學區房降溫趨勢明顯 多地取消二手房指導價

多地取消二手房指導價表明，學區房降溫趨勢明顯，改善性購房需求更受重視，房地產市場穩預期持續加碼。房地產調控只有對癥下藥、及時修正，才能達到最佳效果。

今年以來，多地取消二手房指導價，引發關注。據統計，去年以來，全國15個推行二手房指導價的城市中，目前絕大多數城市已取消該政策。

二手房指導價，也稱二手房交易參考價，主要通過控制掛牌價格、限制貸款額度等方式，抑制投機投資，穩定市場交易。政策出臺后，多數城市二手房市場出現不同程度降溫，成交量有所縮減。不過，也有人認為，該做法采用行政手段干預市場價格，不利于釋放市場增量。

二手房交易對樓市的重要性不言而喻，甚至被視為房地產市場的風向標。多地取消二手房指導價，傳遞出哪些信號?

首先，學區房降溫趨勢明顯。在不少房價上漲過快的城市中，學區房推動作用不容忽視。前些年，炒作學區房風氣此起彼伏，在個別城市，一些老舊小區被炒成了天價。對此，部分城市因勢利導，對哄抬價格、炒作學區學位等行為進行限制，并對房源掛牌情況展開督查，參考當地樓市交易價格，形成二手房參考價。此舉具有合理性，是穩民生的重要手段。政策推出后，炒作學區房行為不斷降溫，在多校劃片政策配合下，房子的教育功能有所弱化，居住功能得到強化。二手房參考價取消后，各地仍要警惕炒作學區房行為卷土重來。

其次，改善性購房需求更受重視。二手房參考價機制的推出，雖然在一定程度上抑制了投機性需求，但某些城市一刀切的做法，也對剛需購房群體造成了一些限制，不利于激發市場活力。滿足改善性購房需求，有利于釋放市場增量。從今年3月份的《政府工作報告》，到7月底召開的中央政治局會議，先后提出“滿足購房者的合理住房需求”“支持剛性和改善性住房需求”。由此可見，在政策支持下，各地逐步重視剛需購房群體訴求，改善性住房需求將進一步得到滿足。

再次，房地產市場穩預期持續加碼。預期低迷是當前多地樓市不振的重要原因。新冠肺炎疫情反復，城市間人口流動減少，購房需求受到抑制。隨著市場進入調整階段，二手房指導價適時取消，有利于提升買賣雙方預期。對地方政府來講，希望通過取消二手房指導價傳遞積極信號，提升購房者和業主的預期。前不久，中央政治局會議首次提出“保交樓”后，系列穩預期舉措持續推出，各地因城施策用足用好政策工具箱，有助于修復信心，促進市場回暖。

需要看到，作為抑制加杠桿等炒房行為的手段之一，二手房指導價發揮的作用不容忽視，但這種調控政策僅僅是短期調節的手段，并不適合長期使用。同一城市的不同位置和地段，房價往往也具有一定的彈性，一刀切式使用同一個指導價，會進一步加劇市場的冷熱不均。隨著外部調節和市場自我修復的深入，二手房真實交易價格會逐步顯現出來。

市場風向變化莫測，政策需要與時俱進。今年以來，在疫情等因素持續疊加影響下，房地產市場低迷。根據市場最新情況，及時權衡利弊、調整政策，是非常必要的。對于房地產調控來講，很難有一步到位的良策，只有對癥下藥、及時修正，才能達到最佳效果。

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