經(jīng)濟(jì)觀察：虎年中國樓市能迎來“春天”嗎？

中國樓市或許寒冬將盡。

“掛牌兩個(gè)月一直無人問津的二手房，年前突然有了許多看房的邀約”，計(jì)劃出售自家位于北京市昌平區(qū)一套住房的牛先生對(duì)中新社記者表示，最近可以明顯感受到市場活躍度提高了。

這得益于相關(guān)政策的支持。去年12月的全面降準(zhǔn)之后，2022年開年又現(xiàn)降息，偏緊房地產(chǎn)金融環(huán)境有所松動(dòng)。加之，越來越多城市出臺(tái)購房補(bǔ)貼、公積金放松、降低落戶門檻等支持性政策，房地產(chǎn)“政策底”似乎已經(jīng)出現(xiàn)。

虎年已至，樓市會(huì)迎來“春天”嗎？

1月近20城樓市政策松動(dòng)

近期多地出臺(tái)政策支持住房消費(fèi)。1月末，安徽省出臺(tái)措施促消費(fèi)，其中提出引導(dǎo)房產(chǎn)等降低首付比例。

中泰證券近日發(fā)布的一份研報(bào)顯示，截至1月23日，株洲、自貢、南寧、保定、玉林、馬鞍山等18個(gè)城市或市區(qū)出臺(tái)鼓勵(lì)政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭購房補(bǔ)助、放寬落戶限制、下調(diào)公積金首付比例等。

類似的放松或者鼓勵(lì)政策有望繼續(xù)增加。國家發(fā)改委近日表示，抓住春節(jié)、元宵節(jié)等傳統(tǒng)佳節(jié)消費(fèi)旺季契機(jī)，挖掘消費(fèi)熱點(diǎn)和增長點(diǎn)，并提及“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”。

有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這或許意味著今年春節(jié)前后，二三四線城市房地產(chǎn)市場會(huì)因返鄉(xiāng)置業(yè)而有所升溫。

樓市交易尚未走出下跌通道

政策出現(xiàn)松動(dòng)，樓市會(huì)快速升溫嗎？事實(shí)上，去年年末以來，部分地方樓市交易量出現(xiàn)止跌甚至回升跡象，但多數(shù)城市房地產(chǎn)市場仍然低迷，房價(jià)也尚未脫離下跌區(qū)間。

易居研究院智庫中心發(fā)布的一份報(bào)告顯示，今年1月前23天，中國百城新建商品住宅成交面積為1757萬平方米，環(huán)比下跌20%，同比跌44%。據(jù)此推算，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年1月份百城新房交易疲軟，預(yù)計(jì)全月環(huán)比下跌約兩成，同比下跌約四成。

反映供求情況的住宅庫存仍在上升。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，2021年12月百城商品住宅庫存量達(dá)到6.1億平方米，環(huán)比上漲1%，同比增長3%。12月樓市迎來“翹尾”行情，供求皆有不同程度放量，但整體市場仍延續(xù)供過于求格局。其中，三四線城市由于成交熱度回落，庫存去化周期攀至19個(gè)月。

樓市信心也尚未恢復(fù)。房企拿地意愿不高，一些“網(wǎng)紅盤”推出后也未引發(fā)搶購潮。據(jù)易居研究院智庫中心發(fā)布的一份報(bào)告，今年1月1日-25日，上市房企拿地積極性為2010年以來同期最低。拿地的房企數(shù)量和拿地金額同比分別下跌77%和93%。

政策時(shí)滯效應(yīng)顯現(xiàn)

受政策時(shí)滯影響，樓市修復(fù)將有所滯后。中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢表示，從歷年走勢觀察，住宅銷售面積的回升對(duì)于住宅投資的提振存在大約6-8個(gè)月的提前，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資修復(fù)仍然可能存在一定滯后表現(xiàn)。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預(yù)計(jì)，2022年一季度投資、銷售、房價(jià)等各項(xiàng)指標(biāo)同比降幅最大，第二、三季度降幅逐步減小，四季度房地產(chǎn)主要指標(biāo)才有望轉(zhuǎn)正。

樓市難現(xiàn)大幅反彈

中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，貨幣環(huán)境寬松以及流動(dòng)性改善，只是一個(gè)短期因素。他認(rèn)為，中國房地產(chǎn)長周期拐點(diǎn)已現(xiàn)，未來樓市將呈現(xiàn)長期下行趨勢。當(dāng)然，在政策影響下，這一過程會(huì)比較平緩。

安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文也提出，2020年和2021年中國商品房銷售面積逾17億平方米的水平，將是未來數(shù)年內(nèi)中國商品房銷售面積的頂部，也可能是一個(gè)長期的歷史峰值。

此外，從短期來看，房地產(chǎn)業(yè)也缺乏快速上行的動(dòng)力。在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部提到了2022年的8項(xiàng)重點(diǎn)工作，其中，“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控”居首。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這說明一旦出現(xiàn)局部樓市過快升溫，則大概率調(diào)控加碼。

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