從“領漲全國”到“一夜入冬”，唐山房價跌入谷底

曾經一套“老破小”售價超百萬，如今二手房源逐漸增多卻不見售出，新房更是成交艱難……這樣的戲劇性突變，正發生在河北唐山的樓市。

近日，“唐山房價跌入谷底”一度沖上熱搜，人們再次把目光聚集到這座三線城市身上。從2020年連續多月房價領漲全國，甚至因為房價上漲過快被住建部約談，到如今的連續下跌、投資客出逃，唐山樓市發生了什么?當地人覺得房價降了嗎?

從“領漲全國”到“一夜入冬”

唐山位于河北省東部，毗鄰京津，其蘊含的豐富礦產資源，給足了這座城市“工業立市”的底氣。2021年，唐山實現地區GDP 8230.6億元，排名河北省第一，躋身全國30強。其GDP總量甚至超過海南一個省的GDP總量(約為6475.20億元)。

這里也是國務院批復確定的河北省中心城市之一。自2004年后，唐山GDP反超河北省會城市石家莊，連續十幾年穩居河北第一。

相比經濟，唐山的樓市發展多了些戲劇性。

2003年，北京首鋼決定遷至唐山曹妃甸。借此良機，當地試圖借助該項目打造集四大產業于一體的經濟重鎮，規劃人口超過100萬。

2015年，京津冀一體化正式落地，河北多地著力打造“環首都經濟圈”。安居客數據顯示，當時，北京新房均價為24317元/平米，天津為10795元/平米，而唐山剛破5000元/平米，在環京地區可謂“價格洼地”。

數據截圖來自安居客

2016年，在北京“930”調控政策后，天津房價受此刺激上漲，隨后天津限購，大量北京及環京中介將目光投向再外一些的唐山。憑借調控相對寬松，京唐城際鐵路等交通相對便利等，唐山成為眾多北京、天津和河北投資客的心儀之地，樓市價格被猛然推高。大量積壓數年的樓市庫存，也在短時間內被基本消化。

“我記得當時特別流行‘看房團’，趕上周末和節假日，掛著京、津的大巴車會拉著整車人駛向樓盤接待處。”，唐山房屋中介宋僑對《中國經濟周刊》記者回憶說。讓他記憶最深的是，炒房團成交量極高，案場會在沙盤旁放置一個巨大的電子屏幕，每有一套房賣出，上面就會時時更新紅色的簽約信息，還有廣播大聲播報樓盤剩余套數，讓人感到興奮又刺激。

為遏制這一局面，2017年4月開始，唐山相繼推出限購政策，明確要求非本市戶籍在中心城區購房需提供一年以上的納稅證明，本市戶籍人群擁有2套房及以上的也要限購，且中心城區房子不能超過一套;公積金貸款首套首付30%等。

限購攔住了外地炒房客的腳步，但大部分樓市庫存已被消耗，唐山房價仍保持上揚態勢。在2020年的一段時間里，唐山房價增速一直位于全國前列。

國家統計局公布的70個大中城市房價數據顯示，當年5月至7月，唐山新房銷售價格指數同比漲幅分別達到15%、15.3%、16.1%。8月唐山房價領漲全國，新房銷售價格指數同比上漲15.4%，二手房同比上漲14.6%，仍在延續此前上漲勢頭。

此外，2020年上半年，唐山土拍市場也是“地王”頻出。當年5月8日，榮盛以4.85億元競得鳳凰新城一宗地，溢價率達到43.25%，樓面價達到14010元/平方米，成為唐山新晉“地王”。僅一個月后，唐山金融中心北側70572.05平方米宗地成交，隆基泰和以20.32億元、溢價率34.45%、樓面價約16000元/平方米再次刷新唐山“地王”紀錄。

2020年9月28日，唐山在被住建部約談后緊急調控，出臺《關于加強房地產市場調控工作的通知》，表示要實施“支持合理自住需求，遏制投機炒房，加強房地產金融監管”等舉措。之后，加之樓市大周期降溫，唐山房價一夜入冬。

當地人：降價的多是高價房

安居客慧眼數據顯示，自2020年10月至今，唐山房價降幅8.4%。2021年8月，唐山市政府因房企爭相降價，約談了華潤、中海、萬科等10家房企相關負責人，要求其不要惡意降價，否則不予網簽。

中指研究院數據顯示，2022年5月，唐山新建商品住宅均價8606元/平米，環比下跌0.42%;二手住宅成交均價11027元/平米，環比下降0.84%，同比下降6.65%，已累計15個月環比下跌。

“最近我都被中介刷屏了，朋友圈里每條標題都是‘撿漏’‘驚爆價’‘血虧’字樣，圖片上不是雙拼就是獨棟別墅，要么也是200平米以上的大平層，感覺像吆喝菜一樣。”準備在唐山安家的90后男孩毛里昂對記者說。他曾經在唐山街頭看到某樓盤掛著一面巨大的廣告牌，寫著“絕不降價”，但不知道什么時候，牌子悄然不見，到今天，樓也沒人住。

今年7月5日，唐山市住房公積金管理中心宣布推出“一人購房全家幫”政策。此政策不僅適用于住房公積金貸款購房，也適用于公積金職工商業貸款購房，新政于發布后10日起便執行。

唐山市住房公積金管理中心表示，該政策有三大“含金點”：一是幫助解決新市民、青年群體以及臨近退休人員等群體的住房需求;二是提高住房公積金貸款額度;三是喚醒“睡眠資金”，將家庭的“暗補”變為使用住房公積金的“明補”。

而這只是唐山今年以來發布的諸多樓市刺激政策之一。此前，唐山曾發布多項政策，涉及取消商品住房限購限售、調整公積金貸款和調整購房商業貸款等。

一通操作后，唐山樓市仍在下降。宋僑告訴記者， 2022年6月第四周，唐山樓市二手房掛牌價從9850元降至9835元，一周內下跌15元，持續下跌。

盡管如此，宋僑和自己的很多客戶一樣，依舊買不起理想的房子。“客戶普遍反映，唐山房價不能算低。現在都說唐山房價跌到谷底，其實降價的都是高價房，很多總價都在百萬以上。我自己想買的學區房，價格也只是降了幾萬塊。就像瑪莎拉蒂8折出售，以唐山的普遍收入來算，買不起的還是買不起”。

6月6日，唐山市統計局公布《2021年唐山市城鎮單位就業人員平均工資》，2021年全市城鎮非私營單位就業人員年平均工資為85892元，城鎮私營單位就業人員年平均工資為51669元，全市規模以上企業就業人員年平均工資為76979元。

宋僑說，由于房價數月連陰，手中有些剛需客戶也停下交易，準備再觀望一段時間。現在自己每天的工作時間都用來帶看，幾乎沒有成交。“有一位客戶，帶看了2個月，最后決定用同樣價格去廣州買房了，他給出的理由是‘考慮到城市長遠發展’”。

宋僑也干脆建議客戶，“能晚點買就晚點，估計還是能省一些的”。他的依據是5月唐山新房的供給表現。

據中指研究院數據，2022年1-5月，唐山主城區共成交新房95.33萬平方米，同比減少18%，成交規模仍為近3年同期低位。5月，唐山新建商品住宅均價為8606元/平方米，環比下跌0.42%，新房成交均價短期仍處于下跌階段。二手房方面，5月唐山市二手住宅成交均價為11027元/平方米，環比下降0.84%，2021年1月至今成交均價累計15個月環比下跌，同比下降6.65%，較上月擴大0.56個百分點。

唐山世聯行數據顯示，截至5月，唐山主城區有效庫存量的去化周期高達71.01個月，房子要近六年才能賣完。

據宋僑觀察，現在委托他拋售二手房的投資客逐漸增多。他們大多早于2017年購房，入手價格較低，現在出售依舊是有利潤的。多數房主也表示，如果全款付清，房子總價可以再適當給出讓步。

另外，市場上的房子越來越多，城市里的人口卻越來越少。數據顯示，截至2021年末，唐山市常住人口769.70萬人，比上年末減少2.15萬人，為全國為數不多人口負增長的TOP 30城市之一。

如何留住人才，成為唐山發展考卷的必答題。近期，唐山出臺了一系列利好政策，包括取消路南區、路北區、高新區范圍內的商品住房限購、限售政策;對購房商業貸款政策進行調整，將唐山全市首套房貸利率降至4.25%，二套房貸利率降至5.05%。

同時，全市公積金貸款最高額度提高至80萬元，購買二星級及以上綠色建筑標準的新建被動式超低能耗住宅，貸款額度上浮至96萬元，“鳳凰英才”人員最高貸款額度為100萬元，自貿區曹妃甸片區引進的高端創新人才貸款額度為120萬元。

宋僑感嘆稱，作為土生土長的唐山人，身邊離鄉出去工作生活的朋友越來越多。今年以來，他也萌生把孩子送出去念書的想法。但最終牽絆他的，還是對大家庭的留戀和對這座城市的熱愛。

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