環(huán)球新動態(tài)：ST榕泰: 廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值資產(chǎn)評估報告

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

(相關(guān)資料圖)

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值                                                                         資產(chǎn)評估報告

                                                   目          錄

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值          資產(chǎn)評估報告

                    聲       明

  一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)

會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。

  二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本

資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告

使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔

責任。

  本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告

使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何

機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。

  本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當正確理解和使

用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當被認為是

對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。

  三、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅

持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔責任。

  四、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有人申報并經(jīng)其采用簽名、

蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關(guān)當事人依法對其提供資料的

真實性、完整性、合法性負責。

  五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值          資產(chǎn)評估報告

者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事人

不存在偏見。

  六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場

調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估

對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實

披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報告的

要求。

  七、本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估

報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當充分考慮資產(chǎn)評估報告

中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值           資產(chǎn)評估報告

   廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資

    所涉及廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村

            “涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值

                資產(chǎn)評估報告摘要

  北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司接受廣東榕泰實業(yè)股份有限公司的委托，對

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值進行了評

估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估報告正文中的主要信息及評估結(jié)論摘要如下。

  評估目的：根據(jù)廣東榕泰實業(yè)股份有限公司《總經(jīng)理會議紀要》[2022]110701

號。本次評估目的是對廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)實物資產(chǎn)在評估基準

日 2022 年 10 月 31 日所表現(xiàn)的市場價值作出公允反映，為該經(jīng)濟行為提供價值

參考意見。

  評估對象和評估范圍：評估對象為委托人指定的廣東榕泰實業(yè)股份有限公司

錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值；評估范圍為廣東榕泰實業(yè)股份有限

公司評估基準日的房屋建筑物和土地使用權(quán)，賬面價值 164.87 萬元。

  價值類型：市場價值。

  評估基準日：2022 年 10 月 31 日。

  評估方法：對房屋建筑物采用成本法，土地使用權(quán)采用市場法和基準地價系

數(shù)修正法。

  評估結(jié)論：本資產(chǎn)評估報告對房屋建筑物采用成本法，土地使用權(quán)采用市場

法和基準地價系數(shù)修正法得出評估結(jié)論，即：納入評估范圍的房地產(chǎn)賬面價值為

  評估結(jié)論詳細情況見資產(chǎn)評估明細表和資產(chǎn)評估報告正文。

  本次評估結(jié)論的有效使用期限為自評估基準日起一年內(nèi)有效，超過本報告使

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值          資產(chǎn)評估報告

用有效期不得使用資產(chǎn)評估報告。

  資產(chǎn)評估報告的使用人應(yīng)注意本報告正文中的特別事項對評估結(jié)論所產(chǎn)生

的影響。

  以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細情況和正確理

解評估結(jié)論，應(yīng)當閱讀資產(chǎn)評估報告正文。

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值                 資產(chǎn)評估報告

   廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資

    所涉及廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村

            “涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值

                    評估報告正文

                卓信大華評報字(2022)第 85104 號

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司：

  北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和

資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，對房屋建筑物采用成本法、

土地使用權(quán)采用市場法和基準地價系數(shù)修正法，按照必要的評估程序，對廣東榕

泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資行為所涉及廣東榕泰實業(yè)股份有限

公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值在 2022 年 10 月 31 日的市場價

值進行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下。

  一、 委托人、產(chǎn)權(quán)持有人及其他資產(chǎn)評估報告使用人

  本次評估的委托人為廣東榕泰實業(yè)股份有限公司，產(chǎn)權(quán)持有人為廣東榕泰實

業(yè)股份有限公司，資產(chǎn)評估報告使用人為資產(chǎn)評估委托合同中約定的資產(chǎn)評估報

告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他資產(chǎn)評估報告使用人。

  （一）委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人

  企業(yè)名稱：廣東榕泰實業(yè)股份有限公司

  法定住所：廣東省揭陽市新興東二路１號

  法定代表人：霍焰

  注冊資本：70403.33 萬

  企業(yè)類型：其他股份有限公司（上市）

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值                          資產(chǎn)評估報告

    主要經(jīng)營范圍：互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)；云計算業(yè)務(wù)；數(shù)據(jù)、信息技術(shù)開發(fā)；

數(shù)據(jù)中心及云計算技術(shù)專業(yè)承包；信息系統(tǒng)集成；研發(fā)數(shù)字網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用軟件；計算

機信息網(wǎng)絡(luò)國際聯(lián)網(wǎng)經(jīng)營業(yè)務(wù)。生產(chǎn)、銷售氨基塑料及制品，氨基復(fù)合材料及制

品，甲醛溶液、鄰苯二甲酸酐和鄰苯二甲酸脂類增塑劑（安全生產(chǎn)許可證有效期

至 2018 年 11 月 26 日）；高分子材料的研究。國內(nèi)貿(mào)易，貨物進出口、技術(shù)進出

口。（依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動）

    （二）委托人和產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系

    委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人。

    二、 評估目的

    本次評估目的是廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)在評估基準日

意見。

    三、 評估對象和評估范圍

    本次評估對象為委托人所指定的應(yīng)用于本次經(jīng)濟行為所涉及廣東榕泰實業(yè)

股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值。

    本次評估范圍為廣東榕泰實業(yè)股份有限公司基準日申報的房地產(chǎn)。主要資產(chǎn)

的經(jīng)濟、物理和權(quán)屬狀況：

    （一）房屋建筑物

序                                    結(jié)構(gòu)    建成年         建筑面

    房屋權(quán)證編號       證載權(quán)利人      建筑物名稱                                 備注

號                                    類型       月          積

    粵房地證字第      廣東榕泰實業(yè)股份有

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值                                            資產(chǎn)評估報告

     粵房地證字第         廣東榕泰實業(yè)股份有

     粵房地證字第         廣東榕泰實業(yè)股份有

     粵房地證字第         廣東榕泰實業(yè)股份有

     粵房地證字第         廣東榕泰實業(yè)股份有

     粵房地證字第         廣東榕泰實業(yè)股份有

      合計                                                                 2,816.13

     房屋建筑物共計 6 項，賬面原值 3,019,100.00 元，賬面凈值 294,511.52 元。自

建于 1997 年 12 月，建筑面積共 2,816.13 平方米。房屋建筑物均已辦理相關(guān)權(quán)屬

證書，證載權(quán)利人均為廣東榕泰實業(yè)股份有限公司。

     本次產(chǎn)權(quán)持有人房地產(chǎn)因訴訟被查封資產(chǎn)情況如下：

                           查封      查封

序

  權(quán)證編號        查封文號         開始      終止         查封單位          申請執(zhí)行人                   被告

號

                           時間      時間

    粵房地證

              (2021)粵 52                                                      廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/1    廣東省揭陽市中   中國銀行股份有限公

                 之二                                                             公司

      號

    粵房地證

              (2021)冀 07                                                      廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/9/   河北省張家口市   河北銀行股份有限公

                 之六                                                             公司

      號

    粵房地證

              (2021)粵 52                                                      廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/1    廣東省揭陽市中   中國銀行股份有限公

                 之二                                                             公司

      號

    粵房地證

              (2021)冀 07                                                      廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/9/   河北省張家口市   河北銀行股份有限公

                 之六                                                             公司

      號

    粵房地證

              (2021)粵 52                                                      廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/1    廣東省揭陽市中   中國銀行股份有限公

                 之二                                                             公司

      號

    粵房地證

              (2021)冀 07                                                      廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/9/   河北省張家口市   河北銀行股份有限公

                 之九                                                             公司

      號

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值                                               資產(chǎn)評估報告

    粵房地證

              (2021)粵 52                                                         廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/1      廣東省揭陽市中       中國銀行股份有限公

                 之二                                                                公司

      號

    粵房地證

              (2021)冀 07                                                         廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/9/     河北省張家口市       河北銀行股份有限公

                 之六                                                                公司

      號

    粵房地證

              (2021)粵 52                                                         廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/1      廣東省揭陽市中       中國銀行股份有限公

                 之二                                                                公司

      號

    粵房地證

     字第                    2021/   2024/9/     河北省張家口市       河北銀行股份有限公

              執(zhí)保 26 號                                                            業(yè)股份有限

                 之六                                                                公司

      號

    粵房地證

     字第                    2021/   2024/1      廣東省揭陽市中       中國銀行股份有限公

              執(zhí)保 51 號                                                            業(yè)股份有限

                 之二                                                                公司

      號

    粵房地證

     字第                    2021/   2024/9/     河北省張家口市       河北銀行股份有限公

              執(zhí)保 26 號                                                            業(yè)股份有限

                 之六                                                                公司

      號

    揭東國用

    （1999）                 2021/   2024/1      廣東省揭陽市中       中國銀行股份有限公

              執(zhí)保 51 號                                                            業(yè)股份有限

                 之二                                                                公司

      號

    揭東國用

    （1999）                 2021/   2024/9/     河北省張家口市       河北銀行股份有限公

              執(zhí)保 26 號                                                            業(yè)股份有限

                 之七                                                                公司

      號

     截止本次評估基準日，產(chǎn)權(quán)持有人房屋建筑物抵押情況如下：

序   房屋權(quán)證編         建筑物名                        建筑

                              建成年月                       抵押權(quán)人         抵押期限            備注

號     號            稱                          面積

    粵房地證字                                               中國工商銀行股份   2019/1/4——2022/1   最高額

                                                                           /4

    第 0338039 號                                         有限公司揭陽分行                      抵押

    粵房地證字                                               中國工商銀行股份   2019/1/4——2022/1   最高額

                                                                           /4

    第 0338041 號                                         有限公司揭陽分行                      抵押

    粵房地證字                                               中國工商銀行股份   2019/1/4——2022/1   最高額

                                                                           /4

    第 0338044 號                                         有限公司揭陽分行                      抵押

    粵房地證字                                               中國工商銀行股份   2019/1/4——2022/1   最高額

                                                                           /4

    第 0338047 號                                         有限公司揭陽分行                      抵押

    粵房地證字                                               中國工商銀行股份   2019/1/4——2022/1   最高額

                                                                           /4

    第 0338048 號                                         有限公司揭陽分行                      抵押

    粵房地證字                                               中國工商銀行股份   2019/1/4——2022/1   最高額

                                                                           /4

    第 0338051 號                                         有限公司揭陽分行                      抵押

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值                           資產(chǎn)評估報告

    （二）土地使用權(quán)

    土地使用權(quán)原始入賬價值 2,500,000.00 元，賬面價值 1,354,166.66 元。共計 1

宗地，面積共計 10,000.00 平方米。

序                                              使用權(quán)

    宗地名稱     土地使用權(quán)證編號     權(quán)利人     坐落     地類          終止日期       面積（m2）

號                                               類型

                          廣東榕泰   揭陽市揭東

             揭東國用（1999）                  工業(yè)用   國有    2046 年 8

             字第 0543 號                   地     出讓    月7日

                          有限公司   發(fā)區(qū)

    待估宗地土地所有權(quán)屬于國家。廣東榕泰實業(yè)股份有限公司以出讓方式取得

待估宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)，待估宗地的土地出讓金、契稅等相關(guān)稅費已繳

清；待估宗地截至評估基準日 2022 年 10 月 31 日處于抵押和查封狀態(tài)。

    根據(jù)廣東榕泰實業(yè)股份有限公司提供的權(quán)屬資料及現(xiàn)場查看情況，待估宗地

地上均為廣東榕泰實業(yè)股份有限公司經(jīng)營用房。

    引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額：本次

評估不存在引用其他機構(gòu)報告的情況。

    四、 價值類型及其定義

    根據(jù)本次評估目的、市場條件和評估對象自身特點等因素，確定評估對象的

價值類型為市場價值。

    市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況

下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

    五、 評估基準日

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   本項目評估基準日是 2022 年 10 月 31 日，由委托人根據(jù)經(jīng)濟行為、會計期

末、利率變化等因素確定。

   六、 評估依據(jù)

   我們在本次評估過程中所遵循的國家、地方政府和有關(guān)部門的法律法規(guī)、準

則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)、取價依據(jù)以及在評估中參考的文件資料、依據(jù)主要有：

   （一） 經(jīng)濟行為依據(jù)

   （二） 主要法律、法規(guī)依據(jù)

表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過）；

大會常務(wù)委員會第十五次會議修訂，自 2020 年 3 月 1 日起施行）；

大會常務(wù)委員會第六次會議第四次修正）；

人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議第三次修正，自 2020 年 1 月 1 日起施行）；

表大會常務(wù)委員會第十二次會議第三次修正，自 2020 年 1 月 1 日起施行）；

議表決通過，自 2021 年 1 月 1 日起施行）；

政部關(guān)于修改<企業(yè)會計準則——基本準則>的決定》；

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   （三） 準則依據(jù)

驗證》。

  （四） 權(quán)屬依據(jù)

  （五） 取價依據(jù)

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改革有關(guān)政策的公告》

  （六） 其他參考依據(jù)

  七、 評估方法

  (一) 評估方法介紹

  資產(chǎn)評估專業(yè)人員執(zhí)行單項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當根據(jù)評估目的、評估對象、

價值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場法、成本法三種基本方法的適用

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性，選擇評估方法。

  收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。

  市場法，是指將評估對象與可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評

估方法。

  成本法，主要是以評估基準日委托評估資產(chǎn)的更新重置成本為基礎(chǔ)，確定評

估對象價值的評估方法。成本法評估的前提條件為被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)

或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價

值。

  (二) 評估方法適用性分析

  根據(jù)評估人員的現(xiàn)場查勘，分析評估對象所處地域的交通便捷程度以及周圍

環(huán)境，經(jīng)過充分合理的論證，考慮到在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，

認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利，因此，以保持現(xiàn)狀用途繼續(xù)使用為評估對象的

最高最佳使用為前提進行評估，對于企業(yè)自建，主要用于生產(chǎn)，根據(jù)委估資產(chǎn)的

具體情況，對此類資產(chǎn)適宜采用成本法評估。

實地勘察和分析，結(jié)合待估宗地的區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件及當?shù)赝恋厥袌鰻?/p>

況，考慮到近年來揭陽市土地市場相對較為活躍，與待估宗地所處的相同或類似

的區(qū)域范圍內(nèi)可以搜集到多宗工業(yè)用地的交易實例，故適宜選擇市場比較法。待

估宗地所處位置屬于揭陽市規(guī)劃用地范圍內(nèi)，雖然待估宗地當?shù)赜幸呀?jīng)公布的征

地成本統(tǒng)計資料，但由于公布時間較早，待估宗地周邊土地資源緊張，價格變化

較大，因此已有征收成本不能反映待估宗地正常市場價值，故不適宜選擇成本逼

近法。待估宗地位于揭陽市基準地價覆蓋范圍內(nèi)，可以通過基準地價測算真實反

映待估對象所在區(qū)域的地價水平，故本次評估采用基準地價系數(shù)修正法評估。待

估宗地為工業(yè)用地，土地收益難以準確剝離確定，故不適宜選擇收益還原法。同

時宗地投資開發(fā)潛力不大，故不適宜選擇剩余法。

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  綜上所述本次無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評估選擇市場法、基準地價系數(shù)修正法。

  (三) 各類資產(chǎn)評定過程

  對于企業(yè)自建，主要用于生產(chǎn)，根據(jù)委估資產(chǎn)的具體情況，對此類資產(chǎn)適宜

采用成本法評估。以評估基準日該地區(qū)的建筑工程建設(shè)定額及費用定額對委托評

估的房屋建筑物，主要采用重置成本法，即以現(xiàn)在的建筑、裝修材料和施工技術(shù)、

工藝，重新建造和評估房屋建筑物使用功能一樣的建筑所投入的各項費用之和，

運用典型工程重置核算法，確定重置基價。

  評估價值=重置成本×綜合成新率

  （1）重置成本的確定

  重置成本=建安工程造價+前期及其他費用+資金成本+利潤+銷售稅費

  估價對象建安工程費用的確定依據(jù)廣東省建筑安裝工程定額及費用定額。參

照同類其他工程造價水平，結(jié)合建（構(gòu)）筑物的結(jié)構(gòu)、層高、地基以及使用功能

方面等因素，將工程結(jié)算時的建筑安裝工程費調(diào)整為基準日的建筑安裝工程費。

  建筑安裝工程費用是由土建裝飾工程、電氣裝置安裝等專業(yè)工程費用所組

成。同時，建筑安裝工程費用中亦包括了建筑安裝直接費、其它直接費、現(xiàn)場經(jīng)

費及施工企業(yè)承建所包括的各項取費、政策性取費、利潤、稅金等。

  建設(shè)工程前期費用參考國家規(guī)定，結(jié)合建設(shè)工程所在地實際情況，根據(jù)企業(yè)

固定資產(chǎn)的投資規(guī)模確定。

  資金成本是指房屋建造過程中所耗用資金的利息或機會成本。貸款利率按評

估基準日適用的全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR）確定，

結(jié)合委估資產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，確定合理的建設(shè)工期，建造期資金按照均勻投入計算。

  利潤主要根據(jù)行業(yè)情況及資產(chǎn)所在地區(qū)來確定。

  銷售稅費主要是根據(jù)增值稅為計算基礎(chǔ)，根據(jù)當?shù)氐母郊佣愘M要求計算。

  （2）成新率的確定

  以現(xiàn)場勘查結(jié)果，結(jié)合房屋建筑物的具體情況，分別按年限法和勘察法的不

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同權(quán)重加權(quán)平均后加總求和，確定綜合成新率。

  A、年限法成新率的確定

  年限法成新率=（經(jīng)濟壽命年限-已使用年限）/經(jīng)濟壽命年限×100%

  經(jīng)濟壽命年限參照《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》確定。

  B、勘查法成新率的確定

  主要依據(jù)《房屋完損等級評定標準》，根據(jù)現(xiàn)場勘查記錄的各分部分項工程

完好分值測算出結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分的完好分值，然后與這三部分的標準分

值比較，求得三部分成新率，按不同權(quán)重折算，加總確定成新率。計算公式：

  勘查法成新率=結(jié)構(gòu)部分成新率×G+裝修部分成新率×S+設(shè)備部分成新率×B

  式中：G、S、B 分別為結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備評分修正系數(shù)。

  C、綜合成新率的確定

  綜合成新率=年限法成新率×40%+勘察法成新率×60%

  包括：土地使用權(quán) 1 宗地，面積 10,000.00 平方米。

  市場比較法評估：

  市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價期日近

期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗地的成交價格進行差異修正，以

此估算待估宗地價格的方法。其計算公式為：

  公式：V=VB×A×B×C×D×E

  其中：

  V—估價宗地價格;

  VB—比較實例價格;

  A—待估宗地交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù);

  B—待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例交易日期地價指數(shù)；

  C—待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例區(qū)域因素條件指數(shù)；

  D—待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例個別因素條件指數(shù)；

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  E—待估宗地使用年期修正指數(shù)/比較實例使用年期修正指數(shù)。

  基準地價修正法：

  基準地價修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按

照替代原則，對待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比

較，對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗

地在評估基準日價格的方法。計算公式如下：

  地面單價＝級別價×個別因素修正系數(shù)× (1＋區(qū)域因素修正系數(shù)) ＋開發(fā)

程度修正值

  個別因素修正包括期日、剩余年期、宗地形狀、土地用途修正共四項。

  評估價值的確定：

  經(jīng)分析兩種方法測算價格差異不大，最終綜合兩種評估方法的加權(quán)平均值確

定評估結(jié)果。

  八、 評估程序?qū)嵤┻^程和情況

  （一）委托人為實現(xiàn)以部分實物資產(chǎn)出資之目的，在與我公司接洽后，決定

委托我公司對產(chǎn)權(quán)持有人的部分實物資產(chǎn)進行評估。我公司接受項目委托后，根

據(jù)本次評估項目所對應(yīng)的經(jīng)濟行為的特性、確定評估目的、評估對象價值類型；

對評估對象、評估范圍的具體內(nèi)容進行了初步了解，與委托人協(xié)商確定評估基準

日，擬定評估計劃，簽訂評估委托合同。

  （二）按照《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序》的規(guī)定，向產(chǎn)權(quán)持有人

提供資產(chǎn)評估所需申報資料，指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人清查資產(chǎn)填報相關(guān)表格；在完成上

述前期準備工作后，我公司組織資產(chǎn)評估專業(yè)人員進入評估現(xiàn)場，開始進行現(xiàn)場

勘查，通過詢問、核對、勘查、檢查等方式進行必要的核查驗證，了解資產(chǎn)的經(jīng)

濟、技術(shù)使用狀況和法律權(quán)屬狀況，分析評估對象的具體情況，收集企業(yè)近期及

評估基準日的財務(wù)數(shù)據(jù)資料，核實企業(yè)申報的評估資料與企業(yè)提供的會計資料是

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廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值          資產(chǎn)評估報告

否相符，驗證索取各項資料是否真實、完整，并對資產(chǎn)法律權(quán)屬狀況給予必要的

關(guān)注。

  （三）按照評估相關(guān)的法律、準則、取價依據(jù)的規(guī)定，根據(jù)資產(chǎn)具體情況分

別采用適用的評估方法，收集市場價格信息資料以其作為取價參考依據(jù)，對以核

實后的賬面價值進行評定估算，確定評估價值。

  （四）評估結(jié)果匯總，分析評估結(jié)論，撰寫評估報告，實施內(nèi)部三級審核，

提交評估報告。

  九、 評估假設(shè)

  本項目評估對象的評估結(jié)論是在以下假設(shè)前提、限制條件成立的基礎(chǔ)上得出

的，如果這些前提、條件不能得到合理滿足，本報告所得出的評估結(jié)論一般會有

不同程度的變化。

  （一）一般假設(shè)

據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。

資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便于

對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。

境等條件合法、有效地持續(xù)使用下去，并在可預(yù)見的使用期內(nèi)，不發(fā)生重大變化。

  （二）特殊假設(shè)

本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重大變化。

估基準日后不發(fā)生重大變化。

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廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值                                    資產(chǎn)評估報告

    （三） 評估程序受到限制情況說明

     納入評估范圍的地下管道、隱蔽工程等受客觀條件限制，資產(chǎn)評估專業(yè)人員

未能現(xiàn)場勘查、測量，僅依據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人申報的數(shù)據(jù)及現(xiàn)場勘查了解的情況為準。

    （四） 評估資料不完整情況說明

證原件。本次評估以產(chǎn)權(quán)持有人在不動產(chǎn)登記部門查詢的《不動產(chǎn)登記資料查詢

結(jié)果證明》，用于核實評估范圍內(nèi)的房產(chǎn)和土地權(quán)屬、查封和抵押事項。

產(chǎn)權(quán)持有人無法提供，評估人員通過參考類似工程的相關(guān)資料進行評估測算。

    （五） 評估基準日存在的法律、經(jīng)濟等未決事項說明

     本次產(chǎn)權(quán)持有人房地產(chǎn)因訴訟被查封資產(chǎn)情況如下：

                           查封      查封

序

  權(quán)證編號        查封文號         開始      終止         查封單位      申請執(zhí)行人        被告

號

                           時間      時間

    粵房地證

              (2021)粵 52                                            廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/1    廣東省揭陽市中   中國銀行股份有限公

                 之二                                                   公司

      號

    粵房地證

              (2021)冀 07                                            廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/9/   河北省張家口市   河北銀行股份有限公

                 之六                                                   公司

      號

    粵房地證

              (2021)粵 52                                            廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/1    廣東省揭陽市中   中國銀行股份有限公

                 之二                                                   公司

      號

    粵房地證

              (2021)冀 07                                            廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/9/   河北省張家口市   河北銀行股份有限公

                 之六                                                   公司

      號

    粵房地證

              (2021)粵 52                                            廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/1    廣東省揭陽市中   中國銀行股份有限公

                 之二                                                   公司

      號

    粵房地證

              (2021)冀 07                                            廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/9/   河北省張家口市   河北銀行股份有限公

                 之九                                                   公司

      號

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

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    粵房地證

              (2021)粵 52                                                         廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/1      廣東省揭陽市中       中國銀行股份有限公

                 之二                                                                公司

      號

    粵房地證

              (2021)冀 07                                                         廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/9/     河北省張家口市       河北銀行股份有限公

                 之六                                                                公司

      號

    粵房地證

              (2021)粵 52                                                         廣東榕泰實

     字第                    2021/   2024/1      廣東省揭陽市中       中國銀行股份有限公

                 之二                                                                公司

      號

    粵房地證

     字第                    2021/   2024/9/     河北省張家口市       河北銀行股份有限公

              執(zhí)保 26 號                                                            業(yè)股份有限

                 之六                                                                公司

      號

    粵房地證

     字第                    2021/   2024/1      廣東省揭陽市中       中國銀行股份有限公

              執(zhí)保 51 號                                                            業(yè)股份有限

                 之二                                                                公司

      號

    粵房地證

     字第                    2021/   2024/9/     河北省張家口市       河北銀行股份有限公

              執(zhí)保 26 號                                                            業(yè)股份有限

                 之六                                                                公司

      號

    揭東國用

    （1999）                 2021/   2024/1      廣東省揭陽市中       中國銀行股份有限公

              執(zhí)保 51 號                                                            業(yè)股份有限

                 之二                                                                公司

      號

    揭東國用

    （1999）                 2021/   2024/9/     河北省張家口市       河北銀行股份有限公

              執(zhí)保 26 號                                                            業(yè)股份有限

                 之七                                                                公司

      號

     本次評估未考慮房地產(chǎn)查封事項對評估價值的影響。

    （六） 產(chǎn)權(quán)持有人擔保、租賃及其或有負債（或有資產(chǎn)）等事項說明

     截止本次評估基準日，產(chǎn)權(quán)持有人房屋建筑物抵押情況如下：

序   房屋權(quán)證編         建筑物名                        建筑

                              建成年月                       抵押權(quán)人         抵押期限            備注

號     號            稱                          面積

    粵房地證字                                               中國工商銀行股份   2019/1/4——2022/1   最高額

                                                                           /4

    第 0338039 號                                         有限公司揭陽分行                      抵押

    粵房地證字                                               中國工商銀行股份   2019/1/4——2022/1   最高額

                                                                           /4

    第 0338041 號                                         有限公司揭陽分行                      抵押

    粵房地證字                                               中國工商銀行股份   2019/1/4——2022/1   最高額

                                                                           /4

    第 0338044 號                                         有限公司揭陽分行                      抵押

    粵房地證字                                               中國工商銀行股份   2019/1/4——2022/1   最高額

                                                                           /4

    第 0338047 號                                         有限公司揭陽分行                      抵押

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值                                            資產(chǎn)評估報告

    粵房地證字                                           中國工商銀行股份    2019/1/4——2022/1    最高額

                                                                        /4

    第 0338048 號                                     有限公司揭陽分行                        抵押

    粵房地證字                                           中國工商銀行股份    2019/1/4——2022/1    最高額

                                                                        /4

    第 0338051 號                                     有限公司揭陽分行                        抵押

     截止本次評估基準日，產(chǎn)權(quán)持有人土地使用權(quán)抵押情況如下：

序                                                              使用權(quán)

     宗地名稱         土地使用權(quán)證編號        權(quán)利人              坐落   地類            終止日期         面積（m2）

號                                                              類型

                                廣東榕泰        揭陽市揭東

                  揭東國用（1999）                            工業(yè)用    國有     2046 年 8

                  字第 0543 號                             地      出讓     月7日

                                有限公司        發(fā)區(qū)

     本次評估未考慮房地產(chǎn)抵押事項對評估價值的影響。

    （七） 納入本次評估范圍內(nèi)房產(chǎn)、土地存在抵押擔保、涉訴查封等事項，

相關(guān)資產(chǎn)在解封和解除抵押前不能用于對外出資。最終如因無法解封或無法解除

抵押出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)無法轉(zhuǎn)移或其他實際情況而導(dǎo)致需要本次出資的資產(chǎn)范圍實際進

行調(diào)整的，對評估結(jié)論產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)重新評估。

     本次廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資之經(jīng)濟行為的實現(xiàn)，

最終將按照公司章程規(guī)定的決策程序執(zhí)行，提醒報告使用人關(guān)注。

    （八） 期后重大事項

     在評估基準日至本評估報告日之間，委托人及產(chǎn)權(quán)持有人未申報產(chǎn)生重大影

響的期后事項，資產(chǎn)評估專業(yè)人員亦無法發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生重大影響的期后事項。

    （九） 對委托人和產(chǎn)權(quán)持有人可能存在的影響評估結(jié)論的其他瑕疵事項，

在委托人和產(chǎn)權(quán)持有人未作特別說明，而資產(chǎn)評估專業(yè)人員已履行評估程序后仍

無法獲知的情況下，資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔相關(guān)責任。

    （十）           本評估結(jié)論未考慮評估對象評估增減值所引起的稅收責任，最終應(yīng)

承擔的稅負應(yīng)以當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核定的稅負金額為準。

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值          資產(chǎn)評估報告

  （十一） 本評估結(jié)論為含稅價，提醒報告使用人注意。

  （十二） 在評估報告日至評估報告有效期內(nèi)如資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生重大變化，應(yīng)對

資產(chǎn)數(shù)額進行相應(yīng)調(diào)整；若資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化，并對評估結(jié)論產(chǎn)生明顯影響

時，應(yīng)重新評估。

  對上述特別事項的處理方式、特別事項對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響，提請資

產(chǎn)評估報告使用人關(guān)注其對經(jīng)濟行為的影響。

     十二、 評估報告使用限制說明

  （一） 資產(chǎn)評估報告只能用于載明的評估目的、用途。

  （二） 資產(chǎn)評估報告只能由報告載明的報告使用人使用，國家法律、法規(guī)

另有規(guī)定的除外。委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)

定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)

評估師不承擔責任。除委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使

用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人之外，其他任何機構(gòu)和個人不

能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。

  （三） 資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等

同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保

證。

  （四） 資產(chǎn)評估報告如需按國家現(xiàn)行規(guī)定提交相關(guān)部門進行核準或備案，

則在取得批復(fù)后方可正式使用。

  （五） 除法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當事方另有約定，未征得資產(chǎn)評估機構(gòu)

同意，資產(chǎn)評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體。

  （六） 資產(chǎn)評估報告解釋權(quán)僅歸本項目資產(chǎn)評估機構(gòu)所有，國家法律、法

規(guī)另有規(guī)定的除外。

廣東格泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

                  “  ”

廣東格泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村 涂碑 地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值          資產(chǎn)評估報告

  十三、 評估報告日

  資產(chǎn)評估報告日為2022年12月7日。

                     資產(chǎn)評估師：   ＼訂計Aa心   （閏林潞）

                     資產(chǎn)評估師：            （橄大剛）

                             叩代勹

                    才

      （本報告需在評估結(jié)論頁和

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司擬以部分實物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實業(yè)股份有限公司錫場鎮(zhèn)錫中村“涂碑”地塊相關(guān)房地產(chǎn)價值          資產(chǎn)評估報告

               資產(chǎn)評估報告附件

  附件一、經(jīng)濟行為文件；

  附件二、委托人和產(chǎn)權(quán)持有人法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

  附件三、評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料；

  附件四、委托人和相關(guān)當事方的承諾函；

  附件五、簽字資產(chǎn)評估師的承諾函；

  附件六、北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司變更備案公告復(fù)印件；

  附件七、北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司證券相關(guān)業(yè)務(wù)資格文件復(fù)印件；

  附件八、北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

  附件九、北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司評估師資格證書登記卡復(fù)印件；

  附件十、資產(chǎn)評估委托合同；

  附件十一、資產(chǎn)賬面價值與評估結(jié)論存在較大差異的說明。

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標簽： 廣東榕泰 資產(chǎn)評估 房地產(chǎn)價值