麗澤金融商務(wù)區(qū)：大平層環(huán)伺 誰來買單？

近兩年，麗澤金融商務(wù)區(qū)終于從大工地模樣變身CBD范兒，區(qū)域的價值進(jìn)入加速兌現(xiàn)期。圍繞金融街外溢人群，不少內(nèi)城墅已在麗澤板塊排兵布陣，儼然一副“你未唱罷，我已登場”的架勢，熙熙攘攘，好不熱鬧。

北京的西二環(huán)到西四環(huán)原本是別墅絕緣體，自西宸原著落地后，內(nèi)城墅的概念順勢火了一把。講真，內(nèi)城墅確實(shí)提升了地段的身價，那些叫得出案名的大平層基本都得10萬+打底了。那么，在泛金融街的圈子里，大平層環(huán)伺，誰來為定制化的煜澤臺買單呢?

配套成熟

◆ 商超：1公里范圍內(nèi)有順天府超市、首航超市、億潼隆超市，距離首航生活廣場、億潼隆購物中心較近;

◆ 交通：地鐵、公交均比較便利，臨近七里莊、豐臺東大街、泥洼、西局等地鐵站，妥妥的臨鐵盤，同時靠近東大街、豐管路西口、七里莊路東口等公交站;

◆ 醫(yī)院：臨近解放軍總醫(yī)院第五醫(yī)學(xué)中心(307醫(yī)院)，再遠(yuǎn)一點(diǎn)可以去北京大學(xué)第一醫(yī)院豐臺醫(yī)院、天壇醫(yī)院、首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京口腔醫(yī)院;

◆ 教育：臨近豐臺區(qū)人民政府機(jī)關(guān)幼兒園、豐臺第一幼兒園、豐臺第二幼兒園、豐臺第五小學(xué)、豐臺三小、北京十二中、首都師范大學(xué)附屬麗澤中學(xué)等教育資源，同時地塊也有配套的幼兒園用地;

◆ 公園：1公里范圍內(nèi)有豐臺花園、莊怡公園等;

周莊子地塊的地理位置

看地以來，周莊子地塊是小財(cái)見過最特別的，其突出的特點(diǎn)就是“散”。從地圖上看，地塊恰好在西三環(huán)與西四環(huán)之間，臨近麗澤金融商務(wù)區(qū)，由3個獨(dú)立的組團(tuán)構(gòu)成，彼此間并不相連。其中，有4塊居住用地、1塊基礎(chǔ)教育用地、1塊綠隔產(chǎn)業(yè)用地。受地塊限制，懋源直接規(guī)劃為三個項(xiàng)目，分別為煜澤臺、璟廷、璟瑜?？疵志椭溃@三個項(xiàng)目屬于兩個產(chǎn)品系。

地塊由3個組團(tuán)構(gòu)成

不愧是內(nèi)城地塊，除了散，就是貴。彼時，周莊子地塊一掛出來就備受市場關(guān)注。當(dāng)懋源以43.34億競得該地塊時，猶如在平靜的水面投下一顆石子，連市場都跟著躁動。拋開地塊本身的光環(huán)，不論產(chǎn)品形態(tài)如何，僅地理位置就天然地決定了其是內(nèi)城墅。

北京十二中

不得不說，內(nèi)城墅的扛把子之一便是配套，這是郊區(qū)新盤無法比擬的。小財(cái)覺得，對于買房人來說，只要開車在地塊附近轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，或多或少都能勾勒出未來的一些生活場景。

周莊子地塊的規(guī)劃要求

根據(jù)規(guī)劃條件，煜澤臺附近還有一些新配套。例如，ZZZ-L07(西)地塊、ZZZ-06地塊分別有商業(yè)服務(wù)500平、260平，共計(jì)760平;ZZZ-22地塊則規(guī)劃為幼兒園用地。不過，新配套需在落地后才能知道是哪所幼兒園以及具體的商業(yè)項(xiàng)目。

大平層混戰(zhàn)

在“L”形地塊上，懋源引入了臺系產(chǎn)品，呈“點(diǎn)”狀分布。據(jù)小財(cái)了解，煜澤臺總戶數(shù)324，共8棟樓，7-23層不等，戶型面積為99-229平。其中，主力戶型為225平、229平的五居，主要分布在邊廳和中廳，屬典型的大平層。與煜澤臺相隔一條馬路，就是配建的共有產(chǎn)權(quán)房懋源·晟府。要知道，圈層不同，世界亦不同。

共有產(chǎn)權(quán)房懋源·晟府,與煜澤臺相隔一條馬路

盡管懋源的臺系產(chǎn)品較少，僅有紅璽臺、釣云臺，但其名聲在外。因此，作為臺系產(chǎn)品的延續(xù)，煜澤臺算升級版，強(qiáng)調(diào)功能性和全齡化。尤其是進(jìn)入三胎時代，居住需求升級，對產(chǎn)品也提出更高要求。煜澤臺就此提出“5+1的功能空間”。

對購房人群而言，2000萬+的預(yù)算，他們在麗澤金融商務(wù)區(qū)周邊的選擇還是很多的。僅西三環(huán)和西四環(huán)之間，就有煜澤臺、紫辰院、泰禾西府大院、中海甲叁號院;在西二環(huán)與西三環(huán)之間有端禮著、北京瑞府等。

從2015年開始，不少開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入麗澤金融商務(wù)區(qū)，懋源·釣云臺、龍湖西宸原著、昆侖域、中國璽逐步面市，麗澤也被貼上了“豪宅板塊”的標(biāo)簽，外界一度以為麗澤可以匹敵中央別墅區(qū)。

然而，時間給出了答案。麗澤板塊雖大平層云集，但與中央別墅區(qū)相去甚遠(yuǎn)。此外，大平層將別墅上下的功能空間打造為同一層，其與真正的別墅仍有很大差別。直白一點(diǎn)，也許身價接近，但大平層與純別墅的居住體驗(yàn)并不能完全劃等號哦。

那些能豪擲2000萬+的人群，似乎更認(rèn)可中央別墅區(qū)。在小財(cái)看來，麗澤的豪宅板塊，完全是被地段價值撐起來的。按照location原理，最直接的反映就在大平層的總價上。

從西二環(huán)到西四環(huán)，這些大平層項(xiàng)目都將客群鎖定為金融街外溢人群，競爭的激烈程度可想而知，產(chǎn)品力、性價比也成為各家爭鋒的焦點(diǎn)。

煜澤臺空間增加，最直接的是總價上升。目前，煜澤臺均價為10.6萬/平，建面約180-230平的總價為2000萬-3000萬。對比來看，北京瑞府均價為10.2萬/平，主打132-188的三居、四居。

除了更靠近內(nèi)城，北京瑞府的單價、總價優(yōu)勢明顯，均低于煜澤臺。端禮著同樣有內(nèi)城優(yōu)勢，單價為11.2萬/平，戶型面積主打130-180平，總價約1500-2100萬，優(yōu)勢突出。

值得注意的是，北京瑞府188平的四居共有兩類戶型，整體似長方形狀，南向都是四面寬，除了客廳外，還有兩個臥室和書房，采光較好。煜澤臺225平、229平的五居戶型則整體偏正方形，南向均是三面寬。

煜澤臺再往南就是“神盤”中海甲叁號院，均價12.5萬/平，主力戶型是200平的四居，總價2600萬起，在南向三面寬的基礎(chǔ)上，主臥衛(wèi)生間屬于明衛(wèi)，同時，有轉(zhuǎn)角陽臺。因此，在高手如云的麗澤板塊，小財(cái)也為煜澤臺捏了一把汗。

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