穆迪下調建業(yè)地產家族評級：流動性減弱 再融資風險增加

近日，穆迪將建業(yè)地產(00832.HK)的公司家族評級(CFR)從“B1”下調至“B3”，其高級無抵押評級也從“B2”下調至“Caa1”，展望仍為負面。穆迪表示，“評級下調反映出建業(yè)地產的流動性減弱，再融資風險增加，因為其現(xiàn)金頭寸大量減少，資本市場融資渠道減弱。負面展望反映出該公司籌集新資金以支持其商業(yè)計劃、恢復其流動性和滿足其再融資需求的能力存在不確定性。鑒于展望負面，建業(yè)地產的評級在未來12個月內不太可能獲得上調”。

截至去年年底，建業(yè)地產的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為59.02億元，較2020年12月31日的226.19億元減少73.91%;凈借貸比率則由13.6%上升81.3個百分點至94.9%。“在手現(xiàn)金的額度急劇減少，使得建業(yè)地產易受房地產市場波動影響，面臨的債務風險也進一步加劇”，業(yè)內人士分析認為。

值得注意的是，建業(yè)地產有一筆額度為5億美元的債券將于今年8月到期，票面利率6.875%;一筆3億美元的債券于2023年4月到期，票面利率7.25%。穆迪預計，建業(yè)地產進入離岸債券市場的渠道減弱，而離岸債券市場是其主要資金來源，使用內部資源償還債務將加劇公司的流動性壓力。

“由于現(xiàn)階段國外經濟形勢充滿不確定性，市場避險情緒不斷蔓延，這也意味著境外債市將持續(xù)低位運行，國內房企的境外再融資繼續(xù)承壓，融資難度加大”，上述業(yè)內人士表示。貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，今年一季度，境外債規(guī)模約355億元，同比下降68.0%。

境外融資承壓的同時，建業(yè)地產的經營性現(xiàn)金流或將面臨萎縮。2021年，由于河南受到洪澇災害和疫情影響，建業(yè)地產的重資產合同銷售金額僅為601.05億元，同比減少12.05%，也未實現(xiàn)經調整后700億元的銷售目標。

此外，建業(yè)地產的多個財務指標均出現(xiàn)不同程度的下滑。期內，建業(yè)地產實現(xiàn)收益約419.59億元，較2020年下跌約3.1%;年度核心業(yè)務的毛利約60.16億元，較2020年下跌約17.8%;年度溢利約12.53億元，較2020年下跌約40.4%;公司權益持有人應占溢利約6.05億元，較2020年下跌約66.4%;毛利率16.2%，較2020年下跌3.7個百分點;凈利率3.0%，較2020年下跌1.9個百分點。

自2021年9月以來，房地產利好政策逐步釋放，但市場仍在底部徘徊。基于此，建業(yè)地產2022年的銷售目標為530億元，較2021年下調了24.3%。穆迪表示，合同銷售額下降將減少建業(yè)地產的現(xiàn)金流和流動性，這也將削弱其未來1-2年的收入確認，公司的利潤率或將在同一時期收縮至13%-14%。

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