北京將加大對商品房預售資金的監(jiān)管力度

為防范部分房企挪用預售資金，甚至出現(xiàn)爛尾房，北京將加大對商品房預售資金的監(jiān)管力度。

11月4日，為進一步加強北京商品房預售資金監(jiān)督管理，保證商品房預售資金優(yōu)先用于工程建設，北京住建委就《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》(2021年修訂版)(下稱《辦法》)向社會征求意見。其中明確，房地產開發(fā)企業(yè)應結合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個節(jié)點的用款額度。完成首次登記前，專用賬戶內的資金不得低于重點監(jiān)管額度的5%。

北京住建委表示，近年來，“高杠桿、高周轉”開發(fā)模式疊加疫情影響，企業(yè)資金壓力凸顯，個別房地產開發(fā)項目出現(xiàn)資金鏈緊張、甚至挪用預售資金的情況，引發(fā)社會高度關注。而在日常監(jiān)管和執(zhí)法檢查中，也發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有政策在壓實銀行責任、監(jiān)管政策設計、落實各方監(jiān)督、開展應急處置等方面都亟需加強完善。

《辦法》稱，新增政府接管賬戶和資金實施封閉管理的制度。如開發(fā)企業(yè)挪用預售資金，導致項目出現(xiàn)經(jīng)營困難問題，屬地住建房管部門應全面接管預售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設。

“‘封閉管理模式’是個新提法，值得特別關注。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進稱，最近兩年房企債務的問題增大，出現(xiàn)了爆雷等情況，通過落實“封閉管理”的模式，能夠確保預售資金對接經(jīng)營困難的項目，更好確保工程項目的建設。

此外，根據(jù)《辦法》，北京市住建委和北京銀保監(jiān)局還將進行穿透審查。比如，穿透監(jiān)測開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。

在預售款存入方面，為維護購房者資金安全，確保預售資金及時足額直接入賬，根據(jù)《辦法》，購房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后方可開通網(wǎng)簽。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，調整為“先監(jiān)管保護后網(wǎng)簽”之后，即是要求購房人將購房款直接存入專用監(jiān)管賬戶，隨后才可完成網(wǎng)上簽約等過程，這從根本上規(guī)避掉此前在網(wǎng)簽后將預售資金轉至第三方賬戶、再轉至資金監(jiān)管賬戶過程中出現(xiàn)的挪用資金的可能性。

在改變預售款的入賬流程后，購房者相關資金在打入監(jiān)管賬戶后一定時間仍然沒有網(wǎng)簽的，資金將全額原路退回。

在預售款支出方面，《辦法》明確，項目重點監(jiān)管額度由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門根據(jù)項目綜合建設費用、交付使用條件、開發(fā)企業(yè)信用水平和經(jīng)營狀況等綜合確定。重點監(jiān)管額度從此前每平方米不低于3500元，提升為每平方米不得低于5000元。

潘浩認為，將重點監(jiān)管額度提升至每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%，旨在防止爛尾等情況發(fā)生，充分保障購房者合法權益。

值得注意的是，為實現(xiàn)預售資金“管好不管死”，并提高開發(fā)商對于預售款的利用效率，《辦法》提出，開發(fā)商可以按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，并將放款時限由過去的5個工作日縮減到2個工作日;如果現(xiàn)金保函額度和有效期可以覆蓋開發(fā)項目的重點監(jiān)管額度和建設周期的，可以不進行預售資金監(jiān)管。

標簽： 資金，監(jiān)管，力度