北京城市更新條例征求意見(jiàn)：允許存量建筑用途轉(zhuǎn)換 土地用途兼容或變更

6月7日-7月6日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)向社會(huì)公開(kāi)征求對(duì)《北京市城市更新條例》的意見(jiàn)。

《條例》提到，實(shí)施首都功能核心區(qū)平房(院落)保護(hù)性修繕、恢復(fù)性修建，可采用申請(qǐng)式退租、換租、房屋置換等方式，完善配套功能，改善居住環(huán)境，加強(qiáng)歷史文化保護(hù)，恢復(fù)傳統(tǒng)四合院基本格局。首都功能核心區(qū)平房(院落)騰退空間，在滿足居民共生院改造和申請(qǐng)式改善的基礎(chǔ)上，允許實(shí)施主體依據(jù)街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，利用騰退空間發(fā)展租賃住房、便民服務(wù)及文旅服務(wù)等行業(yè)。

《條例》指出，北京城市更新的特點(diǎn)是“減量發(fā)展”，不搞“大拆大建”。通過(guò)總結(jié)我市城市更新工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提煉總結(jié)出5大更新類(lèi)型、12項(xiàng)更新內(nèi)容，重點(diǎn)突出民生保障，充分體現(xiàn)首都特色。

具體包括：一是以保障老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區(qū)等房屋安全，提升居住品質(zhì)為主的居住類(lèi)城市更新。

二是以推動(dòng)老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量空間資源提質(zhì)增效為主的產(chǎn)業(yè)類(lèi)城市更新。

三是以更新改造老舊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施，保障安全、補(bǔ)足短板為主的設(shè)施類(lèi)城市更新。

四是以提升綠色空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)等環(huán)境品質(zhì)為主的公共空間類(lèi)城市更新。

五是以統(tǒng)籌存量資源配置，優(yōu)化功能布局，實(shí)現(xiàn)片區(qū)可持續(xù)發(fā)展的區(qū)域綜合性城市更新。此外還有市人民政府確定的其他城市更新活動(dòng)。

北京住建委表示，隨著北京新版總體規(guī)劃的批復(fù)實(shí)施，北京的城市發(fā)展進(jìn)入減量雙控、以存量更新為主的新階段。北京的城市更新更加注重存量資源的提質(zhì)增效，為加強(qiáng)“四個(gè)中心”功能建設(shè)、滿足人民群眾“七有”“五性”需求騰出實(shí)施空間。同時(shí)，北京城市更新類(lèi)型多、數(shù)量大，在減量雙控發(fā)展要求下，需要通過(guò)立法進(jìn)一步明確城市更新的目標(biāo)和原則，明確相關(guān)主體的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，建立穩(wěn)定的制度規(guī)范。

允許存量建筑用途轉(zhuǎn)換

為確保更新項(xiàng)目規(guī)范、有序開(kāi)展，根據(jù)住建部、自然資源部相關(guān)文件精神，《條例》提出了11個(gè)基本要求，包括先治理后更新、補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)、既有建筑管理、城市風(fēng)貌管控、綠色節(jié)能減碳、統(tǒng)籌地上地下、城市安全韌性、智慧城市建設(shè)、推進(jìn)適老化改造和無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)、慢行系統(tǒng)建設(shè)以及成本共擔(dān)收益共享等。同時(shí)，結(jié)合首都城市特點(diǎn)，明確要堅(jiān)持小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的原則，統(tǒng)籌推進(jìn)首都功能核心區(qū)城市更新，促進(jìn)老城整體保護(hù)。

為完善城市功能和補(bǔ)齊城市短板，允許存量建筑用途轉(zhuǎn)換。建筑用途轉(zhuǎn)換經(jīng)批準(zhǔn)后，土地用途可兼容或變更。市規(guī)劃自然資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定具體規(guī)則，明確用途轉(zhuǎn)換和兼容使用的正負(fù)面清單、比例管控等政策要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

鼓勵(lì)各類(lèi)存量建筑轉(zhuǎn)換為公共服務(wù)設(shè)施、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共安全設(shè)施;允許公共管理和公共服務(wù)類(lèi)建筑用途相互轉(zhuǎn)換;允許商業(yè)服務(wù)業(yè)類(lèi)建筑用途相互轉(zhuǎn)換;允許工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)建筑在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和工業(yè)用地管控要求的前提下，轉(zhuǎn)換為其他用途。

建筑用途轉(zhuǎn)換符合正面清單和比例管控要求的，允許土地用途兼容，按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理。超過(guò)比例管控要求的，應(yīng)當(dāng)變更土地用途，按照轉(zhuǎn)換后的主用途管理。變更土地用途的，按照主用途確定建設(shè)用地使用權(quán)配置方式、使用年期，結(jié)合兼容用途及比例確定綜合地價(jià)。主用途可按照不同建筑用途的建筑規(guī)模比例或功能重要性確定。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)、衛(wèi)生健康、環(huán)保、消防等部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照工作職責(zé)為建筑用途轉(zhuǎn)換和土地用途兼容使用提供政策和技術(shù)支撐，辦理建設(shè)、使用、運(yùn)營(yíng)等相關(guān)手續(xù)，加強(qiáng)行業(yè)管理和安全監(jiān)管。

建設(shè)用地使用權(quán)依法采取租賃、出讓、先租后讓、作價(jià)出資(入股)等有償方式或劃撥方式配置。采取有償方式配置建設(shè)用地使用權(quán)的，可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

根據(jù)實(shí)施規(guī)劃需要，或者涉及土地分割處置的，依法由政府收儲(chǔ)后，采取公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式重新配置建設(shè)用地使用權(quán)。本市鼓勵(lì)采取租賃方式配置建設(shè)用地使用權(quán)。租賃建設(shè)用地使用權(quán)可依法登記，租賃期滿后可以續(xù)租。在租賃期內(nèi)，承租人按規(guī)定支付土地租金并完成更新改造后，符合條件的，租賃建設(shè)用地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)為出讓建設(shè)用地使用權(quán)。

建設(shè)用地使用權(quán)租賃、先租后讓、作價(jià)出資(入股)的具體辦法由市人民政府另行制定。

鼓勵(lì)以彈性年期方式配置建設(shè)用地使用權(quán)

在不改變用地主體的條件下，城市更新項(xiàng)目符合更新規(guī)劃以及國(guó)家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，在5年內(nèi)實(shí)行按原用途、原權(quán)利類(lèi)型使用土地的過(guò)渡期政策。

過(guò)渡期內(nèi)，可按新用途辦理規(guī)劃許可和施工許可手續(xù)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，不辦理不動(dòng)產(chǎn)登記;過(guò)渡期滿或轉(zhuǎn)讓時(shí)，經(jīng)屬地政府評(píng)估，符合更新規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，已實(shí)現(xiàn)實(shí)施方案既定的使用功能和預(yù)期效果的，可按新用途以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。建設(shè)用地使用權(quán)配置方式、土地使用年期、土地價(jià)款評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)等按照經(jīng)批準(zhǔn)的實(shí)施方案和規(guī)劃許可手續(xù)等確定。

過(guò)渡期起始日為核發(fā)建筑工程施工許可證的日期;不需要辦理建筑工程施工許可證的，起始日為核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的日期。

鼓勵(lì)以彈性年期方式配置建設(shè)用地使用權(quán)。采取租賃方式配置的，土地使用年期最長(zhǎng)不得超過(guò)20年;采取先租后讓方式配置的，租讓年期之和不得超過(guò)該用途土地出讓法定最高年限。建設(shè)用地使用權(quán)可提前續(xù)期，但剩余年期與續(xù)期之和不得超過(guò)該用途土地出讓法定最高年限。

涉及繳納或補(bǔ)繳土地價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)考慮土地取得成本、無(wú)償提供公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共空間以及提供保障性租賃住房等因素，綜合確定土地價(jià)款。

采取租賃方式使用土地的，土地租金按年支付或者一次性繳納，租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)前款及地價(jià)評(píng)估規(guī)定確定。土地租金按年支付的，年租金應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)租金水平定期評(píng)估后調(diào)整，時(shí)間間隔不得超過(guò)5年。

《條例》支持利用騰退地下空間用于倉(cāng)儲(chǔ)、便民店、家政等便民商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及文體中心、社區(qū)活動(dòng)中心、宣教基地、物業(yè)辦公、養(yǎng)老服務(wù)等社區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施，利用騰退地下空間補(bǔ)充完善街區(qū)服務(wù)功能。

支持社會(huì)資本開(kāi)展更新房屋再利用

《條例》明確，城市更新項(xiàng)目確需遷出原物業(yè)權(quán)利人的，實(shí)施主體可以采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、提供租賃房源或貨幣補(bǔ)償?shù)确绞?，?shí)施產(chǎn)權(quán)歸集。城市更新過(guò)程中，涉及公有住房騰退的，可采取房屋置換的方式進(jìn)行。房屋置換可采取租賃置換和產(chǎn)權(quán)置換兩種方式。

城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)公房承租人簽訂騰退協(xié)議比例達(dá)到項(xiàng)目實(shí)施方案規(guī)定要求的，產(chǎn)權(quán)單位可依據(jù)公有住房租賃合同的約定或法律規(guī)定解除未簽訂騰退協(xié)議的承租人承租協(xié)議，并妥善安置。

城市更新過(guò)程中需要對(duì)私有房屋進(jìn)行騰退的，城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)物業(yè)權(quán)利人騰退協(xié)議簽約比例達(dá)到百分之九十五以上的，實(shí)施主體與未簽約物業(yè)權(quán)利人可以向區(qū)人民政府申請(qǐng)調(diào)解。調(diào)解不成且項(xiàng)目涉及公共利益的，區(qū)人民政府按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定做出征收決定。

實(shí)施房屋征收的，由城市更新實(shí)施主體向區(qū)人民政府提出征收申請(qǐng)，并同時(shí)提交經(jīng)過(guò)經(jīng)審定的項(xiàng)目實(shí)施方案、征收資金來(lái)源、安置房源落實(shí)等證明文件。

《條例》顯示，實(shí)施首都功能核心區(qū)平房(院落)保護(hù)性修繕、恢復(fù)性修建，可采用申請(qǐng)式退租、換租、房屋置換等方式，完善配套功能，改善居住環(huán)境，加強(qiáng)歷史文化保護(hù)，恢復(fù)傳統(tǒng)四合院基本格局;按照核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃合理利用騰退房屋，建立健全平房區(qū)社會(huì)管理機(jī)制。核心區(qū)以外的地區(qū)可以參照?qǐng)?zhí)行。

支持社會(huì)資本開(kāi)展更新房屋再利用，實(shí)施主體完成直管公房申請(qǐng)式退租和恢復(fù)性修建后，可獲得房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)。推進(jìn)直管公房經(jīng)營(yíng)權(quán)質(zhì)押，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向獲得區(qū)政府批準(zhǔn)授權(quán)的實(shí)施主體給予貸款支持。

首都功能核心區(qū)平房(院落)騰退空間，在滿足居民共生院改造和申請(qǐng)式改善的基礎(chǔ)上，允許實(shí)施主體依據(jù)街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，利用騰退空間發(fā)展租賃住房、便民服務(wù)及文旅服務(wù)等行業(yè)。

實(shí)施簡(jiǎn)易樓和危舊樓房改建。建立居民出資、社會(huì)籌資參與、政府支持的資金籌集模式，支持居民提取住房公積金或利用公積金貸款用于支付改建成本費(fèi)用。改建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)提升規(guī)劃功能、不增加城市人口，可利用地上、地下空間，補(bǔ)充部分城市功能，適度改善居民居住條件，可適當(dāng)增加建筑面積作為共有產(chǎn)權(quán)住房或保障性租賃住房。

對(duì)于位于重點(diǎn)地區(qū)和歷史文化街區(qū)內(nèi)的危舊樓房和簡(jiǎn)易樓，鼓勵(lì)居民騰退外遷，改善居住條件。

標(biāo)簽： 北京城市更新條例 存量建筑用途轉(zhuǎn)換 土地用途