一季度新房二手房成交分化明顯 專家預計二季度新房成交規模將回升

4月8日，山東省臨沂市發布《臨沂市住房公積金管理委員會關于調整住房公積金貸款有關政策的通知》稱，職工夫妻雙方均正常足額繳存住房公積金的，購買自住住房貸款上限由現行的50萬元提高到60萬元;第二套改善性住房公積金貸款首付款比例由40%下調為30%。至此，年內至少已有60余城出臺樓市“松綁”政策。

年初以來，從中央到地方，針對房地產市場頻吹政策暖風，但從實際情況看，不僅一季度樓市“小陽春”失約，新房、二手房更是走出了截然不同的軌跡。

接受《證券日報》記者采訪的業內人士認為，“賣舊買新”以及房企推盤意愿較低，是造成二者分化明顯的主要原因。總的來說，目前房地產市場處于回升階段，預計二季度房地產市場表現會好于一季度。

新房成交深度調整

二手房加速回暖

“今年一季度，新房、二手房成交分化明顯。”?58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，從政策層面看，即便一季度5年期以上LPR迎來21個月首次下調，信貸環境有所改善，3月中旬國務院金融委會議進一步聚焦房地產領域，以及此后多部委就房地產領域頻繁發聲，釋放維穩信號，但新房、二手房成交卻存在明顯差異，即新房成交深度調整、二手房成交加速回暖。

貝殼研究院數據顯示，一季度全國重點62城新房商品住宅簽約面積同比下降41%。其中，一線、二線、三四線城市商品住宅簽約面積同比分別下降31%、40%、47%。

與之呈現明顯不同的是，50城二手房成交量環比增長約7%。其中，2月份、3月份連續環比回升，且3月份環比增速超過40%、成交量恢復至去年7月份水平。同比來看，一季度二手房成交量雖較去年同期高點下降約四成，但較2020年同期已增長約七成。

談及一季度新房、二手房成交呈現明顯分化的原因，中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，新房與二手房市場成交恢復的差異，主要有兩方面因素。一是部分城市房地產市場存在“賣舊買新”的改善鏈條，二手房市場通常會早于新房市場有所恢復;二是受市場銷售下行及企業資金壓力大等因素影響，房企推盤意愿較低，影響新房供給與成交。

“考慮到今年以來多地出臺降首付、取消限售、降低房貸利率等一系列利好措施，無疑為房地產市場進一步釋放積極信號，房企從推盤到開工的信心逐步恢復。”克而瑞研究中心副總經理楊科偉告訴《證券日報》記者，預計二季度整體新房成交規模將環比上漲;因去年高基數的原因，同比仍會下降，但降幅會有所收窄。

不同層級城市

復蘇不均衡仍將持續

“分化”不只體現在新房、二手房成交上，在不同層級城市間的表現更為明顯。

以新房價格來說，從CRIC監測的今年前兩個月133個重點城市新建商品住宅成交統計的均價看，全國整體房價保持增長但漲幅收窄，同比上漲10%。一線城市房價領漲，同比上漲18%;二線城市房價在分化、漲跌不均下整體同比上漲7%;三四線城市房價小幅回調，同比下降5%。

徐躍進認為，當前政策主要在需求端發力，如降低首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、放松限購等，能夠在一定程度上降低購房者的置業門檻、激發購房者情緒，促進需求釋放，但不同層級城市的市場反應會有所差異。對于基本面較好的城市來說，房地產市場需求支撐力較強，政策寬松能夠有效激活市場情緒，促使需求釋放;而對于基本面較弱的城市來說，由于總體需求不足，市場信心偏弱，成交改善的難度較大。

以鄭州為例。3月1日“鄭十九條”出臺后，市場成交明顯回升。貝殼研究院數據顯示，3月份鄭州二手房成交量超過2月份的兩倍。

“總的來說，房地產市場目前依然還處于回升階段，雖然部分城市二手房掛牌量、成交量出現明顯增多，但成交周期依然偏長。”張波認為，隨著未來更多城市樓市調控政策“松綁”，預計二季度的樓市表現會明顯好于一季度，尤其是部分熱點二線城市以及調控放松力度較大的三四線城市。

徐躍進認為，當前，由于整體市場恢復不及預期，政策寬松空間仍然較大，并且有從三四線城市向一二線城市蔓延的趨勢，預計二季度伴隨更多一二線城市寬松政策的釋放，一線及熱點二線城市房地產市場有望率先恢復，并帶動二線及三四線城市房地產市場緩慢恢復，而部分基本面較弱的城市或繼續調整。值得注意的是，疫情仍是二季度市場恢復的不確定性因素。

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