“爛尾樓”風波后 多地發布預售資金監管細則

近段時間以來，部分樓盤因延期交付引發的問題被廣泛關注，強化預售資金監管、銀行放貸政策一再被提及。8月7日，北京商報記者梳理發現，目前已有包括西安、長沙、紹興、東莞在內的多地發布商品房預售資金管理細則，明確各方責任，要求預售資金應存入銀行專用監管賬戶，不得隨意支取、使用。

多地推出監管細則

預售資金監管指的是房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房地產開發商需要將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

在“爛尾樓”風波伊始，多地業主發布的停貸告知書中就曾質疑銀行存在違規放貸以及預售資金監管不力的情形，為防患于未然，對于這筆交房“保險金”已有多地推出細則，明確壓實各方責任。

北京商報記者梳理發現，各地發布的預售資金監管細則主要明確了監管賬戶設立、監管額度、開發商違規挪用將如何追責、監管部門各自權責等多個方面的內容。

具體來看，長沙市政府辦公廳近日出臺的《關于進一步加強商品房預售資金監管的通知》對全市商品房預售資金采取“全額全程、流向流量、監測監管”方式，強化“政府監控、銀行監管”模式。

為防止開發商截留、收存購房款，東莞市住建局提出，對已取得商品房預售許可的項目，由購房人根據預售資金監管系統生成的《房屋繳款通知單》信息，通過關聯預售資金監管系統的POS機刷卡、銀行柜臺轉賬、網上銀行轉賬等方式，將購房款(含定金、首期款、分期付款、一次性付款等)直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶。

除了對開發商可能存在的違規問題“劃紅線”之外，銀行也必須在預售資金流程中承擔起責任。例如河北滄州也發布了《滄州市商品房預售資金監管辦法》(征求意見稿)。

從相應條款來看，各地均明確監管銀行不得擅自扣劃，房地產開發商不得擅自將資金挪作他用，試圖封堵可能挪用預售資金的各個環節。

招聯金融首席研究員董希淼指出，現階段，有一些該進監管賬戶的資金并沒有進來。例如一個大的樓盤，往往有多家做按揭的銀行，把錢轉入同一家銀行賬戶中，這些銀行沒有動力。此外，開發商也不愿意將資金轉到監管賬戶，因為會受到多種約束。下階段，要對該轉進監管賬戶資金但未轉進的情況加以明確各方應承擔的責任。

青島放貸必須封頂

在“爛尾樓”事件發生后，銀保監會曾多次“喊話”指導銀行在地方黨委政府“保交樓”工作安排的總體框架下，堅持摸清情況、實事求是、科學分類、精準施策，主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協助推進項目快復工、早復工、早交付。

為規范房企拿地、保護購房者權益，已有地區對銀行放貸政策進行了調整。8月7日，北京商報記者從青島地區多家開發商處獲悉，青島地區要求所有樓盤封頂之后銀行才可以發放按揭貸款。

“目前青島要求所有的項目，不管是大型開發商還是小型開發商全部都要封頂之后才可以發放貸款。”青島地區一位開發商相關人士介紹，“按照建筑方常規的操作，封頂之后開發商要把土建工程款全額結給建筑方，在結清之后開發商還能正常運營，那么銀行才會發放貸款，如果封頂之后開發商不能正常運營，銀行便不會放貸。”

“這個政策比之前嚴格了很多，現在明確規定必須要執行，而且是以政府為主導進行干預。”上述開發商人士強調，“目前收到的通知是要求青島地區所有銀行都按照這一規定執行。這個要求是制約開發商的，對購房者的保障力度會更大，如果開發商出現‘爛尾’情況，購房者可以申請解除購房合同。”

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，嚴格執行“先封頂才可以放貸”政策對防范“爛尾樓”、資金監管方面將起到重要作用，該政策也為購房者提供了一個重要保障。在執行過程中，開發商需要注意資金略收緊帶來的影響以及資金回款問題。

事實上，封頂之后才可以發放貸款并不是一個新政，早在2003年出臺的《通知》中就明確提出，為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。

但由于各地區實際情況不同，對這一政策的執行情況也不一。一位銀行業人士在接受北京商報記者采訪時直言，很早就有“先封頂才可以放貸”這個政策，但在執行過程中確實也遇到一些難點，比如：可能影響到部分房企現金周轉，房企項目開工，進而對個別房企拿地造成影響;另外，也不排除個別房企采取一些規避監管的措施。

今年以來，亦有多家銀行因向未封頂樓盤發放貸款被罰。經北京商報記者統計發現，僅4月以來，就有多家銀行分行因向購買主體結構未封頂住房的個人發放個人住房貸款而被監管機構處罰，其中，既包括國有大行亦有股份制銀行。

消費者權益保護工作提速

“保交樓”是穩民生的前提，中共中央政治局7月28日召開會議強調，要穩定房地產市場，堅持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善住房需求，壓實地方政府責任，“保交樓”、穩民生。

針對房地產金融政策，董希淼建議，首先，要對現有政策進行優化。比如，階段性放松開發商融資“三條紅線”約束，階段性放松房地產貸款集中度管理制度，給銀行留出更多的整改時間。對于實力較弱的開發商，現階段要及時收縮業務線，將精力放在保證樓盤交付的工作上。地方政府要起到綜合協調的作用，主動推動各方解決問題，同時加強預售資金監管。

“此外，對制度可以進行創新。”董希淼進一步指出，比如，支持一些銀行發放房地產并購主題債，支持合理的并購。針對可能爛尾的樓盤，央行可以創設“保交樓”專項再貸款，給銀行提供低成本資金支持，銀行獲得資金支持后加大為樓盤定向輸血。

上述銀行業人士進一步表示，后續“保交樓”還需要壓實主體責任，房企積極作為，金融、產業等部門政策積極配合地方政府，處理好個別“爛尾樓”盤，保護業主合法權益，穩定市場信心。

在此前的回應中，也有多家銀行表示，未來將全面持續跟進涉及樓盤情況，積極采取措施，與客戶做好溝通和住房消費者權益的保護工作，努力促進房地產市場平穩健康發展。

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