中介費(fèi)“綁定”房?jī)r(jià)是否合理

“明星夫妻購(gòu)買豪宅疑似‘跳單’”事件近日在網(wǎng)絡(luò)上持續(xù)發(fā)酵，僅在微博上就引發(fā)了多個(gè)熱搜，由此讓“跳單”一詞進(jìn)入公眾視野。

什么是“跳單”？“跳單”在二手房買賣中常見(jiàn)嗎？記者采訪了南京市的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

疑似“跳單”？

明星夫妻發(fā)聲明否認(rèn)

日前，一位上海豪宅中介霍先生爆料稱有一對(duì)明星夫婦買房疑似“跳單”?；裟潮硎荆?019年6月21日和22日，他分別兩次為該夫妻帶看上海思南公館的房源，后者以不喜歡該房為由不再購(gòu)買。2020年夏天，霍某發(fā)現(xiàn)二人已私下聯(lián)系房東，并購(gòu)買了該房源。根據(jù)霍某提供的信息，該房源于2019年12月14日正式完成網(wǎng)簽，成交價(jià)格為5920萬(wàn)元。在此之前，霍某對(duì)該房源給出的報(bào)價(jià)為6200萬(wàn)元，高出了最后成交價(jià)280萬(wàn)元。

查詢顯示，夫妻二人完成房源交易是在上海永業(yè)房屋銷售有限公司，該公司和原房源的房東上海思和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中心，同屬于上海永業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）有限公司名下。在霍某看來(lái)，二人屬于“跳單”行為，以此規(guī)避百萬(wàn)中介費(fèi)。

這對(duì)明星夫婦被爆料疑似“跳單”事件在網(wǎng)上持續(xù)發(fā)酵，他們委托律師發(fā)布聲明，否認(rèn)“跳單”買房，并稱該中介捏造事實(shí)，侵犯了自己的肖像權(quán)、隱私權(quán)和名譽(yù)權(quán)等?；裟畴S后表示準(zhǔn)備起訴，并承諾如果通過(guò)法律途徑取得傭金，不論金額多少，將直接全部捐出。

啥是“跳單”？

南京中介解析兩種形式

在房地產(chǎn)行業(yè)中，“跳單”亦稱為“跳中介”，是指買受人或出賣人已經(jīng)與中介（公司）簽署了預(yù)售確認(rèn)書、委托求購(gòu)協(xié)議或出賣協(xié)議，中介公司已經(jīng)按照協(xié)議履行了提供獨(dú)家資源信息并促使買賣雙方見(jiàn)面洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，買賣一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向中介交付中介費(fèi)的義務(wù)，跳過(guò)中介而私自簽訂買賣合同的行為。

“幾乎每個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都遭遇過(guò)‘跳單’，被‘跳單’傷害過(guò)?！蹦暇┪覑?ài)我家房屋租賃置換有限公司客服總監(jiān)許曉琦坦言，“跳單”比較常見(jiàn)的有兩種形式：一是私下交易。比如經(jīng)紀(jì)人帶人看過(guò)房子后，買家通過(guò)各種辦法找到房主，私下簽協(xié)議。二是通過(guò)其他中介來(lái)交易，這種情況一般是看好了房子，甚至是達(dá)成了意向，最后換一家中介走手續(xù)，為的是降低中介費(fèi)用?！坝袝r(shí)候我們的經(jīng)紀(jì)人可能帶客戶看了幾十處房子，最后客戶卻‘跳單’，等于前面的白忙了。”

南京河西南某房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人小林說(shuō)，自己曾經(jīng)帶南京某名人去看別墅，結(jié)束后這位名人以各種理由推脫就是不出小區(qū)，最后該名人逛了一圈后自己去找房主了?！斑@個(gè)人還跟我們簽了看房協(xié)議，后來(lái)卻矢口否認(rèn)是他簽的，最終不了了之?！?/p>

如何界定“跳單”？

具體情況比較復(fù)雜

“這個(gè)事件到底怎么判，可以說(shuō)全行業(yè)都在關(guān)注。”南京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張輝說(shuō)，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，“跳單”行為普遍存在，但是界定 “跳單”行為卻比較復(fù)雜。

相關(guān)法律明確，委托人“跳單”應(yīng)支付中介報(bào)酬。法律界人士介紹，“跳單”的成立一定要同時(shí)滿足以下幾點(diǎn)：第一，中介與購(gòu)房人存在書面的服務(wù)合同；第二，購(gòu)房人在中介帶領(lǐng)看房后或從中介處獲得交易信息后，沒(méi)有通過(guò)任何一家中介直接與售房人簽訂合同；第三，中介應(yīng)當(dāng)對(duì)“跳單”交易的行為進(jìn)行充分提醒，避免被認(rèn)定為格式條款導(dǎo)致條款無(wú)效。

現(xiàn)實(shí)生活中，大多數(shù)二手房信息的發(fā)布不是獨(dú)家房源，往往一個(gè)售房信息在多個(gè)中介機(jī)構(gòu)共享，所以你今天在A房產(chǎn)中介看了房，最后在B房產(chǎn)中介辦手續(xù)買，對(duì)A來(lái)說(shuō)是否意味著“跳單”呢？其次，平心而論，買房不是買菜，買房人貨比三家，選擇性價(jià)比最高的，也情有可原。

中介費(fèi)能否彈性收??？

已有機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)

“跳單”事件備受關(guān)注，從一個(gè)側(cè)面也反映出大家對(duì)房產(chǎn)交易高傭金的不滿。“買一套房動(dòng)輒要十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)元中介費(fèi)，憑什么？”眾多網(wǎng)友如此留言。

我國(guó)現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)按照《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》執(zhí)行，其中規(guī)定，房屋買賣代理收費(fèi)，依照成交價(jià)格總額的0.5%—2.5%收取，獨(dú)家代理收費(fèi)可適當(dāng)提高，最高不超過(guò)成交總價(jià)的3%。具體傭金標(biāo)準(zhǔn)，各地不盡相同。在北京，房屋中介費(fèi)由買方承擔(dān)，而在上海、廣州、成都等城市，中介費(fèi)則由買賣雙方共同承擔(dān)。以鏈家為例，上海買方付成交價(jià)2%、賣方出1%，廣州買方出成交價(jià)的1.2%、賣方出1%。南京原則上是買方和賣方各出1.2%，但是在當(dāng)下2.4%多由買方承擔(dān)，不過(guò)，不少房產(chǎn)中介存在著議價(jià)空間。

按照上述明星夫妻6000萬(wàn)元的成交價(jià)格算，上海買方付成交價(jià)2%，那成交后僅傭金就要繳納高達(dá)120萬(wàn)元。明星的錢也不是大風(fēng)刮來(lái)的，在如此高昂的傭金面前，不少網(wǎng)友“站”在了該夫妻一方，認(rèn)為貨比三家少付點(diǎn)錢很能理解。

“買一套200萬(wàn)元的房子，和買一套800萬(wàn)元的房子，中介提供的服務(wù)差不多，但是傭金就差了十萬(wàn)，憑什么？” 南京市民黃先生對(duì)此表示不滿，為此他在買江心洲二手房時(shí)，通過(guò)多個(gè)中介詢價(jià)，最終找了一個(gè)收費(fèi)最低的小中介，900萬(wàn)元的房子只付了6萬(wàn)元的中介費(fèi)，連0.7%都不到。

據(jù)介紹，目前國(guó)內(nèi)的二手房交易中，約有85%的交易是由中介機(jī)構(gòu)完成。隨著房?jī)r(jià)的高漲，按照比例收傭金的方式也越來(lái)越被大眾質(zhì)疑。

記者了解到，南京的我愛(ài)我家已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“彈性傭金”制度，房?jī)r(jià)在300萬(wàn)元以內(nèi)收取2%的傭金，超過(guò)300萬(wàn)元的部分按照1%收取。張輝認(rèn)為，中介的傭金應(yīng)該具有一定的彈性，一味按照成交價(jià)總額的比例來(lái)收取不合理，他建議按具體服務(wù)項(xiàng)目逐項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)行探索。

據(jù)悉，杭州和上海去年就出臺(tái)了相關(guān)措施，買賣雙方可以直接交易。2021年11月19日，新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)正式在深圳市住建局官方房地產(chǎn)信息平臺(tái)上線，首次引用了“單邊代理”模式。

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