規(guī)模擴張?zhí)崴倥c服務亂象多發(fā) 長租公寓洗牌后走向何方？

4月25日，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步釋放消費潛力促進消費持續(xù)恢復的意見》，其中提到，要完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給，支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房。

近年來，長租房的發(fā)展愈發(fā)受到重視。今年政府工作報告也明確提出：探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場。今年4月初，中宣部等17部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于開展青年發(fā)展型城市建設試點的意見》中提到“完善長租房政策，加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管，支持重資產(chǎn)住房租賃企業(yè)發(fā)展”等內(nèi)容。

政策加持背景下，長租公寓“藍海”顯現(xiàn)。龍湖冠寓、萬科泊寓、旭輝瓴寓等房企系品牌加大擴張步伐，而創(chuàng)業(yè)系及中介系品牌在經(jīng)歷了大洗牌后也逐步趨于理性。

盡管行業(yè)整體向好，但此前野蠻生長帶來的隱患仍未根除。房屋品質(zhì)和服務質(zhì)量投訴仍然多發(fā)，押金、租金、生活費用的繳納、退款渠道及標準未能統(tǒng)一，這些痛點難點如何破解，仍需要政府和從業(yè)企業(yè)共同努力。

部分房企長租業(yè)務迎來收獲期

近年來，我國租賃住房行業(yè)發(fā)展曲折。據(jù)統(tǒng)計，近三年來已有超過200家長租公寓企業(yè)消失，曾經(jīng)赴美上市第一股的“長租公寓第一股”青客公寓已宣布破產(chǎn)，蛋殼公寓也暴雷從紐交所摘牌。

一些企業(yè)黯然離場，一些企業(yè)則快速發(fā)展，部分已經(jīng)迎來收獲期。近日，龍湖集團在年報中宣布，經(jīng)過6年的發(fā)展，公司“冠寓”業(yè)務在2021年首次實現(xiàn)年度盈利，全年租金收入達22.3億元，同比增長23%。

龍湖冠寓前CEO張智聰曾表示，如果一家長租公寓品牌管理的房間低于一定規(guī)模，想要盈利將幾乎不可能。適當?shù)囊?guī)模增長，是企業(yè)走上可持續(xù)健康發(fā)展路徑的重要前提。截至2021年末，龍湖冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量達10.6萬間，出租率為92.9%，其中開業(yè)6個月以上的房源出租率94.3%。龍湖集團首席執(zhí)行官陳序平在2021年業(yè)績發(fā)布會上表示：“冠寓保持20%以上的年化增長速度。”

同樣快速發(fā)展的還有萬科泊寓。截至2021年底，萬科泊寓運營管理房屋已達20.87萬間、累計開業(yè)15.95萬間，規(guī)模在行業(yè)里領(lǐng)先。根據(jù)其公布的數(shù)據(jù)，萬科泊寓2021年底已開業(yè)項目的年均出租率95.3%;項目前臺GOP利潤率為89.7%;全年租金收繳率為98.9%;客戶續(xù)租率達58%。2021年，萬科租賃住宅業(yè)務(含非并表項目)2021年實現(xiàn)營業(yè)收入28.9億元，同比增長13.9%。萬科表示，2022年要實現(xiàn)“成本法下的凈利潤回正”，包括長租等經(jīng)營服務類業(yè)務將逐步形成新的利潤蓄水池。

此外，旭輝瓴寓2021年底已布局全國20個城市，整體管理房源超8.2萬間，同比上漲10.2%;開業(yè)房源超3.2萬間，同比上升14.3%;出租率超96%。中駿方隅公寓目前管理房源34819間，其中80%分布在一二線城市;

作為央企的招商蛇口和中海，目前擁有長租公寓房間數(shù)量也分別超過3.6萬間和1萬間。

租賃型企業(yè)規(guī)模“穩(wěn)中求質(zhì)”

不同于開發(fā)商開拓“第二增長曲線”的財大氣粗，專注房屋租賃賽道的企業(yè)在經(jīng)歷了2020年的行業(yè)風波后，無論是在重資產(chǎn)投入還是規(guī)模擴張上都更為謹慎。魔方CEO柳佳在采訪中曾表示，“規(guī)模最大這件事情，我們想的很明白，我們要做的是最盈利的企業(yè)，在盈利的基礎上我們再去追逐規(guī)模，而不會單純地去追求規(guī)模最大。”

樂乎公寓規(guī)模擴張的步伐似乎也有所放緩。官網(wǎng)資料顯示，目前規(guī)模約為6萬間。樂乎公寓創(chuàng)始人兼CEO羅意在2019年曾預計，對于輕資產(chǎn)拓展的前期投入預計達到10萬間的規(guī)模才有可能覆蓋前期投入成本。

不過，羅意認為，盡管公司近幾年的房源數(shù)量從絕對數(shù)看差不多，但是公司當今的能力比以前加強了很多。近日，在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時，羅意表示：“公司近年保持了單年1.5萬間左右的增長，并且城市布局和業(yè)務層級都有所發(fā)展。當前公司已經(jīng)進入了一個對規(guī)模仍有渴望但同時尊重規(guī)律的狀態(tài)，也不排除隨著外部市場經(jīng)濟的復蘇回暖，公司會略微帶一帶油門。”

作為中介系品牌的自如，也于2021年8月首次公開了2021年集中式租賃項目經(jīng)營數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，自如在全國8城管理的65棟集中式項目，整體出租率提高至98%。同時，60%的房源實現(xiàn)0空置周轉(zhuǎn)。在65個集中式項目中，除原有的整棟式、職住型集中式公寓外，以新的合資、包租、并購等多種形式落地了6個保障房項目、33個商改租項目、2個大型租賃社區(qū)。而據(jù)2020年末的數(shù)據(jù)，自如當時的集中式長租公寓項目共計53個，整體入住率穩(wěn)定在95%。

品質(zhì)及服務仍有待提升

對于長租公寓，與追求規(guī)模增長相比，品質(zhì)把控、質(zhì)量管理更為重要。近日，有租客告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者，他在樂乎公寓退房時，管家要求其開通“樂乎公寓APP”中的“卡包”功能，以方便辦理線上退款，后來退款被打到了一張徽商銀行卡內(nèi)，這張卡則是在開通“卡包”功能時被辦理的。

記者下載該APP操作后發(fā)現(xiàn)，在其“卡包”功能中，若要完成“開通錢包”操作，必須勾選同意《徽商銀行開戶協(xié)議》及《個人信息授權(quán)使用書》。那么，樂乎公寓的客戶想要線上退還押金是否一定要開啟“卡包”功能呢?記者在樂乎公寓不同門店得到了不同的答復。在京北某門店，接待店員告訴記者：“這個卡包是放押金的，不開通的話基本不受影響。”而在京南某門店，接待店員則告訴記者：“在退還押金和剩余房租時，一定要把卡包打開，然后可以綁定其他銀行卡。”

對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣告訴記者：“企業(yè)應該無條件退款，不能設定這種條件。比如消費者權(quán)益保護法第十六條經(jīng)營者向消費者提供商品或者服務，應當依照本法和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定履行義務。經(jīng)營者向消費者提供商品或者服務，應當恪守社會公德，誠信經(jīng)營，保障消費者的合法權(quán)益;不得設定不公平、不合理的交易條件，不得強制交易。”

不過，樂乎公寓的工作人員在接受采訪時表示，這是公司APP上面的一種線上推廣方式，沒有要求客戶必須開通。不過在采訪中記者也了解到，若消費者實在不認可這種“線上退款方式”，那么可以選擇線下渠道退回押金。

除此以外，長租公寓還遭遇了水電費標準不透明、房屋隔音效果、服務和維修不及時等一系列投訴。記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，樂乎公寓各門店水電費收取的自由度很高，如部分門店水費為每月固定價格，部分為按使用噸數(shù)收取，電費則基本為每度1.2-1.5元的商業(yè)用電標準。除樂乎外，魔方公寓同樣投訴纏身，被投訴內(nèi)容包括服務態(tài)度、虛假承諾隨時退房、房屋隔音差、訪客登記虛設等等。

住房問題關(guān)系民生福祉，租賃的房屋品質(zhì)和服務質(zhì)量是租客體驗的重要組成部分。在諸多利好加持下，如何規(guī)范租賃市場秩序、保障租賃雙方的合法權(quán)益，提供更多優(yōu)質(zhì)房源，仍是行業(yè)參與者需要尋找的最優(yōu)解。

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