輕重結(jié)合，逆境中固本拓新_環(huán)球觀熱點

新京報記者梳理2022年企業(yè)年報發(fā)現(xiàn)，與地產(chǎn)開發(fā)帶來的銷售收入相比，持有物業(yè)運營收入盡管在規(guī)模上有所不及，但勝在穩(wěn)定性更強，受到外部環(huán)境、行業(yè)周期的影響相對較小。不少企業(yè)商業(yè)板塊的業(yè)績貢獻比重逐步提高，由此構(gòu)建企業(yè)第二增長曲線發(fā)力點。

展望未來，隨著商業(yè)不動產(chǎn)首次被納入REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）試點，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了更多想象空間。

頭部企業(yè)商業(yè)板塊營收整體保持增長態(tài)勢

(資料圖片僅供參考)

根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023年中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，2022年，商辦市場供需兩端均走弱，商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營面積增速明顯放緩；另一方面，實體商業(yè)客流下降，商業(yè)項目營業(yè)額普遍下滑，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收入承壓，疊加央企、國企為商戶減免租金，商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)租金收入增速回落。不過，面對挑戰(zhàn)，頭部企業(yè)在逆境中固本拓新，夯實經(jīng)營能力，穩(wěn)定項目運營。

另據(jù)億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，持有物業(yè)運營收入TOP20房企中，共有65%的企業(yè)出現(xiàn)運營收入負增長。不過，剔除減租影響后，TOP20房企持有物業(yè)經(jīng)營收入保持穩(wěn)定或略有增長。

具體來看，2022年，華潤置地投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）實現(xiàn)營業(yè)收入170.2億元，同比下降2.4%。如剔除租金減免影響，營業(yè)收入為192.6億元，同比增長10.5%；龍湖集團運營業(yè)務（含商業(yè)投資及長租公寓）實現(xiàn)不含稅租金收入118.7億元，同比增長14.1%，其中商場實現(xiàn)不含稅租金收入約94.3億元，同比增長15.6%；新城控股商業(yè)運營總收入首次超百億，達到100.1億元，同比增長15.82%，占公司業(yè)績貢獻比重逐步提高。

同期，萬科商業(yè)業(yè)務（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入87.2億元，同比增長14.3%。其中，印力管理的商業(yè)項目實現(xiàn)營業(yè)收入54.8億元，同比增長4.8%。而中海商業(yè)物業(yè)實現(xiàn)收入52.6億元，同比增長1.8%。

對于企業(yè)而言，毛利率是一個非常重要的指標，高毛利率可以詮釋一家企業(yè)穩(wěn)定且持續(xù)的盈利能力。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，2022年，中國金茂、龍湖集團、新城控股等企業(yè)，持有物業(yè)經(jīng)營性業(yè)務毛利率均在65%以上。

其中，2022年，華潤置地投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）的毛利率為65.6%，同比雖下降2.6個百分點，但相比華潤置地綜合毛利率26.2%，仍優(yōu)勢明顯；新城控股物業(yè)出租及管理的毛利率為72.6%，而企業(yè)整體毛利率為20.03%；龍湖集團運營業(yè)務的毛利率為75.6%，同比提高0.9個百分點，而企業(yè)整體毛利率為21.2%；中國金茂商務租賃及零售商業(yè)運營的毛利率為84%，其整體毛利率為16%。

從毛利率角度分析，企業(yè)持有物業(yè)的毛利率仍處于高位。中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進指出，頭部房企商業(yè)地產(chǎn)板塊的盈利能力整體相對穩(wěn)定。

商業(yè)板塊的業(yè)績貢獻比重逐步提高

2022年，商業(yè)地產(chǎn)還呈現(xiàn)強者恒強的特點，其中，萬達排在了首位。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，2022年，萬達租金收入占TOP20房企持有物業(yè)運營收入的32%；TOP1-5房企占TOP20房企持有物業(yè)運營收入的62%；TOP1-10房企占TOP20房企持有物業(yè)運營收入的80%。

2022年，持有物業(yè)運營收入TOP20房企同比增長1.7%。其中，TOP10房企持有物業(yè)運營收入同比增長4.5%。對此，億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，前十強企業(yè)由于布局廣泛，新開業(yè)項目保持穩(wěn)定，且運營能力相對較強，所以收入增速能保持穩(wěn)定。

除此之外，另一大特點是TOP20房企持有物業(yè)運營收入占總營業(yè)收入的比重出現(xiàn)明顯提升。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，剔除不可比數(shù)據(jù)，TOP20房企持有物業(yè)運營收入占比從2021年的15.6%微增至2022年的15.7%；若不考慮萬達商管（上市進程中）和紅星美凱龍（主業(yè)非地產(chǎn)開發(fā)），TOP20房企持有物業(yè)運營收入占比從2021年的8.4%增至2022年的9.1%，收入占比提升明顯。

對于持有物業(yè)的經(jīng)營策略，于小雨分析稱，企業(yè)更加注重新增持有物業(yè)的城市布局，收斂聚焦一線城市、核心二線城市及優(yōu)質(zhì)三線城市，提升重點城市的零售市場份額，推動市場地位及業(yè)績貢獻的穩(wěn)步提升。企業(yè)還注重輕重結(jié)合，在當下市場環(huán)境中，相對于沉淀資金多與回報周期長的重資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢凸顯。此外，部分企業(yè)以現(xiàn)金流安全為限，主動加快資產(chǎn)盤活，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，通過資產(chǎn)處置和融資為企業(yè)補充流動性。

58安居客研究院院長張波指出，2022年，商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)現(xiàn)金流對于房企自身平滑風險、穩(wěn)定收益起到了一定作用，還帶動了區(qū)域經(jīng)濟的提升，居住生活的改善，并加速了大型商業(yè)物業(yè)周邊的住宅去化。

REITs給商業(yè)地產(chǎn)帶來更多想象空間

今年以來，受益于疫情影響消減、促銷費政策不斷推出，我國消費市場持續(xù)復蘇。同時，在政策層面，商業(yè)不動產(chǎn)首次被納入REITs試點，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了更多的想象空間。

3月24日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》。其中提出，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

對于萬科在REITs方面的安排與進展，萬科執(zhí)行副總裁兼首席運營官劉肖在業(yè)績會上表示，REITs堅定了萬科開發(fā)與經(jīng)營服務并重的選擇，鼓舞了信心。雖然政策本身、萬科的實踐探索都在摸索階段，但也更加堅定打造優(yōu)良資產(chǎn)，做大蓄水。

大悅城則在其年報中指出，當前，行業(yè)正處于不斷變革之中，頭部房企在商業(yè)板塊加大輕資產(chǎn)拓展力度，開發(fā)企業(yè)“輕重并舉”已成為重要的發(fā)展模式。未來，伴隨REITs試點范圍擴容，將有望進一步盤活存量資產(chǎn)，促進高質(zhì)量發(fā)展。

“隨著REITs在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域不斷推進，未來會有利于更多企業(yè)加大在城市群及都市圈的持續(xù)投入，推動房企向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，并實現(xiàn)高質(zhì)量的有序發(fā)展。”張波說。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平表示，上述政策給商業(yè)地產(chǎn)一個正向指引，即位置好、建筑標準高并不意味著就是好商業(yè)，只有租金水平高、運營管理好，才是好商業(yè)。不過，REITs在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域目前還處在試點、摸索階段。

亞太商業(yè)不動產(chǎn)學院院長朱凌波表示：“商業(yè)不動產(chǎn)首次被納入REITs試點，對商業(yè)地產(chǎn)是個重大利好，REITs或成為商業(yè)地產(chǎn)未來一大主流融資渠道。疫情后有了REITs支持，商業(yè)地產(chǎn)必然會逐步恢復至以前的運營狀態(tài)，并走向繁榮。”

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