部分房企融資利率降至2% 綠檔與紅檔融資增速差距拉大

進入傳統旺季，房企融資出現小高峰，近期很多房企融資利率進一步走低，部分房企融資利率甚至降至2%左右。業內人士表示，在“三條紅線”背景下，融資渠道向優質房企傾斜，綠檔房企與紅檔房企融資增速差距拉大。同時，降準有利于緩解房企現金流壓力，防范房地產市場風險，對推進房地產市場平穩健康發展具有積極作用。

融資利率下降

不少房企同一品種的債券融資利率在短期內明顯走低。

光明地產4月15日發布公告稱，公司于2022年2月收到中國銀行間市場交易商協會出具的《接受注冊通知書》，公司于2022年3月9日至10日發行2022年度第一期超短期融資券，期限為180天，起息日為2022年3月11日，實際發行總額6億元，發行利率為3.5%。此后，公司又于2022年4月12日至13日發行2022年度第二期超短期融資券，期限為180天，發行利率為3.06%，實際發行總額為8億元。

部分房企短期利率已經低于3%。電子城于2022年4月11日至12日發行2022年度第一期超短期融資券，實際發行總額為7億元，發行利率為2.99%(發行日9個月SHIBOR+0.49%)。越秀集團于4月12日發行2022年度第七期超短期融資券，發行金額10億元，票面利率2.1%，發行期限為240天。

中指研究院數據顯示，房企3月發行的信用債平均利率為3.85%，同比下降0.6個百分點;ABS平均利率為3.74%，同比下降0.8個百分點。信托融資平均利率為7.66%。從融資結構來看，3月信用債規模占比54.8%，海外債占比2.7%，信托融資占比11.8%，ABS融資占比30.7%。

從融資目的看，償還前期借款是近期融資的主要原因。廈門國貿近日成功發行10億元超短期融資券，票面利率2.55%，債券期限90日。其募集說明書顯示，發行人本期發行金額10億元的超短期融資券，全部資金擬用于償還發行人及子公司金融機構借款。

房企融資分化

2022年3月以來，房企迎來周期性的融資高峰期。

3月，房地產行業信用債融資金額環比上升100.2%;信托融資金額環比上升11.9%;ABS融資金額環比上升375.3%。

中指研究院指出，3月和4月為房企融資年度集中發行時段，發行審批速度也明顯提升。據不完全統計，銀行間市場交易商協會3月發布的房企中票發行注冊通知書達14個。房企充分適應行業發展趨勢，抓住政策“窗口期”，拓展發行融資品種，如中國鐵建發行并購債、電建地產發行住房租賃專項債等。

隨著房企之間的融資分化，2021年下半年以來，國際評級機構接連下調房企評級或展望，其中包括不少TOP50的大型房企。

部分大型房企“三條紅線”達標，融資情況較為樂觀。以龍湖集團為例，公司2021年年報顯示，截至2021年年底，公司凈負債率進一步下降至46.7%，現金短債比達到6.11倍(剔除預售監管資金及受限資金后現金短債比為3.88倍)，連續6年保持“三道紅線”的綠檔水平。截至2021年年底，龍湖集團平均借貸成本創歷史新低。基于良好的信用狀況，公司融資渠道保持通暢。根據標普、穆迪近期提供的評級數據，龍湖與新城、旭輝、綠城、碧桂園一起獲得“投資級”評級。

相比之下，評級不佳的中小型房企及出現債務違約的房企，再融資受限明顯。

億翰智庫報告顯示，在“三條紅線”背景下，融資渠道向優質房企傾斜，綠檔房企與紅檔房企融資增速差距拉大，銀行間市場發債成功的多是主體評級較高的房企。

迎多重利好

除了房企融資利率下調外，隨著LPR接連下調、各地銀行主動下調房貸利率，個人住房貸款端利率也出現明顯放松。以蘇州、廣州為代表的熱點地區加入LPR“零加點”隊列，引發市場關注。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，近期房貸利率下調主要是發生在銀行層面。3月以來，由于市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，幅度在20-60個基點不等。

為支持實體經濟發展、促進綜合融資成本穩中有降，中國人民銀行決定于2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。58安居客房產研究院分院院長張波表示，降準有利于緩解房企現金流壓力，防范房地產市場風險，對推進房地產市場平穩健康發展具有一定的積極作用。

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