開發商要求業主先支付物業費及滯納金 法院這樣判

業主未接到開發商收房通知，前去辦理收房手續時，開發商委托交房辦證的物業公司卻要求業主先支付物業費及滯納金，雙方由此產生爭議，導致未能完成房屋交付。近日，安徽省廣德市人民法院審結這起商品房銷售合同糾紛案，認定按期交付房屋是開發商的主要合同義務，業主支付物業費并非辦理房屋交接手續的前提條件，判決開發商交房并向業主支付逾期交房違約金5.8萬元。

2018年10月，原告張某夫婦與被告廣德某房地產開發有限公司簽訂商品房買賣合同，約定原告購買被告開發的商品房一套，被告應在2019年12月30日前交付房屋，被告逾期交房超過90日，原告要求繼續履行合同的，合同繼續履行，被告按日計算向原告支付全部房價款萬分之二的違約金;在辦理交付手續前，原告有權對該商品房進行查驗，被告不得以繳納相關稅費或者簽署物業管理文件作為查驗和辦理交付手續的前提條件。合同簽訂后，原告支付了全部房款。被告于2019年11月25日向原告戶籍地郵寄期樓收樓通知書和收樓須知，因被告填寫在郵件上的原告手機號碼錯誤，導致未能送達。原告于2020年10月29日繳納案涉房屋契稅及住宅專項維修資金后前去收房，因被告委托辦理交房辦證的物業公司要求原告支付拖欠的物業費及滯納金，雙方產生矛盾，導致未能辦理收房手續。張某夫婦訴至法院，要求開發商交付房屋、辦理房地產權證，并支付至實際交付房屋之日止萬分之二的違約金14.9萬余元。

法院審理后認為，依法成立的合同對當事人雙方均具有法律約束力。原、被告簽訂的商品房買賣合同系雙方當事人真實意思表示，為合法有效合同，當事人應當按照約定履行自己的義務。被告在通知原告收房時存在工作疏漏，原告也存在怠于收房的事實。而被告委托辦理交樓辦證手續的物業公司以原告須先支付拖欠的物業費及滯納金作為交房的前置條件，顯然于法無據，且與合同約定相悖，損害了原告的合法權益。法院綜合合同約定、雙方在不同階段對未能交房存在的過錯及過錯大小、逾期時間、未及時交房客觀上造成原告不能入住等因素，根據公平原則和誠實信用原則，綜合確定被告支付原告違約金5.8萬元。被告當庭將案涉房屋的不動產權證及鑰匙交付原告，履行完畢判決內容。

■法官提醒■

《商品房銷售管理辦法》第三十條第一款規定，房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。在商品房預售合同關系中，按期交付房屋是房地產開發商的主要合同義務，在辦理收房手續時不得附加諸如交納物業費及滯納金等其他不合理的條件，否則不僅不能達到目的，反而會因此承擔相應的違約責任。同時，作為購房者，應在約定交付日期內收房，避免不必要的糾紛。

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