地產美元債分化加劇，上半年356億美元集中到期，仍存波動壓力

多重利好下，盡管地產美元債仍整體下行，但部分高收益債卻明顯反彈，行業走勢分化加劇。

據統計，今年上半年到期到房企美元債約為355.8億美元，其中1月、3月、4月和6月均為償債高峰。市場預計，當下房企尤其民營房企融資難的問題仍存在，地產美元債依然面臨較大的波動壓力。

一位房地產行業研究者對第一財經記者表示，化解房地產行業風險的政策是為了保證行業整體風險可控，個別高壓企業還是需要自身尋求市場化方式找出路。

某頭部房企內部人士也對記者表示，房地產行業“恢復元氣”還需要各家企業根據自身情況積極“自救”。

房企美元債表現分化

隨著國內政策陸續發力且加碼，疊加個別房企“自救”舉措，地產美元債已經聞風而動，整體跌勢中個券表現分化加劇，高收益債反彈明顯。尤其自1月17日以來，中國恒大、雅居樂、世茂集團、融創中國、碧桂園、佳兆業、禹洲集團等負面輿論較多房企旗下債券悉數大漲，而最新一周，中國奧園多只美元債價格也出現明顯反彈，與年前走勢形成明顯對比。期間，除了政策端頻傳利好，包括有消息稱監管將放松商品房預售款限制等，各家房企也陸續有了新動作，包括國內注冊發行新債券、資產出售、債務到期或者提前償還等。最新消息顯示，中國恒大將爭取在未來六個月內提出初步重組方案。

此前2021年12月，中資美元債整體收益率指數上行 3.02%，其中投資級債券收益率下行 0.02%，高收益債券收益率上行 23.41%。房地產方面，投資級債券利差環比收窄73.50BP，高收益級利差環比走闊1281.62BP。當時興業證券分析認為，地產垃圾債利差走闊主要系個券信用風險事件影響，多家機構下調境內房企的信用評級。第一財經記者注意到，近期中國恒大、世茂集團、花樣年、中國奧園、雅居樂、禹洲集團、融創中國等均遭到不同程度的評級下調。此后1月3日至17日，中資美元債進一步調整，其中投資級地產美元債也出現了接近去年10月-11月的跌速，當時安信證券研報指出三大原因：一是市場信心持續偏弱;二是年初地產債券到期增多，展期的民營房企范圍進一步擴大進而迎來評級下調潮;三是相關支持政策落地節奏與受益房企數量低于預期。

有地產行業人士對記者表示，當前多方位“開口”的風險化解政策陸續落地，但也恰恰說明“房住不炒”的總基調不會變，政策邊際寬松的目標是保證行業整體風險可控、穩定發展，而非拯救個體，因此利率政策等不會突破調控底線，個別高壓企業還是需要依靠市場化方式尋找出路，這對企業自身資質與風險化解的決心都是較大考驗。整體來看，風險化解政策能否惠及、企業自身化解風險的速度與決心是當前市場最為敏感的兩大因素，且考慮到前期波動較大存在一定預期反差。

從發行規模來看，信用評級下調潮中，房地產美元債發行規模持續處于低位但已有所回暖。機構普遍分析，房企尤其民營房企融資難的問題仍存在，地產美元債依然面臨較大的波動壓力。據億翰智庫統計，2021年共有10家房企美元債實質性違約，違約債券金額合計63.4億美元。2022年上半年到期到美元債約為355.8億美元，其中1月、3月、4月和6月均為償債高峰。中泰證券分析師周岳建議，在目前房企整體融資渠道仍然偏緊情況下，主動的負債管理尤為重要，包括借新還舊、提前贖回、要約回購、要約交換、同意征求等方式。近期，華南城、禹洲集團、大發地產、祥生控股、榮盛發展均在尋求債務展期，富力地產、榮盛發展等房企已完成今年1月到期的美元債交換要約。業內人士認為，要約交換成功對房企整體的財務狀況、資產負債表結構、現金流管理都有積極作用。

讓市場重拾信心最重要的還在銷售端。多位地產行業人士分析，房企走出困境最關鍵的仍是經營性資金支撐，其中個人按揭的邊際放開尤為關鍵。第一財經記者了解到，目前除了LPR降低可為購房者減負外，各地因城施策有望進一步落地，包括下調利率上浮基點、降低公積金貸款首付比例等。伍戈認為，隨著房貸利率下行的延續，商品房銷售的降幅有望在一季度收窄，房地產投資增速于年中前后開始回升。但如果考慮到本輪房企違約及危機處置對整個行業的深遠影響，疊加疫情持續兩年多來對老百姓可支配收入等預期的負向作用，此次房地產企穩或將晚于歷史規律的時間節點。

紓困房企打出組合拳

2022年開年，金融機構對地產行業的收并購融資支持已陸續落地。在此之前，央行、銀保監會、國資委、交易商協會等部門通過多種形式釋放信號，表示鼓勵大型優質房企按照市場化原則加大對出險企業房地產項目的兼并收購，同時鼓勵金融機構提供相關金融服務，并強調不對出現困難的大型房地產企業盲目抽貸斷貸。

隨著招商蛇口作為第一個“吃螃蟹”的房企成功注冊并發行并購票據，地產行業并購融資逐漸“破冰”。1月27日，萬科發行今年首期30億元中期票據，擬用于商品房項目建設，發行利率為2.95%，成為繼建發地產之后今年第二單房企項目建設票據。除4.6億元項目建設融資外，建發地產2022年首期中期票據還有4.6億元將用于并購2個標的項目公司股權。

金融機構也已陸續入局。1月27日，廣發銀行公告稱計劃于近期在銀行間債券市場發行50億元房地產項目并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目。此前1月21日，浦發銀行已經完成新年第一期金融債券簿記定價，300億元發行規模中(3年期，定價2.69%)，有50億元為房地產項目并購主題債券，成為金融機構發行的首單房地產項目并購主題債券。

就在1月26日，華潤置地及所屬華潤萬象生活分別與招商銀行簽署協議，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于二者并購業務，包括但不限于并購貸款、并購基金、資產證券化、以及基于并購相關業務需求創新的各類融資產品。

但從當前推進的并購主體來看，仍以國企為主。此前瑞銀中國金融業研究主管顏湄之就表示，國內銀行有動力參與并購貸項目，但考慮到風險因素，會率先支持大型、優質國企。奧陸資本總裁蔡金強也向記者分析，大型國企無論從資質還是參與動力來說都更強，符合當前監管導向。

從地產調控政策角度，除了資金問題房企對并購的擔憂主要在于，承債式收購帶來的新增債務會突破“三道紅線”要求，而多數銀行也因為房地產貸款集中度要求選擇觀望。但隨后并購貸款不再計入集中度和“三道紅線”要求的消息陸續傳出。有業內人士分析，地產業貸款集中度較低的銀行有望進一步參與其中。中信證券陳聰團隊則認為，面臨壞賬風險的銀行金融機構，可能為一些去化比較容易、資產質量本身較好但開發主體陷入困境的項目，尋求并購發起方，并為并購方直接提供資金支持。

長城證券首席經濟學家伍戈近期分析稱，歷史經驗已經表明，穩經濟的前提仍是穩地產，面臨穩增長的嚴峻形勢，房地產的政策調整有望上半年陸續落地，力度或由弱漸強，但與“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”等總基調并不矛盾。

就在近日，第一財經記者了解到，金融管理部門召集幾家AMC開會，研究資產管理公司按照市場化、法治化原則，參與風險房地產企業的資產處置、項目并購及相關金融中介服務。業內普遍認為，資產管理公司在不良資產處置、項目并購等領域擁有豐富經驗，有望加快風險房地產企業資產處置進度，促進風險化解和市場出清。

標簽： 集中，到期，地產美元債