多地出臺新規(guī)強化預售資金監(jiān)管 加強預售資金透明度

“壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。”7月28日召開的中共中央政治局會議中，“保交樓”首入會議內(nèi)容，也讓其成為當下樓市的最大熱點之一。

其中，商品房預售資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源。對于預售資金的監(jiān)管，作為管住“房地產(chǎn)賬本”的重要抓手，也成為了近期各地熱門的政策工具。

多地出臺新規(guī)強化預售資金監(jiān)管

商品房預售資金監(jiān)管，指的是房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)商需要將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

日前，長沙發(fā)布商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)，要求購房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購房款，全部通過監(jiān)測專戶存入監(jiān)管賬戶，對資金流向進行全程監(jiān)測，對項目工程建設款實施重點監(jiān)管，保證資金“留在項目、留在當?shù)?rdquo;，優(yōu)先用于項目建設，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。

8月2日，東莞市住建局發(fā)布《關于進一步規(guī)范商品房預售款收存管理和使用管理的通知(征求意見稿)》，公開征求意見。其中擬規(guī)定，由購房人通過關聯(lián)預售資金監(jiān)管系統(tǒng)的POS機刷卡、銀行柜臺轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式，將購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監(jiān)管子賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。

作為房地產(chǎn)領域熱門城市，長沙、東莞兩地新規(guī)的出臺引發(fā)了不小關注，也在很大程度上反映了政策風向。

今年2月，全國性商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)出臺，通過招標確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節(jié)點等舉措，規(guī)范和完善了商品房預售資金監(jiān)管。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)統(tǒng)計，截至6月初，今年有南京、成都、?？诘?8地曾提出適度放松預售資金監(jiān)管，包括增加重點監(jiān)管資金撥付節(jié)點、提升重點監(jiān)管資金撥付比例、允許使用銀行保函替代預售監(jiān)管資金等。

但進入7月，在新的市場情況下，近期各地的預售資金管理則處于收緊狀態(tài)。各地新政有何重點?中新財經(jīng)梳理總結(jié)出以下幾個方向。

——明確各方主體責任

“監(jiān)管部門、銀行、開發(fā)商的責任和義務，規(guī)定得比較詳細，追責路徑明了，一旦出現(xiàn)問題，就能知道是哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，比如是資金使用審批不合規(guī)，還是資金去向不合規(guī)等。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

例如，東莞擬對銀行機構、房企、購房者的職責做出明確規(guī)定。其中包括，銀行擅自撥付或轉(zhuǎn)移商品房預售監(jiān)管資金的，應負責追回;房企在申請預售許可證前，需按照一個預售許可證對應一個監(jiān)管賬戶的原則，新設銀行賬戶;購房者可通過網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式繳納購房款等。

——加強預售資金透明度

在這方面，西安明確，商品房預售資金應全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，商業(yè)銀行未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金則應當負責追回。

安徽蚌埠也明確，預售資金應全部直接存入監(jiān)管專用賬戶。開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂《商品房買賣合同》時，應注明監(jiān)管專用賬戶等信息，并明確繳款的方式及繳款的具體時間和金額。

在此基礎上，江西九江還公示了中心城區(qū)85個現(xiàn)有在售樓盤的139個商品房預售資金監(jiān)管賬戶。以后凡取得商品房預售證對外銷售商品房的項目，市住建局將第一時間公布銷售樓棟的預售資金監(jiān)管賬號，商品房預售資金要直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管。

“公示預售資金監(jiān)管賬戶使得預售資金監(jiān)管更加透明，同時也防止預售資金被挪用，讓預售資金用于項目建設，將有效維護購房者的權益，同時也將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)向財務穩(wěn)健、安全運行的方向轉(zhuǎn)型。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認為。

——資金撥付節(jié)點與項目進度掛鉤

長沙新規(guī)中，提出對資金流向進行全程監(jiān)測，對項目工程建設款實施重點監(jiān)管。“保證資金‘留在項目、留在當?shù)?rsquo;”也成為了頗具亮點的新鮮提法。

山東青島還出臺了更進一步的政策。近日有消息稱，青島要求所有樓盤封頂后銀行再發(fā)放按揭貸款。后經(jīng)媒體證實，目前在青島范圍內(nèi)至少有工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行和光大銀行已經(jīng)開始執(zhí)行上述政策要求，更多的銀行還在跟進中。

“該政策有助于減少購房者的還貸壓力和防范爛尾樓風險轉(zhuǎn)嫁給購房者。但從阻力方面看，房企的資金回籠壓力會增大，這是實際過程中所需要注意的內(nèi)容。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為。

隨著各地預售資金監(jiān)管的收緊，對于部分房企可能會面臨的資金鏈壓力持續(xù)加大風險，多地也提出了“依據(jù)企業(yè)信用評級實行差異化監(jiān)管”等原則。

“預售資金監(jiān)管比例不是越高越好，要根據(jù)不同資質(zhì)的開發(fā)商、樓盤進度的不同，確定合適的比例。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼解釋，在監(jiān)管層面要提高立法層級，住建部門、開發(fā)商以及銀行都要承擔相應責任，明確責任之后要加強執(zhí)行。

總體上看，加強預售資金監(jiān)管已是一個老生常談的話題。但各方分析認為，商品房預售資金監(jiān)管的底線仍是確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的按時交付，更大程度維護購房者合法權益。

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