物業股由熱轉冷 “上市即大漲”的局面暫告結束

合景悠活，跌;第一服務，跌;金融街物業，跌……進入11月以來，持有物業股的股民體會到了市場的瞬息萬變。原先“躺著就能賺”的物業股由熱轉冷，“上市即大漲”的局面暫告結束。

2020年第四季度，隨著監管層對房企資金“三道紅線”要求的執行日越來越近，房企分拆物業上市的熱情也進入最高漲的時刻，四季度IPO發行規模將遠大于前三季度總和。新股的大量供給，紓解了房企的資金壓力，卻也放大了物業管理板塊的缺點。分析人士指出，物業管理板塊必然會發生估值的結構分化。

新股入市表現普遍欠佳

“上市對于世茂服務而言，是一個全新的起點。”10月30日，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在港交所敲響鐘時如此說。

獲得了騰訊、紅杉資本等青睞的世茂服務，被認為是物業管理行業的優質股。招股書顯示，截至2020年6月30日，世茂服務在管面積為8570萬平方米，合約建筑面積達1.25億平方米;2017年到2019年，公司收入由10.42億元增加至24.89億元，復合年增長率為54.5%。可即便如此，上市當天，世茂服務仍出現破發，雖最終保住了16.6港元/股的發行價，但此后幾日股價上下震蕩，截至11月6日的收盤價為16港元/股，較發行價微跌。

同一天敲鐘的合景悠活，為合景泰富集團旗下的物業股，表現就差出許多，自上市當天便“跌跌不休”，截至11月6日的收盤價為6.21港元/股，較發行價跌出16%。時間再往前移，10月22日上市的第一服務和10月19日上市的卓越商企服務，股價也都呈現下跌態勢。

“三道紅線”倒逼效應顯現

新股集體表現欠佳，卻沒有影響到房企分拆物業上市的意愿。就在8日，市場傳出消息，融創物業計劃于本周公開招股，恒大物業也正尋求在最短的時間內通過香港上市聆訊。統計顯示，目前仍有11家物業管理公司等待上市發行，四季度的物業公司IPO發行規模將遠大于前三季度88.8億元的總和。

房企為何趕在年末搶推物業股?即將于2021年推行的資金“三道紅線”要求，被視為懸在頭頂的“達摩克里斯之劍”。這“三道紅線”是指：剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1。按照要求，排名前十的房企也少有全達標者。就像萬科董事局主席郁亮所說：“‘三道紅線’要求對整個行業都是挑戰。”

“2019年之前，物業管理公司的分拆上市在意圖上主要是期待輕資產板塊迅速發展。但2020年以來，物業管理行業的高估值成為企業分拆的關鍵誘因，而‘三道紅線’為標志的金融監管政策，更令部分房地產企業將物業管理分拆視為一種去杠桿、加權益的手段。”中信證券在專題研究報告中指出，“三道紅線”之下，無論企業的物業管理板塊是否已經運營成熟，很多企業都急于推動物業管理公司分拆上市，目的是通過股權融資的方式補充權益，以顯著改善企業杠桿水平，尤其是資產負債率和凈負債率。

物管行業絕非“躺著賺錢”

硬幣的另一面是，當物業股越來越多后，超高的市盈率也開始出現分化。統計顯示，2020年上市的10余只物業新股普跌。以鴻坤旗下的燁星集團為例，截至11月6日的收盤價為1.07港元/股，較發行價跌幅達31.4%。

“板塊高估值不是浮沙建塔。物業管理板塊已經告別了以往‘雞犬升天’的局面。”中信證券研究部分析師指出，新股大量供給放大了物業管理板塊的缺點，即部分高毛利率的企業或許不值得高估值，因為其業績包含一部分關聯方支持的因素。另外，投資者也意識到，此前稀缺的是板塊可投資標的，中國物業管理公司并不稀缺。

“物業管理行業并非‘躺著賺錢’。”在分析師看來，盡管物業管理行業是個萬億級的大市場，但并不是每一家公司都具備成長性。恰巧，物業管理板塊的投資看重的是成長性。因此，物業股的估值最終還是會趨于合理，市場也會做出更理性的選擇。

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