22城首輪集中供地交易完成 過半房企“以銷定投”已成主流趨勢

隨著杭州和天津兩城首輪土地拍賣在同一天落下帷幕，2022年22城首輪集中供地交易已經完成過半，整體表現冷熱不均。

截至4月26日，據諸葛找房數據研究中心統計，22城中已有13城完成首輪集中供地拍賣，共計攬金約3002億元，平均溢價率為4.61%。

“在首輪土拍中，各城市推出的地塊具有‘小而美’的特征。”諸葛找房數據研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者表示，一是供應地塊位置較好，不乏稀缺地塊;二是大體量、高總價地塊供應減少，一定程度上降低了開發商的拿地門檻;三是部分地塊的配建要求等有所優化，為房企預留了一定的利潤空間。

市場分化加劇

“精準投資”與“以銷定投”已成房企新的拿地鐵律。《證券日報》記者參與多家房企的2021年業績說明會獲悉，縮減投資戰線、重回一線、二線城市已成主流趨勢。

從上述13城首輪土拍的成交路徑亦可窺見一二，在梁楠看來，城市間土拍熱度分化愈加明顯，比如合肥、北京等城市首輪土拍明顯回暖，而南京、天津等城市的成交表現卻顯疲態。可謂有的“穩中有熱”，有的流拍率攀升。即便在同一個城市，有的地塊溢價率達15%，有的則底價成交，遠郊地塊與城區優質地塊的分化也較為明顯。

4月25日，天津首輪集中土拍掛出的29宗涉宅地僅有5宗成功出讓，整體溢價率僅有0.6%，依舊保持去年第三輪供地時的清冷態勢。克而瑞表示，天津本輪集中土拍更為蕭條，流拍率升至83%，高于以往任何一次集中土拍。

從規模上看，開拍前，天津市規劃和自然資源局發布公告稱，29宗涉宅地中有15宗停牌。這樣一來，天津首輪集中土拍就僅余14宗涉宅地，實際總供應建面僅166萬平方米，總起拍價僅95億元，供地規模較原供地公告規模近乎減半。

相較之下，同在4月25日，杭州首輪土拍收金827億元，平均溢價率3.6%，60宗地中僅有1宗遭遇流拍，成交的59宗地中有23宗觸頂搖號，整體競拍熱度雖不及去年第三批次，但仍處于較高水平。

“綜合來看，杭州2022年首批集中供地雖然熱度分化但整體表現依然較好。”中指研究院浙江分院常務副總高院生向《證券日報》記者表示，究其原因，一方面是本次供地對于拿地企業參拍資質有所放松，同時溢價率最高僅12%，且部分板塊最高限價有所提升，開發商利潤有保障;另一方面也是因為杭州投資吸引力強，居民購買力強勁，去化有所保證。

“當下由于多數民營房企流動性仍較緊張，拿地能力略顯不足，加之一季度房企銷售表現不及預期，一定程度上導致土地市場景氣度并不高。”梁楠表示，從拿地企業來看，國企及央企仍然是拿地主力，同時也出現了資金面寬裕、運營穩健的民營房企身影。

以杭州首輪集中供地的房企參與度和入賬地塊情況來看，本土品牌房企和國企是主力軍。高院生表示，本土品牌房企中，濱江集團拿地最多，競得鐵路北站單元地塊等11宗地塊，總拿地金額達184億元;綠城中國以7宗地塊位居第二，拿地金額為146.4億元。此外，越秀地產、德信中國、建發股份、中鐵建、中建八局、興耀等也有不俗表現。遠郊板塊及外部鄉鎮的地塊則多由城投公司競得，包括臨平城建集團、臨平新農村建設、蕭山城建等。

房企資金壓力有望緩解

從成都首輪集中拍地結果來看，供應50宗地成交44宗，過去一年未在成都拿地的中海地產和保利發展各斬獲3宗地和2宗地，可謂強勢擴土儲。龍湖集團、凱德集團等民營房企和外資房企也出現在拿地金額前十的房企名單中。

龍湖集團相關人士向《證券日報》記者透露，“今年一季度，公司權益拿地金額為93億元。”另據克而瑞數據顯示，一季度，龍湖集團新增土地貨值132億元，位于行業前列。對于公司的拿地原則，龍湖集團CEO陳序平在2021年業績會上表示，龍湖一直堅持“量入為出、理性獲取”的投資原則，若整體資金相對從容，就按照土地市場熱度靈活調配投資，比如價格高時少拿，價格低時多拿。

至于二季度土地市場將有何表現?梁楠表示，隨著越來越多城市放開購房限制政策，房企銷售數據將逐漸改善，融資渠道逐漸打開，房企資金壓力有所緩解，屆時二輪土拍熱度有望提升。

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