百強房企前4個月業績大幅降低50.2% 樓市轉折點仍未到來

4月30日，多個第三方咨詢機構發布了4月份各大房企銷售數據，顯示樓市的轉折點仍未到來。

克而瑞研究中心數據顯示，百強房企前4個月累計業績規模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進一步擴大;4月單月業績同比降低58.6%，環比降低16.2%。

億翰智庫提供的數據顯示，百強房企中4月單月銷售額同比下降的共有92家，TOP30中僅越秀地產同比有所上漲。另據中指院數據，今年前4個月，百強房企銷售額均值同比大幅下降50.2%，銷售額超千億房企僅3家，較2021年同期減少了6家。

樓市整體表現低迷，在需求及購買力透支、信心缺失等問題尚未改善的情況下，下行壓力呈加劇的態勢。據貝殼研究院數據，全國重點62城商品住宅簽約面積累計同比下降44%，較3月跌幅進一步加深5個百分點。

不過，4月底的中央政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。業內普遍預計接下來的因城施策范圍和力度都有望持續擴大和加深，突破“四限”的放松或將增多。

克而瑞預計，核心城市市場有望在三季度觸底回穩，三四線城市調整周期更長，唯有等待一二線城市市場回穩，三四線城市才有輪動回穩的可能性。

銷售環比同比雙跌

疫情的反復打斷了市場回暖的節奏，而自2021年下半年以來，影響市場走勢的因素如消費者預期、消費者購買力等均未明顯改善，房企銷售在4月份慘淡依舊。

克而瑞數據顯示，百強房企4月單月僅實現銷售操盤金額4284.7億元，環比降低16.2%，降幅大于近年同期;同比降低58.6%，較3月降幅進一步擴大5.9個百分點，亦是近年來單月業績同比降幅的最高水平。

以全口徑銷售額計，百強房企前4個月實現21179億元，同比降幅為50.5%，降幅較一季度進一步擴大。

具體到各個企業來看，同比降幅也在加大。億翰智庫提供的數據顯示，百強房企中，4月單月銷售額同比下降的有92家。

TOP30中，僅越秀地產同比大幅增長51%，單月實現銷售額117.84億元;其他房企均同比向下：降幅超過50%的房企共有22家，占比超過7成;降幅在70%及以上的共有6家，分別為融創、世茂、中梁、融信、龍光、中南置地。

市場信心不足導致的銷售不振，頭部房企也無法獨善其身。

TOP10房企中，僅有碧桂園、萬科、保利發展的銷售額保持在300億元以上，同比降幅分別為60%、37%、40%;中海地產實現227億元;其余房企如融創、招商蛇口、華潤置地、金地、龍湖、綠城單月銷售金額僅在100億以上，同比降幅基本保持在50%上下。

累計了4個月的下沉之勢，房企的銷售規模持續縮水。

截至4月末，銷售突破千億的僅有前三甲：碧桂園、萬科、保利發展，分別實現1633.9億元、1380億元、1212億元。而2021年同期，狀元銷售額突破2700億元，榜眼萬科、探花恒大的銷售額均在2200億元以上，Top10中共有9家銷售在千億元以上。

今年至今，超百億的房企共有57家，較去年同期減少46家。

銷售端表現不佳，房企回款壓力龐大的情況下，其在投資拿地上同樣無法提高熱情。

截至4月份，多城完成首批集中供地的出讓，除了杭州等部分城市熱度較高外，其余城市的土地市場仍未恢復。例如南京首輪19宗涉宅用地中有6宗因無人競價而遭遇流拍;天津的29宗涉宅地僅有5宗成功出讓，流拍率高達83%。

億翰智庫數據顯示，1-4月各梯隊房企新增貨值門檻值出現大幅下挫，TOP10房企門檻值為181.25億元，同比下降70%;TOP20房企門檻值為71.40億元，同比下降77%;TOP30房企門檻值為51.60億元，同比下降79%。

市場繼續筑底

4月，房地產市場下行壓力加劇，成交同比跌幅進一步擴大，克而瑞監測的30個重點城市商品住宅成交面積環比下降18%，同比跌幅擴至58%。

其中，一線城市成交環比下降19%，同比下降47%;26個二、三線城市成交環比下降18%，同比跌幅擴至60%。

今年以來，各地的樓市調控政策早已明顯轉向，從公積金貸款政策放松到房貸利率下調，再到首付比例降低、“認貸不認房”的突破，近期已陸續有城市在限購、限售等政策方面予以松動。

中原地產研究院數據顯示，4月至28日，全國各城累計發布房地產穩樓市政策超60次，刷新了月度穩樓市政策紀錄。2022年以來，共有近110城出臺穩樓市新政。

今年年初，市場普遍認為3月份“小陽春”將會出現。某華東房企內部人士向第一財經透露，銷售原本已有較為明顯的回暖跡象，公司內部對三四月份的銷售是比較有信心的。但3月之后的疫情成為新的變量，一些地方售樓處關閉，居民購房預期受到較大影響。

業內寄希望于政策端能以更大的力度予市場以刺激。合景泰富管理層在日前舉行的2021年度業績會上談及，“其實現在在按揭端，包括像按揭利率、放款時間，這些是有利好松動的。但我們也期待政策在限購等條件上的放松，尤其是在一線、強二線城市能有更多的政策，以組合拳的形式去刺激銷售。”

中銀證券預計，因城施策主線下，各地優化房地產調控政策或將呈現以下三大特點：第一，政策落地節奏進一步加快：5月地方“穩樓市”政策將會更加頻繁地落地;第二，政策向限購、限貸、限售、限價寬松等多個方向延伸，優化調整力度加大，且有效性逐步增強。第三，城市向熱點一二線城市擴圍。

3月份以來，樓市松綁政策已經從三四線城市到二線城市蔓延，近期已經蔓延到南京、蘇州等強二線城市。

4月28日-29日，亦有多個城市同步釋放了購房新政，如洛陽發布促進房地產市場發展出臺18條具體措施，包括調整公積金貸款政策、提高公積金貸款額度、個人住房貸款最低首付比例低至20%;天津擬停止限價商品房銷售等。

中信證券預計，若本輪疫情能于6月底在全國主要城市實現動態清零。對房地產市場而言，這意味著，3月市場見底延遲到6月見底。

“我們預計應該也是在三季度左右，整個市場回暖會比較明顯。”合景泰富管理層亦表示。

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