利好政策不斷 后續政策發酵 樓市預期會轉變嗎？

4月開啟的政策潮給了深處低迷期的樓市提振的希望。國家統計局5月16日發布今年1-4月房地產相關統計數據，除了國房景氣指數創下一年來新低外，另外三大指標——開發商資本金來源、銷售額以及投資仍然處于負增長區間。業內分析，在各類利好政策不斷、后續政策發酵下，市場預期會轉變。

2022年前4月商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%。銷售面積及金額同比維持負增長局面，其中商品房銷售面積、銷售額絕對規模均為自2016年以來同期最低值，市場活躍度明顯不足。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄分析，銷售的低迷體現了市場信心尚未完全恢復，房企推盤積極性不足，購房者觀望情緒仍存在。另一方面，全國各地疫情狀況反復，居民預期收入降低，購房意愿不高。政策方面，當前出臺政策方面多放在需求端發力，出臺措施也多集中于放寬公積金貸款條件、降低首付比例、放松限購限售等方面，市場對政策逐漸形成了一定的免疫力，后期政策端還需考慮創新性政策出臺，如長沙近期出臺的租購聯動新政等形式。

雖然整體情況不及預期，但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，類似銷售數據雖然有壓力，但跌幅其實可控。今年4月份開啟了房地產歷史上罕見的政策密集潮，各類利好政策不斷、后續政策發酵下，市場預期會轉變。尤其是近期央行周末發文，客觀上對銷售數據的提振具有積極的作用。

陳霄預計，隨著疫情陰霾逐漸散去，從中央到地方的政策效應將會逐漸顯現出來，6月后銷售數據或有望迎來明顯回升。

盡管如此，開發商的資金面并沒有更好的消息。

2022年1-4月，房地產開發企業到位資金48522億元，同比下降23.6%，到位資金增速維持負增長且繼續走低。從各項指標來看，除利用外資外，國內貸款、定金及預收款、個人按揭貸款等同比均下滑，且同比跌幅呈擴大趨勢。

“雖然中央層面強調加大房企流動性風險化解力度，但房企債務風險未得到有效改善。”嚴躍進對此分析道，這是資金面需要破解的一個難題或疑問，即為什么去年下半年以來的金融寬松政策，房企卻感受不強。所以5月份開始，需要強化對房企的調研和摸底，對于資金的流通通道要進行密切追蹤，要讓寬松的資金真正順暢、及時、足額、有序地進入房地產資金面上。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂也提到，未來地方政府、金融機構需要切實出臺房企債務解決的細則，如積極支持房企再融資，尤其是放開優質上市房企的并購融資，加快重點房地產企業風險處置。

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