中消協點評房屋領域十大霸王條款 這些“坑”千萬別踩

房屋銷售又到“金九銀十”，購房合同條款中都有哪些霸王條款?昨天，中國消費者協會針對近日發布的《“不公平格式條款”消費者認知及線索征集調查報告》，邀請中消協律師團律師對消費者反映強烈的商品房買賣、租賃、裝修、物業等相關領域的十大不公平格式條款進行點評，提醒消費者遇到這些“坑”別踩。

中消協表示，購房時消費者會遇到這樣一類當出售方不能履行義務時，完全免除己方定金責任的霸王條款。如：在格式條款中注明，在未簽署正式預售協議前，若因出售方原因致使不能出售時，出售方不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償。針對這一條款，中消協律師團律師提醒消費者，依照法律規定，收受定金的一方不履行合同約定的義務時，除應當向支付方返還收到的定金外，還應向支付方賠償定金數額相等的錢款，即雙倍返還定金。這一格式條款的規定完全規避了經營者不履約所應承擔的法律責任，對購房者非常不公平，違反了法律的規定。

消費者在購房時，會遇到商品房買賣合同與廣告宣傳內容不符的情況，而開發商多以買受人在現場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請，不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據，概以本合同內容為準的格式條款來規避責任。中消協律師團律師對此點評，根據法律規定，商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約，開發商無權單方在合同中規定廣告和宣傳資料等不構成合同內容。當售房廣告和宣傳資料構成要約的，即使未寫入合同，開發商也應履行相關義務，如未按約履行，則構成違約。

針對房屋租賃時，消費者會遇到房屋租賃期滿后，中介機構限制消費者與房屋所有人直接交易的格式條款。如：在簽訂房屋租賃合同時，部分中介機構會標注，自租賃期滿合同終止后三個月內，甲方(承租人)不得與該房屋的產權所有人自行成交，否則應向乙方(中介機構)交付月租金的200%作為賠償。中消協律師團律師表示，消費者通過中介機構與房屋所有人訂立租賃合同，對于中介機構提供的訂立合同的機會或提供的訂立合同的媒介服務，已依約支付報酬，中介機構的合同目的已經實現。租賃期限屆滿合同終止后，消費者有權自行與房屋所有人直接協商再次訂立租賃合同。中介機構無權予以限制，更無權要求消費者支付報酬、違約金或賠償損失。

除此之外，消費者還會遇到物業公司收取管理費卻不承擔未盡到管理義務的民事責任的格式條款。如：消費者常常會看到這樣的格式條款，物業服務企業對本協議項下的車輛管理僅指對車輛行駛、停放秩序的管理，并不承擔對車輛的保管義務，物業管理區域內發生的車輛毀損、滅失，財物被盜等財產損失，或人身傷亡事件的，由責任方承擔刑事或民事責任，物業服務企業不承擔責任。中消協律師團律師對此點評，物業服務企業收取業主的車位費，應盡法定或約定的合理管理義務。該條款約定，物業服務企業對于物業管理區域內發生的車輛毀損滅失、財物被盜等財產損失或人身傷亡事件不承擔任何合理責任，屬于物業服務企業免除自身責任和法定義務。

另外，中消協還對出賣人享有最終解釋權，排除對方權利，免除己方責任;擴大不可抗力適用范圍，為延期交房免責;裝修施工存在問題，將材料費轉嫁給消費者;違約金的設定標準過低，經營者的違約成本較小;將預付款視為定金或違約金，解除合同時不退款，加重消費者責任;在物業管理費外要求業主分攤公用費用，加大業主的責任等霸王條款進行了點評。

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