內(nèi)外賦能之下 大發(fā)地產(chǎn)提速增效

今年，是大發(fā)地產(chǎn)上市的第二年。

借助資本的力量，這兩年里，大發(fā)地產(chǎn)的發(fā)展速度勢如破竹。哪怕是全行業(yè)基本都被影響的2020年上半年，大發(fā)地產(chǎn)依然保持著的同比增長58%規(guī)模增速。

而大發(fā)地產(chǎn)亦明白戒驕戒傲的生存守則，在規(guī)模之外，持續(xù)優(yōu)化營銷管理體系、鞏固長三角深耕戰(zhàn)略、不斷改善財務(wù)結(jié)構(gòu)，為實現(xiàn)更持久的增速，孕育內(nèi)力。

分享長三角市場與價格紅利

全年目標(biāo)或?qū)⒊~完成

從大發(fā)地產(chǎn)上半年的銷售區(qū)域分布來看，其2020年上半年112.08億元的合同銷售金額大部分來自于大發(fā)一直深耕的長三角市場——合同銷售額占比高達86%，合同銷售面積占比77%。從城市分布來看，溫州、寧波、杭州、合肥、常州五個城市，以此位列大發(fā)上半年業(yè)績貢獻的前五名。

若按全年目標(biāo)銷售額增長15%計算，大發(fā)地產(chǎn)上半年已完成全年目標(biāo)242億元的46%。下半年，大發(fā)計劃總可售貨值約318億元，已為目標(biāo)的實現(xiàn)做好了充沛的供貨基礎(chǔ)。

且由于今年1-6月，長三角區(qū)域房價累計上漲2.72%，按年同比上升1.66%。大發(fā)地產(chǎn)上半年的合同銷售均價同比也增長了16%，達到13996元/平方米，為未來的利潤提前打開了空間。

坐享長三角區(qū)域紅利的同時，大發(fā)地產(chǎn)進一步明確了“1+5+X”的布局體系——在深耕長三角地區(qū)核心區(qū)域的同時，輻射到成渝、中部、西部、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)5大城市群，并戰(zhàn)略性地持續(xù)關(guān)注其他具高發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c城市。

在這樣的布局戰(zhàn)略下，2020年上半年大發(fā)地產(chǎn)共購入16塊新地塊，估計總規(guī)劃建筑面積約190萬平方米，平均地價為約5974元/平方米。

在大發(fā)地產(chǎn)新獲取的土儲中，約有73%位于長三角區(qū)域，其中包括蘇州、常州、溫州、寧波、南通、南京、無錫、蕪湖這些長三角重點及潛力城市。此外，大發(fā)還落子了重慶、成都兩個成渝都市圈的最核心城市，持續(xù)優(yōu)化全國版圖。

截止2020年6月30日，大發(fā)地產(chǎn)總土儲建筑面積約650萬平方米，總土儲貨值約910億元，其中長三角區(qū)域占比84%.3%，成渝地區(qū)占比8.7%。從城市能級分布里看，總土儲貨值在優(yōu)質(zhì)一二線城市的占比約80%，且總土儲平均土地成本約4890元/平方米，合理的土地成本有力助推后續(xù)的盈利增長。

平衡現(xiàn)金與杠桿管理

下半年將實現(xiàn)利潤反彈

長三角房地產(chǎn)市場的高度市場化與活躍度，也保證了大發(fā)地產(chǎn)的營收與利潤水平。

報告期內(nèi)，大發(fā)地產(chǎn)2020中期派息每股人民幣0.034元，持續(xù)兌現(xiàn)股東回報。

據(jù)首席運營官兼高級副總裁冷俊峰介紹，大發(fā)地產(chǎn)的項目平均開盤周期6個月以內(nèi)，現(xiàn)金流平均回正周期12個月以內(nèi)，“快周轉(zhuǎn)”模式戰(zhàn)略成熟。

但受疫情影響，上半年行業(yè)停工期延長，施工進度延緩，一定程度上耽誤了交付進度和結(jié)轉(zhuǎn)利潤。據(jù)悉目前大發(fā)已在全力加快項目建設(shè)，保證交付進度。且上半年里，大發(fā)地產(chǎn)已售未結(jié)在230億左右，權(quán)益比例50%左右，隨著后續(xù)加快結(jié)轉(zhuǎn)進度，預(yù)計全年結(jié)轉(zhuǎn)收入與去年同期相比將可實現(xiàn)20%以上增長。

此外，據(jù)大發(fā)地產(chǎn)首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事廖魯江透露，上半年，大發(fā)地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)面積27-28萬平方米，下半年結(jié)轉(zhuǎn)項目的鎖定面積60萬平方米，基本是上半年的2倍，且隨著合肥、溫州、徐州等較高毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)收入恢復(fù)，單價水平略有提高，利潤也將增長，有信心凈利潤水平回到歷年的平均水平。

而要促進高質(zhì)量的均衡增長，自然也離不開現(xiàn)金和杠桿的平衡管理。

自上市以來大發(fā)融資渠道拓展，并成功發(fā)行境外債，今年于1月、-7月共發(fā)行了兩筆美元票據(jù)，總計3.5億美元。

截至6月30日，截至6月底，大發(fā)地產(chǎn)總資產(chǎn)335.67億元，較去年末增長21.2%；總有息債務(wù)規(guī)模達109.6元；期末現(xiàn)金及銀行結(jié)余總額（包括受限制現(xiàn)金及已質(zhì)押存款）約57.93億元，較去年末增長23.4%，現(xiàn)金短債比為1.2，短債償債壓力基本可覆蓋；凈負債率從2019年末的77.8%，下探6.1個百分點至71.7%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

對于集團未來的杠桿保持目標(biāo)，首席財務(wù)官兼高級副總裁羅俊在業(yè)績會上表示，未來會嚴(yán)格控制投資和回款的比例（上半年的回款同比增長為80%），同時投資也從項目視角轉(zhuǎn)到股東視角，重點拓展高周轉(zhuǎn)和股東回報高的項目。

“會進一步加強與其他房企的合作關(guān)系，不斷引入權(quán)益資本，降低財務(wù)風(fēng)險。未來，公司的凈資本負債率會保持在80%以內(nèi)。”

“精總部，強區(qū)域”

組織能效聚力提升

今年對于大發(fā)地產(chǎn)來說，還是集團的運營管理轉(zhuǎn)型年。

上半年里，大發(fā)地產(chǎn)對組織架構(gòu)進行重組變革，完成區(qū)域的合并與升級——將原本的8大地區(qū)公司精簡合并為6個區(qū)域公司，即環(huán)滬區(qū)域公司、華中區(qū)域公司、浙南區(qū)域公司，江蘇區(qū)域公司、浙北區(qū)域公司以及西部區(qū)域公司，優(yōu)質(zhì)資源得到重組，區(qū)域力量日趨集中。同時，大發(fā)地產(chǎn)還設(shè)立了“總部-區(qū)域-項目”2.5級扁平化管治架構(gòu)，提高組織抗風(fēng)險能力、提升組織效能。

此外，大發(fā)地產(chǎn)還繼續(xù)堅持“兩高兩有”（高效率、高品質(zhì)、有利潤、有貢獻）四項基本原則，堅守運營模型，進一步夯實運營管理“6611”項目運營管控體系（即6個關(guān)鍵會議、6大停止點、1套全景計劃管理體系、1套全周期風(fēng)險管控體系），確保過程管控，進一步提升運營效率，保證經(jīng)營業(yè)績落地。下半年繼續(xù)圍繞沖指標(biāo)、保供貨、保現(xiàn)金流、提利潤、保竣備、保交付六大維度進行加速發(fā)展。

隨著，這些運營體系的提前梳理，都將為大發(fā)地產(chǎn)更長遠的發(fā)展保駕護航。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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