房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn) “一城一策”政策工具箱全面打開

隨著促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的眾多政策舉措落地見效，房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)值得期待。“一城一策”政策工具箱全面打開，將更好滿足剛性和改善性住房需求。從中長期看，房地產(chǎn)行業(yè)仍有足夠的支撐取得進(jìn)一步發(fā)展。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢備受關(guān)注。房地產(chǎn)市場的發(fā)展既要防大起，也應(yīng)防大落。隨著促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的眾多政策舉措落地見效，房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)值得期待。

房貸利率下降正在降低購房者的購房成本。8月22日，5年期以上LPR(貸款市場報價利率)從4.45%降至4.3%。此前，監(jiān)管部門已將首套房貸款利率的下限調(diào)整為“不低于5年期以上LPR減20個基點”，也就是說，目前首套房貸款利率可低至4.1%。房貸利率的降低大幅減輕了購房者貸款利息負(fù)擔(dān)，有助于帶動需求回暖。

地方政府的“一城一策”政策工具箱全面打開。除一線等熱點城市外，各地取消限制性政策，因城施策出臺激勵政策，可謂“應(yīng)放盡放，應(yīng)出盡出”。“保交樓”是當(dāng)前一些城市在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展中面臨的首要任務(wù)。地方政府正積極推進(jìn)。據(jù)鄭州媒體報道，9月6日《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案》發(fā)布，要求確保全市所有停工問題樓盤于10月6日前全面復(fù)工。與此同時，一些城市結(jié)合各地實際，“一城一策”更好滿足剛性和改善性住房需求。有的城市針對首次購房群體和改善性購房群體發(fā)放購房補貼，特別是針對青年人和人才購房加大補貼力度。有的城市對購買新房給予貼息優(yōu)惠，如給予商業(yè)貸款第一年利息額的15%的貼息。也有城市利用“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季開展購房節(jié)活動，并推行公積金貸款“一人購房全家?guī)?rdquo;等支持政策。一些業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，改善性需求更有待挖掘，有改善需求的家庭，不管是收入水平還是抗風(fēng)險能力都會更高，因此，可以從降低二套房首付比例和二套房貸款利率等角度，更加積極地釋放改善性住房需求。

租購并舉“一箭雙雕”。目前，濟(jì)南市國企平臺在濟(jì)南市公開采購9000套社會優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲備房源，原則上收購的房源為整棟未售的商品住宅或公寓。收購現(xiàn)有房源作為租賃房屋，不僅可以為社會提供專業(yè)化、規(guī)模化、規(guī)范化的住房租賃服務(wù)，還能起到去庫存的作用。有的城市也提出，房地產(chǎn)去化周期偏長的項目可申請轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，避免重復(fù)建設(shè)。將存量商品房轉(zhuǎn)化為租賃住房能夠兼顧住房租賃發(fā)展和房地產(chǎn)去庫存的迫切需要，不失為一個值得嘗試的解題思路。

企業(yè)積極穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)，對未來發(fā)展仍保持信心。從2022年上半年上市房企公布的中期業(yè)績看，受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行態(tài)勢影響，企業(yè)間的分化也有加劇態(tài)勢。統(tǒng)計顯示，有超七成的上市房企上半年歸母凈利潤同比下降。不過，也有一些企業(yè)如中海、萬科、保利、華潤、龍湖等企業(yè)經(jīng)營相對穩(wěn)健，實現(xiàn)盈利。一些企業(yè)積極保交付、保質(zhì)量，堅定了購房者信心，促進(jìn)了企業(yè)經(jīng)營狀況止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也正在從過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高收益的模式逐步向更加注重企業(yè)質(zhì)量的增長轉(zhuǎn)變。未來精準(zhǔn)管理能力強(qiáng)、產(chǎn)品與服務(wù)口碑好的企業(yè)更容易在市場競爭中獲勝。

房地產(chǎn)融資環(huán)境有望進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。在疫情沖擊和市場下行壓力加大的情況下，一些房地產(chǎn)項目銷售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現(xiàn)問題。紓解房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力，成為“保交樓”以及一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走出困境、健康發(fā)展的關(guān)鍵。不久前，住建部等有關(guān)部門通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目完成建設(shè)交付。這筆借款進(jìn)入具體項目后，預(yù)計還將撬動其他資金，銀行貸款跟進(jìn)，勢必會給地方“保交樓”工作注入強(qiáng)大動力。銀保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人多次表態(tài)，支持地方做好“保交樓”工作，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。相信在落實房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，融資有望持續(xù)改善。不過，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該清醒認(rèn)識到，憑借高杠桿實現(xiàn)過快增長的土壤已經(jīng)不復(fù)存在，經(jīng)歷了此輪房地產(chǎn)行業(yè)的波動，應(yīng)該積極提升抗風(fēng)險能力。完善融資方式，調(diào)整融資規(guī)模，注重風(fēng)險監(jiān)測等均應(yīng)成為必修課。

從中長期看，房地產(chǎn)行業(yè)仍有足夠的支撐取得進(jìn)一步發(fā)展，潛在的消費需求仍可以激發(fā)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)村人口走向城市、城鎮(zhèn)之間的人口遷徙仍將產(chǎn)生大量住房需求。值得強(qiáng)調(diào)的是，穩(wěn)樓市相關(guān)舉措旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位不應(yīng)也不會改變。

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