每日資訊：金科股份: 關(guān)于深圳證券交易所年報問詢函回復(fù)的公告

              金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司

 證券簡稱：金科股份       證券代碼：000656     公告編號：2023-083 號

   本公司及董事會全體成員保證信息披露的內(nèi)容真實、準(zhǔn)確、完整，沒有虛假記

(資料圖片)

載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏。

  金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱 “公司”或“本公司”或“金科股份”）

于近日收到深圳證券交易所《關(guān)于對金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 2022 年年報的問詢

函》（公司部年報問詢函〔2023〕第 116 號，以下簡稱“問詢函”），公司對問詢函

所關(guān)注問題進(jìn)行了認(rèn)真核查和確認(rèn)，并向深圳證券交易所進(jìn)行了書面回復(fù)，現(xiàn)將回函

內(nèi)容公告如下：

  問題 1：年報顯示，你公司 2022 年實現(xiàn)營業(yè)收入 548.62 億元，同比下降 51.15%，

歸屬于母公司所有者的凈利潤（以下簡稱“凈利潤”）為-213.92 億元，同比下降

下降 11.08 個百分點、13.12 個百分點。請你公司：

年的變化情況，并結(jié)合收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)、期間費用等情況，說明報告期收入大幅

下降、業(yè)績大額虧損的主要原因及合理性，是否與同行業(yè)可比公司及行業(yè)平均水平存

在較大差異。

  公司回復(fù)：

  （1）收入下降及業(yè)績下滑的原因分析

無明顯改善。雖然全年調(diào)控先緊后松，融資政策逐步改善，但不同企業(yè)享受到的政策

紅利嚴(yán)重分化。受行業(yè)信用違約影響，民營企業(yè)新增融資大幅減少，資金環(huán)境依然緊

張。2022 年，全國商品房銷售面積 13.58 億平方米，同比下降 24.3%，商品房銷售額

地產(chǎn)銷售及運營收入減少。

  結(jié)算收入下降的主要原因為：報告期內(nèi)，受到行業(yè)政策持續(xù)調(diào)控、購房消費信心

不足及自身現(xiàn)金流承壓等因素影響，公司竣工交付項目數(shù)量減少，整體結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，

房地產(chǎn)銷售及運營收入、成本結(jié)轉(zhuǎn)分別下降 52.66%、46.37%。

  歸母凈利潤下降的主要原因為：一是因 2021 年房地產(chǎn)市場開始逐步下行，公司

為加快銷售去化，進(jìn)一步緩解資金壓力，階段性進(jìn)行降價銷售，導(dǎo)致 2022 年度結(jié)算

單價和毛利率較同期下降；二是公司基于謹(jǐn)慎性原則對存在減值跡象的存貨項目計提

了減值準(zhǔn)備約 137 億元；三是受到居民消費及商業(yè)活動疲軟等因素影響，報告期內(nèi)公

司投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價值變動損失約 16 億元。

  （2）與同行業(yè)可比公司進(jìn)行比較

  選取中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、中梁控股、碧桂園等七家同行業(yè)民營公司進(jìn)行對比，

通過與上述同行業(yè)可比公司對標(biāo)，報告期內(nèi)各公司營業(yè)收入、歸母凈利潤均存在不同

程度的大幅下降。公司的變動趨勢與上述可比公司不存在重大差異。具體趨勢變動對

比如下：

 可比公司

           （億元）        （億元）       期變動       凈利潤（億元） 凈利潤（億元）           期變動

中南建設(shè)         590.36     792.11    -25.47%       -91.71      -33.82    -171.17%

榮盛發(fā)展         317.93     472.44    -32.70%      -163.11      -49.55    -229.18%

時代中國控股       244.24     436.35    -44.03%       -99.36       32.60    -404.79%

中梁控股         393.29     761.14    -48.33%       -13.46       27.03    -149.80%

龍光集團(tuán)         416.23     782.93    -46.84%       -85.24       99.75    -185.45%

雅居樂集團(tuán)        540.34     730.28    -26.01%      -149.81       67.12    -323.20%

碧桂園         4,303.71   5,230.64   -17.72%       -60.52      267.97    -122.58%

金科股份         548.62    1,123.10   -51.15%      -213.92       36.01    -694.06%

偏離同行業(yè)可比公司，是否存在進(jìn)一步下滑的風(fēng)險。

  公司回復(fù)：

     （1）毛利率下滑的原因分析

   公司 2022 年、2021 年結(jié)轉(zhuǎn)的前二十大項目，其收入金額占房地產(chǎn)銷售及運營收

入比例相當(dāng)，但平均毛利率下降 5.51 個百分點，結(jié)轉(zhuǎn)項目盈利水平降低，其中結(jié)轉(zhuǎn)

規(guī)模最大的杭州某項目毛利率僅 3.57%。報告期項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率大幅降低原因如下：

元/平方米，2022 年度為 10,649.84 元/平方米，報告期同期下降 2,176.90 元/平方

米。

是 2021 年及以前年度獲取的項目，拿地成本逐年升高，導(dǎo)致 2022 年結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利降

低。經(jīng)計算，公司收入結(jié)轉(zhuǎn)前二十大項目中，2021 年土地成本占項目總成本比例為

及毛利率變動如下：

 業(yè)態(tài)                       業(yè)態(tài)收入                                     業(yè)態(tài)收入

       收入        成本                 毛利率       收入          成本                 毛利率

                          占比                                        占比

 住宅    416.03    373.22    84.90%    10.29%    954.43     769.74    92.21%    19.35%

 商業(yè)     43.14     45.53    8.81%     -5.54%     45.34     47.86      4.38%    -5.56%

 車位     30.84     43.78    6.29%    -41.96%     35.32     44.79      3.41%   -26.81%

 小計    490.01    462.53   100.00%    5.61%    1,035.09    862.39   100.00%    16.68%

   公司住宅銷售毛利率遠(yuǎn)高于商業(yè)、車位，2022 年度結(jié)轉(zhuǎn)毛利率高的住宅收入占比

同期減少 7.31%，而結(jié)轉(zhuǎn)毛利率低的商業(yè)、車位收入占比同期分別增加 4.43%和 2.88%；

同時，基于單價下降和成本增加影響，住宅和車位銷售毛利率大幅下降，導(dǎo)致報告期

整體毛利率大幅下滑。

     （2）與同行業(yè)可比公司進(jìn)行比較

       可比公司     2022 年毛利率               2021 年毛利率                  毛利率變動

 榮盛發(fā)展                       2.35%                19.54%        下降 17.19 個百分點

 碧桂園                        7.64%                17.74%        下降 10.10 個百分點

 中南建設(shè)                    -0.09%                  10.03%        下降 10.12 個百分點

 中梁控股                       8.90%                17.12%         下降 8.22 個百分點

 龍光集團(tuán)                  -11.49%                   21.86%        下降 33.35 個百分點

 雅居樂集團(tuán)                      1.85%                26.05%        下降 24.20 個百分點

 時代中國控股                  13.77%                  27.62%        下降 13.85 個百分點

 金科股份                       6.49%                17.22%        下降 10.73 個百分點

  報告期內(nèi)，同行業(yè)可比公司毛利率均有不同程度下滑，公司與上述同行業(yè)上市公

司不存在重大差異，符合行業(yè)整體變動趨勢。

  問題 2：你公司 2022 年財務(wù)會計報告被出具帶持續(xù)經(jīng)營重大不確定性段落的無

保留意見審計報告。截至 2022 年末，你公司貨幣資金期末余額為 119.58 億元，其中

預(yù)售監(jiān)管資金 70.21 億元、被司法凍結(jié) 14.38 億元。有息負(fù)債（含短期借款、一年內(nèi)

到期的非流動負(fù)債、其他應(yīng)付款拆借款、長期借款及應(yīng)付債券）期末余額共計 746.57

億元。截至 2023 年 4 月末，你公司已到期未支付的債務(wù)本金合計金額 239.16 億元。

報告期你公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為 52.47 億元，同比下降 63.06%。請你

公司列示截至目前有息負(fù)債的債務(wù)類型、具體金額、到期日、償付安排，并結(jié)合有息

負(fù)債未來一年內(nèi)到期金額及逾期情況、可自由支配的貨幣資金、現(xiàn)金流及重要收支安

排、公司融資渠道及融資能力等，說明你公司是否具備足夠債務(wù)償付能力，是否存在

流動性風(fēng)險，相關(guān)債務(wù)違約處置進(jìn)展及面臨的困難，你公司為改善持續(xù)經(jīng)營能力已采

取或擬采取的應(yīng)對措施，并作出特別風(fēng)險提示。請年審機構(gòu)核查并發(fā)表明確意見。

  公司回復(fù)：

  公司截至 2023 年 4 月 30 日有息負(fù)債 736.93 億元，具體債務(wù)類型、金額、到期

情況如下：

                                                                       單位：億元

       分   類                                                            合 計

                 負(fù)債                 負(fù)債                    負(fù)債

 金融機構(gòu)借款            390.14               132.15                 12.64       534.93

 應(yīng)付債券（含攤銷）        37.93       43.44    62.96   144.33

 其他應(yīng)付款拆借款         44.94       12.73       -    57.67

   合   計         473.01       188.32   75.60   736.93

  公司 2022 年度、2023 年一季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為正，但受預(yù)售監(jiān)

管資金使用受限及融資受限等因素的影響，金融機構(gòu)及項目合作方股東對項目公司資

金調(diào)用較為謹(jǐn)慎，項目資金監(jiān)管加強，公司可自由動用貨幣資金減少。

  公司因流動性階段性緊張導(dǎo)致未能如期償還部分債務(wù)，公司可能會因債務(wù)逾期承

擔(dān)擔(dān)保責(zé)任、訴訟、仲裁、凍結(jié)銀行賬戶、凍結(jié)資產(chǎn)等風(fēng)險，可能會對公司生產(chǎn)經(jīng)營

產(chǎn)生影響。公司目前主要通過銷售回款、新增融資投放置換部分存量融資、開展債務(wù)

展期等方式來緩解短期債務(wù)壓力，但相關(guān)措施能否按計劃實施取決于債權(quán)人自身對持

有債權(quán)的處置計劃，存在重大不確定性。

  公司一方面與各金融機構(gòu)溝通積極化解各類債務(wù)風(fēng)險，爭取新增融資投放置換部

分存量融資；另一方面積極開展債務(wù)展期工作，協(xié)商調(diào)整存量融資的還款節(jié)奏和期限，

保留現(xiàn)金流支持項目良性循環(huán)。在政府、監(jiān)管部門及債權(quán)人的通力支持和配合下，截

至 2022 年 4 月 30 日，公司累計完成 307.05 億元有息負(fù)債的期限調(diào)整工作,其中包括

公開市場債務(wù) 12 筆，涉及本金 117.95 億元。為改善公司持續(xù)經(jīng)營能力、保障股權(quán)債

權(quán)投資者利益、保障購房消費者合法權(quán)益、維護(hù)公司員工隊伍穩(wěn)定，公司董事會和管

理層將繼續(xù)堅持“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營發(fā)展策略，努力推進(jìn)“保交樓、保生產(chǎn)、

保穩(wěn)定、促轉(zhuǎn)型升級”工作，切實履行企業(yè)主體責(zé)任，推進(jìn)公司加快實現(xiàn)良性循環(huán)。

公司從以下六個方面的關(guān)鍵舉措提升公司持續(xù)經(jīng)營能力：一是穩(wěn)定生產(chǎn)經(jīng)營保障交付；

二是多措并舉提振銷售質(zhì)量；三是妥善制定債務(wù)化解方案；四是保護(hù)既有資產(chǎn)安全；

五是用好股權(quán)融資引進(jìn)戰(zhàn)投；六是著力促進(jìn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級。

  年審會計師核查程序及結(jié)論：

  針對公司持續(xù)經(jīng)營能力，會計師實施了以下核查程序：

金余額，分析判斷流動性風(fēng)險；

有息負(fù)債余額，根據(jù)到期日區(qū)分流動性，檢查有息負(fù)債披露的準(zhǔn)確性；

應(yīng)對措施的可行性。

  經(jīng)核查，認(rèn)為公司針對流動性風(fēng)險采取的改善措施具有一定的合理性和可操作性，

但能否按計劃實施取決于債權(quán)人自身對持有債權(quán)的處置計劃，公司持續(xù)經(jīng)營能力仍存

在重大不確定性，對此公司已在 2022 年財務(wù)報表附注中對與持續(xù)經(jīng)營相關(guān)的重大不

確定性作出充分披露。

  問題 3：年報顯示，你公司 2022 年預(yù)付賬款期末余額為 86.17 億元，其中 3 年

以上賬齡的預(yù)付賬款余額為 21.88 億元,占比 25.39%，你公司均未計提壞賬準(zhǔn)備。請

你公司說明前十名預(yù)付賬款的具體情況，包括預(yù)付對象名稱、對應(yīng)預(yù)付金額、預(yù)付對

象是否與你公司大股東、實際控制人、董監(jiān)高存在關(guān)聯(lián)關(guān)系、預(yù)付款項涉及的事項及

性質(zhì)、賬齡、后續(xù)收回結(jié)算安排，以及長期未結(jié)算的原因（如適用），是否應(yīng)轉(zhuǎn)入相

關(guān)應(yīng)收款項核算并計提壞賬準(zhǔn)備，預(yù)付款項是否具有真實交易背景和商業(yè)實質(zhì)，是否

構(gòu)成提供財務(wù)資助或資金占用。請年審機構(gòu)核查并發(fā)表明確意見。

  公司回復(fù)：

                                                               單位：億元

                                      賬齡

 對方單位名稱   期末余額                                                  款項性質(zhì)

債務(wù)人 A       23.46      0.20         3.16     2.37     17.73   預(yù)付土地整治款項

債務(wù)人 B       10.77                  10.77                      預(yù)付招拍掛土地款

債務(wù)人 C        7.97      0.44         7.53                      預(yù)付土地整治款項

債務(wù)人 D        7.72      0.24         7.48                      預(yù)付土地整治款項

債務(wù)人 E        7.26                   7.26                      預(yù)付招拍掛土地款

債務(wù)人 F        3.70      0.02         0.48     3.20             預(yù)付土地整治款項

債務(wù)人 G        2.94                   2.94                      預(yù)付招拍掛土地款

                                        賬齡

 對方單位名稱     期末余額                                                  款項性質(zhì)

債務(wù)人 H         2.93                   2.93                       預(yù)付招拍掛土地款

債務(wù)人 I         2.06       0.06        2.00                       預(yù)付土地整治款項

債務(wù)人 J         1.92                                       1.92   預(yù)付土地整治款項

   合    計     70.73      0.96        44.55     5.57     19.65

  上述預(yù)付賬款分為兩類：預(yù)付招拍掛土地款和預(yù)付土地整治款，其中預(yù)付招拍掛

土地款的對方單位主要是土地所在地的財政局、自然資源和規(guī)劃局等；預(yù)付土地整治

款主要系公司參與一二級聯(lián)動項目，前期支付一級土地整理的相關(guān)款項，支付對象一

般是當(dāng)?shù)卣刂频钠脚_公司或政府批準(zhǔn)的一級土地整理單位，與公司大股東、實際

控制人、董監(jiān)高不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

  公司預(yù)付的招拍掛土地款系公司通過招拍掛程序獲取土地后，按照合同約定支付

的土地出讓金，在土地款支付完畢并獲取交地備忘錄和土地權(quán)證后，將轉(zhuǎn)入存貨核算。

公司預(yù)付的招拍掛土地款賬齡大多在 1-2 年，主要原因系公司 2022 年資金緊張，未

能按合同約定支付土地尾款，導(dǎo)致無法按時取得土地權(quán)證。針對該類事項，公司正在

與當(dāng)?shù)卣e極協(xié)商形成解決方案。公司預(yù)付的土地款項目位于南寧、貴陽、長沙、

江陰等城市，經(jīng)測算未發(fā)生減值，無需計提壞賬準(zhǔn)備。。

  公司預(yù)付的土地整治款系公司參與一二級聯(lián)動項目所支付的一級土地整理相關(guān)

款項，公司與當(dāng)?shù)卣蚱脚_公司簽訂相關(guān)合作協(xié)議，由政府批準(zhǔn)的平臺公司執(zhí)行一

級整理工作，所需資金由公司支付，合作協(xié)議中約定在一級整治完成并達(dá)到掛牌要求

后，公司鎖定了優(yōu)先獲取土地的權(quán)利。因此，公司將前期支付的一級土地整理相關(guān)款

項納入預(yù)付賬款核算，當(dāng)公司通過招拍掛程序獲取土地后，將前期支付的款項和拿地

支付的土地出讓金作為土地成本，一并轉(zhuǎn)入存貨核算。公司預(yù)付的土地整治款賬齡較

長，主要原因系一級土地整理涉及拆遷安置、工程審計、供地方案審批等相關(guān)工作，

時間節(jié)點上具有較大的不確定性。截至目前，上述預(yù)付賬款涉及項目的土地整理、拆

遷安置及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作仍在陸續(xù)進(jìn)行中，公司仍在積極協(xié)調(diào)推進(jìn)土地掛牌

的相關(guān)工作。若公司未競得土地整治后的招拍掛土地，政府或平臺公司將按照合作協(xié)

議條款約定返還公司墊付的土地整治款。公司參與的一二級聯(lián)動項目位于鄭州、西安、

信陽等城市地段較好位置，減值風(fēng)險較小，故未計提壞賬準(zhǔn)備。

  綜上所述，公司的大額預(yù)付款項均系公司為獲取土地而支付的款項，公司因支付

款項享有獲取土地的權(quán)利，故相應(yīng)款項不應(yīng)轉(zhuǎn)入應(yīng)收款項核算。

  年審會計師核查程序及結(jié)論：

  針對公司預(yù)付賬款，會計師實施了以下核查程序：

料，驗證資金支付的真實性；

付進(jìn)度、一級土地整治進(jìn)度、后續(xù)資金投入及公司的應(yīng)對計劃；

  經(jīng)核查，認(rèn)為公司預(yù)付賬款分類列報準(zhǔn)確，具有真實交易背景和商業(yè)實質(zhì)，未發(fā)

現(xiàn)構(gòu)成提供財務(wù)資助或資金占用的相關(guān)情形，預(yù)付賬款涉及的相關(guān)項目均在持續(xù)推進(jìn)

中，不應(yīng)轉(zhuǎn)入相關(guān)應(yīng)收款項核算，預(yù)付賬款尚未發(fā)生減值，無需計提壞賬準(zhǔn)備。

  問題 4：年報顯示，你公司 2022 年末應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款余額分別為 9.56 億

元、366.70 億元，報告期你公司對應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款分別計提信用減值損失 5.92

億元、18.30 億元。請你公司說明應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款期末余額前五名和《非經(jīng)營

性資金占用及其他關(guān)聯(lián)資金往來情況匯總表》中涉及與控股股東、實際控制人及其附

屬企業(yè)其他應(yīng)收款的具體情況，包括但不限于欠款方名稱，與你公司、你公司董監(jiān)高

及控股股東、實際控制人的關(guān)聯(lián)關(guān)系，款項性質(zhì)及賬齡，是否構(gòu)成提供財務(wù)資助或資

金占用及相應(yīng)履行的審議披露義務(wù)（如適用），信用減值損失計提情況，欠款方償債

能力及信用風(fēng)險，說明本次計提減值損失涉及對象的信用風(fēng)險較往年的變化情況，

提的主要過程，報告期及以前年度信用減值損失計提是否充分、合規(guī)。請年審機構(gòu)核

查并發(fā)表明確意見

          公司回復(fù)：

          （1）應(yīng)收賬款期末余額前五名情況

                                                                                       單位：萬元

                                                                    賬齡                         壞賬準(zhǔn)備

 對方單位            期末余額              款項性質(zhì)

債務(wù)人 A              9,301.10   房屋銷售應(yīng)收款                          9,301.10                           465.05

債務(wù)人 B              5,025.08   建筑施工勞務(wù)應(yīng)收款           4,432.85        592.23                          110.89

債務(wù)人 C              2,875.22   材料銷售應(yīng)收款                          2,875.22                           172.51

債務(wù)人 D              2,853.30   建筑施工勞務(wù)應(yīng)收款                        2,853.30                           171.20

債務(wù)人 E              2,826.37   房屋銷售應(yīng)收款                          2,826.37                            42.40

 合    計           22,881.07                       4,432.85    18,448.22                           962.05

          注：債務(wù)人 A 系公司關(guān)聯(lián)人黃帥鈞，其購買公司金科•時代中心 5 號樓購房尾款，

     公司已于 2023 年 4 月 28 日全額收到上述購房尾款

          公司前五名應(yīng)收賬款系房屋銷售、材料銷售及提供建筑施工勞務(wù)產(chǎn)生的應(yīng)收賬款，

     其中黃帥鈞系公司股東黃紅云之直系親屬，重慶威斯勒建設(shè)有限公司系公司合營企業(yè)，

     其余單位與公司、公司董監(jiān)高及控股股東、實際控制人不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

          （2）其他應(yīng)收款期末余額前五名情況

                                                                                       單位：萬元

                                                              賬齡                               壞賬準(zhǔn)備

對方單位        期末余額          款項性質(zhì)

                         合作方經(jīng)營往

債務(wù)人 A       196,170.00                                             139,251.29      56,918.71      392.34

                              來款

                         聯(lián)營、合營企

債務(wù)人 B       159,779.32                    41.79      159,733.31            4.22                 4,452.39

                          業(yè)往來款

                         聯(lián)營、合營企

債務(wù)人 C       140,724.78                11,335.14      129,389.64                                 5,034.21

                          業(yè)往來款

                         合作方經(jīng)營往

債務(wù)人 D       106,017.38                 4,587.63       29,434.50     69,376.06       2,619.19      212.03

                              來款

債務(wù)人 E       100,416.38   合作往來款       100,416.38                                                 1,004.16

 合    計     703,107.86               116,380.94      318,557.45    208,631.57      59,537.90   11,095.13

          公司前五名其他應(yīng)收款主要系合作方的往來款及對聯(lián)營合營企業(yè)的往來款，公司

     針對以上財務(wù)資助款履行了相應(yīng)的審議披露程序。

   （3）控股股東、實際控制人及其附屬企業(yè)其他應(yīng)收款明細(xì)情況

                                                                  單位：萬元

                                                   賬齡                    壞賬準(zhǔn)備

     對方單位         期末余額      款項性質(zhì)

貴陽愛凱星置業(yè)有限公司         7.54    經(jīng)營性往來     7.54                                0.0754

海寧愛琴海商業(yè)管理有限公司       0.39    經(jīng)營性往來     0.39                                0.0008

凱乾嘉(浙江)企業(yè)管理有限公司     2.83    經(jīng)營性往來                         2.83            0.5662

上海黃浦紅星小額貸款有限公司     193.67   經(jīng)營性往來    193.67                               1.9367

溫州愛琴海商業(yè)管理有限公司       3.02    經(jīng)營性往來     3.02                                0.0060

     合   計         207.46            204.63               2.83            2.5852

    以上單位系報告期內(nèi)公司主要股東廣東弘敏企業(yè)管理咨詢有限公司的實際控制

 人所控制的公司。

   （1）應(yīng)收賬款信用減值準(zhǔn)備情況

    公司針對應(yīng)收賬款，按整個存續(xù)期內(nèi)預(yù)期信用損失的金額計量其損失準(zhǔn)備，對于

 政府購房款，參考?xì)v史信用損失經(jīng)驗，結(jié)合當(dāng)前狀況以及對未來經(jīng)濟(jì)狀況的預(yù)測，通

 過違約風(fēng)險敞口和整個存續(xù)期預(yù)期信用損失率，計算預(yù)期信用損失；對于除政府購房

 款以外的應(yīng)收賬款，采用賬齡組合，參考?xì)v史信用損失經(jīng)驗，結(jié)合當(dāng)前狀況以及對未

 來經(jīng)濟(jì)狀況的預(yù)測，編制應(yīng)收賬款賬齡與整個存續(xù)期預(yù)期信用損失率對照表，計算預(yù)

 期信用損失。

    本年度各組合信用損失計提比例與上年度保持一致，公司期末應(yīng)收賬款余額

   （2）其他應(yīng)收款信用減值準(zhǔn)備情況

    公司針對其他應(yīng)收款，按組合評估預(yù)期信用風(fēng)險并采用三階段模型計量預(yù)期信用

 損失，參考?xì)v史信用損失經(jīng)驗，結(jié)合當(dāng)前狀況以及對未來經(jīng)濟(jì)狀況的預(yù)測，通過違約

 風(fēng)險敞口和未來 12 個月內(nèi)或整個存續(xù)期預(yù)期信用損失率，計算預(yù)期信用損失。

    公司本年度各組合預(yù)期信用損失計提比例與上年度保持一致，公司期末其他應(yīng)收

 款余額 384.38 億元，壞賬準(zhǔn)備余額 17.68 億元，較上年壞賬準(zhǔn)備余額增加 13.37 億

元，主要系聯(lián)營、合營企業(yè)往來款組合計提的壞賬準(zhǔn)備余額 12.04 億元。公司本期針

對聯(lián)營合營企業(yè)往來款計提壞賬準(zhǔn)備的比例和方法較以前年度沒有變化，本期壞賬準(zhǔn)

備增加的原因主要系聯(lián)營合營企業(yè)賬面計提存貨跌價準(zhǔn)備造成凈利潤虧損，公司長期

股權(quán)投資應(yīng)按權(quán)益法確認(rèn)投資收益，長期股權(quán)投資賬面價值不足沖減，繼續(xù)沖減其他

應(yīng)收款—聯(lián)營、合營企業(yè)往來款所致。因長期股權(quán)投資賬面價值不足沖減而導(dǎo)致其他

應(yīng)收款—聯(lián)營、合營企業(yè)往來款信用減值損失增加 11.55 億元。

 （3）物業(yè)板塊信用減值損失計提

  公司原控股子公司金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“金科智慧服務(wù)”）

計量預(yù)期信用損失的原則與公司一致，在本年度房地產(chǎn)行業(yè)遭遇嚴(yán)重流動性危機，經(jīng)

濟(jì)增速放緩等多重不利因素的影響下，物業(yè)管理所服務(wù)的客戶和往來款項的對方單位

面臨流動性困境。金科智慧服務(wù)將報告日資產(chǎn)發(fā)生違約的風(fēng)險與初始確認(rèn)日的違約風(fēng)

險進(jìn)行比較，根據(jù)歷史信用損失經(jīng)驗、經(jīng)營模式、現(xiàn)狀及不同情況下對合約對手未來

狀況的預(yù)測，評估上述應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款的預(yù)期信用損失。金科智慧服務(wù)確認(rèn)應(yīng)

收賬款信用減值損失 5.68 億元,其他應(yīng)收款項信用減值損失 4.37 億元。

  由于金科智慧服務(wù)已于 2022 年 12 月 6 日不再納入合并范圍，其賬列的應(yīng)收賬款

和其他應(yīng)收款的壞賬準(zhǔn)備隨之轉(zhuǎn)出，因此，金科智慧服務(wù)應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款的預(yù)

期信用損失的計提對公司的應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款的期末壞賬準(zhǔn)備不產(chǎn)生影響。

     年審會計師核查程序及結(jié)論：

  針對應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款減值事項，會計師實施了以下核查程序：

約；

證資金支付的真實性；

回的可能性；

     來款以及少數(shù)股東調(diào)用富余資金是否履行了相應(yīng)的審議披露義務(wù)；

     潤與公司持有其股權(quán)比例，重新計算長期股權(quán)投資投資收益。對于長期股權(quán)投資賬面

     價值不足沖減而導(dǎo)致沖減其他應(yīng)收款—聯(lián)營、合營企業(yè)往來款部分，復(fù)算計提信用減

     值損失金額。

       經(jīng)核查，認(rèn)為公司應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款的發(fā)生主要系經(jīng)營所需導(dǎo)致，對聯(lián)營合

     營企業(yè)的往來款以及少數(shù)股東調(diào)用富余資金履行了相應(yīng)的審議披露義務(wù)，報告期及以

     前年度對信用減值損失計提充分、合規(guī)。

       問題 5：年報顯示，你公司存貨 2022 年末余額為 1,848.43 億元,報告期計提存

     貨跌價準(zhǔn)備 136.99 億元，同比增加 533.28%。請你公司：

     所處城市、項目業(yè)態(tài)（住宅、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)）、開發(fā)建設(shè)狀態(tài)（未開發(fā)、在建在售、竣

     工）、存貨賬面余額、報告期計提存貨跌價準(zhǔn)備金額、存貨跌價準(zhǔn)備期末余額等。

       公司回復(fù)：

       （1）報告期計提存貨跌價準(zhǔn)備涉及的具體項目情況

     值，減值跡象明顯。公司按照企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，對 2022 年年末存貨按照成本與可

     變現(xiàn)凈值孰低計量，本期計提存貨跌價準(zhǔn)備 136.99 億元，涉及 172 個項目，其中主

     要計提存貨跌價準(zhǔn)備的 47 個項目共計提存貨跌價準(zhǔn)備 84.30 億元，占 2022 年計提總

     額的 61.54%，主要項目情況如下：

                                                                       單位：萬元

項目所在                                    2022 年計提存 2022 年存貨         2021 年存貨 存貨跌價準(zhǔn)

            項目業(yè)態(tài)   開發(fā)建設(shè)狀態(tài)   存貨余額

 城市                                     貨跌價準(zhǔn)備金額 跌價準(zhǔn)備余額 跌價準(zhǔn)備余額 備變動情況

重慶     商業(yè)、車位       已竣工      25,937.48      12,620.56   12,620.56                12,620.56

重慶     配套用房、車位     已竣工      14,842.07      10,300.26    6,876.58                 6,876.58

重慶     公寓、車位       在建、已竣工   88,900.24      19,254.90   22,582.31     5,898.99   16,683.32

重慶     車位          在建、已竣工   28,263.23      10,876.23    7,811.38                 7,811.38

重慶   商業(yè)、配套用房、車位 已竣工        10,384.70     9,442.47     9,257.85                 9,257.85

重慶   商業(yè)、車位        已竣工      18,424.92     9,159.17     9,159.17                 9,159.17

重慶   商業(yè)、車位        已竣工      23,959.33    10,421.03    10,421.03                10,421.03

     住宅、商業(yè)、配套用

重慶                在建、已竣工   24,133.39    12,413.93    12,413.93                12,413.93

     房、車位

涪陵   車位           在建、已竣工   122,373.58   18,290.14    18,290.14                18,290.14

重慶   車位           在建、已竣工   81,587.20    11,702.02    10,960.20                10,960.20

廣漢   車位           在建、已竣工   67,291.83     9,255.86     9,255.86                 9,255.86

雅安   商業(yè)、車位        在建、已竣工   48,730.26    11,602.73    11,602.73                11,602.73

達(dá)州   住宅、商業(yè)、車位     在建、已竣工   74,490.49     9,701.04     9,701.04                 9,701.04

瀘州   住宅、車位        在建       132,142.41   16,116.56    16,116.56                16,116.56

長沙   車位           在建       240,844.02   23,089.65    23,089.65                23,089.65

永州   住宅、商業(yè)        在建、已竣工   30,406.51     9,786.96     9,786.96                 9,786.96

益陽   住宅、商業(yè)、車位     在建、已竣工   56,941.85    11,874.08    11,874.08                11,874.08

綦江   車位           在建、已竣工   41,468.49     9,452.07     9,452.07                 9,452.07

重慶   車位           在建、已竣工   55,567.89     9,342.24     9,342.24                 9,342.24

萬州   住宅、商業(yè)、車位     在建、已竣工   30,333.05    13,514.53    13,514.53                13,514.53

重慶   車位           在建、已竣工   44,744.52    11,086.89    11,086.89                11,086.89

內(nèi)江   住宅、車位        在建、已竣工   44,249.51     9,940.21     9,940.21                 9,940.21

內(nèi)江   住宅、商業(yè)、車位     在建、已竣工   71,819.75    18,058.81    18,058.81                18,058.81

南充   住宅、商業(yè)、車位     已竣工      25,555.12    13,076.27    13,076.27                13,076.27

南充   住宅、商業(yè)、車位     在建、已竣工   32,144.34    10,284.36    10,284.36                10,284.36

青島   商業(yè)、儲藏室、車位    已竣工      18,003.14    13,829.76    13,829.76                13,829.76

     住宅、儲藏室、車位、

濟(jì)南                在建、已竣工   360,850.41   14,769.26    44,470.94    46,916.16   -2,445.22

     待開發(fā)土地

淄博   車位           在建、已竣工   80,543.90    13,374.97    13,374.97                13,374.97

     住宅、商業(yè)、公寓、車

貴州                在建、已竣工   155,820.37   47,416.67    47,416.67                47,416.67

     位

貴陽   住宅、車位        在建       150,919.28   14,774.55    14,774.55                14,774.55

天津   車位           在建、已竣工   77,778.99    16,086.50    16,086.50                16,086.50

天津   住宅、車位        在建、已竣工   295,393.71   147,417.10   147,417.10               147,417.10

阜陽   住宅、商業(yè)、車位     在建、已竣工   42,378.00    10,794.16    10,794.16                10,794.16

亳州    住宅、車位        在建          93,495.73   11,343.21    11,343.21                11,343.21

焦作    住宅、商業(yè)、車位     在建          19,841.13    9,102.18     9,102.18                 9,102.18

柳州    住宅、配套用房、車位 在建            36,072.35    9,414.81     9,414.81                 9,414.81

南寧    住宅、商業(yè)、車位     在建、已竣工      57,440.66   24,946.44    19,194.94                19,194.94

桂林    住宅、商業(yè)、車位     在建、已竣工      15,255.35    9,700.64     9,700.64                 9,700.64

南寧    住宅、車位        在建          44,451.75   12,882.94    12,882.94                12,882.94

深圳    商業(yè)           在建、已竣工     130,359.17   17,291.48    17,291.48                17,291.48

佛山    住宅、商業(yè)、車位     在建、已竣工      92,048.49   19,693.03    37,031.77    19,681.77   17,350.00

      住宅、商業(yè)、儲藏室、

南昌                 在建、已竣工     122,130.24   45,502.53    45,502.53                45,502.53

      車位

天津    住宅、車位        已竣工         32,607.24   15,098.29    15,098.29                15,098.29

      住宅、儲藏室、配套用

廊坊                 在建          79,548.89   22,920.64    22,920.64                22,920.64

      房、車位

重慶    配套用房、車位      在建、已竣工      54,897.59   20,336.35    19,634.81                19,634.81

重慶    商業(yè)、配套用房、車位 在建、已竣工        57,919.29   23,643.05    22,989.64                22,989.64

武勝    住宅、商業(yè)、車位     在建          56,179.54   12,018.73    12,018.73                12,018.73

合計                          3,509,471.40   843,020.26   878,866.67   72,496.92 806,369.75

       針對上述 47 個項目，公司選取部分主要項目對其跌價準(zhǔn)備的計提過程進(jìn)行詳細(xì)

     說明：

       項目 A，該項目位于貴陽市白云區(qū)，2022 年受市場下行影響，項目所在區(qū)域商品

     房銷售形勢進(jìn)一步嚴(yán)峻。項目開發(fā)業(yè)態(tài)為高層、公寓、商業(yè)和車位，2022 年公司綜合

     考慮當(dāng)?shù)劁N售均價、銷售額、去化策略等因素，預(yù)計高層售價為 0.95 萬元/平方米，

     周邊競品價格為 0.85 萬元/平方米到 1.05 萬元/平方米；預(yù)計公寓售價為 0.76 萬元/

     平方米，周邊競品價格為 0.75 萬元/平方米；預(yù)計商業(yè)售價為 1.29 萬元/平方米，周

     邊競品價格為 1.19 萬元/平方米到 1.31 萬元/平方米；預(yù)計車位售價為 4.46 萬元/每

     個，周邊競品價格為 3.98 萬元/每個到 4.9 萬元/每個。根據(jù)實際發(fā)生成本及預(yù)計稅

     金、銷售費用測算，2022 年計提減值 4.74 億元。

       項目 B，該項目位于南昌市經(jīng)開區(qū)，根據(jù)克而瑞全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫顯示，南昌市

     態(tài)主要為高層、洋房、底商和車位，2022 年公司綜合考慮當(dāng)?shù)劁N售均價、銷售額、去

化策略等因素，預(yù)計高層售價為 0.96 萬元/平方米，周邊競品價格為 0.95 萬元/平方

米到 0.98 萬元/平方米；預(yù)計洋房售價為 1.04 萬元/平方米，周邊競品價格為 1.00

萬元/平方米到 1.15 萬元/平方米；預(yù)計底商售價為 1.26 萬元/每平，周邊競品價格

為 1.20 萬元/平方米到 1.40 萬元/平方米；預(yù)計車位售價為 5.25 萬元/每個，周邊競

品價格為 4.50 萬元/每個到 5.80 萬元/每個。根據(jù)實際發(fā)生成本及預(yù)計稅金、銷售費

用測算，2022 年計提減值 4.55 億元。

   項目 C，該項目位于天津市武清區(qū)，根據(jù)克而瑞全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫顯示，天津市

高層、洋房、別墅、車位，其中高層、洋房基本銷售完畢，尚有部分車位和別墅未售。

銷售均價 2.20 萬元/平方米，周邊競品價格為 2.02 萬元/平方米到 2.26 萬元/平方

米；公司采用 2022 年實際銷售均價預(yù)估車位銷售均價 3.95 萬元/個。經(jīng)評估測算，

   項目 D, 該項目位于重慶市大渡口區(qū)，根據(jù)克而瑞全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫顯示，重慶

市 2022 年商品房銷售均價及銷售額較上年分別下降 23.14%、61.87%，項目開發(fā)業(yè)態(tài)

主要為高層、洋房、商業(yè)和車位，其中高層、洋房已銷售完畢并結(jié)轉(zhuǎn)收入，尚有部分

車位和商業(yè)未售。2022 年公司綜合考慮當(dāng)?shù)劁N售均價、銷售額、去化策略等因素，預(yù)

估商業(yè)售價為 1.07 萬元/每平，周邊競品價格為 1.02 萬元/平方米到 1.16 萬元/平方

米；公司采用 2022 年實際銷售均價預(yù)估車位銷售價格 4.33 萬元/每個。根據(jù)實際發(fā)

生成本及預(yù)計稅金、銷售費用測算，2022 年計提減值 2.36 億元。

   項目 E, 該項目位于長沙市雨花區(qū)，根據(jù)克而瑞全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫顯示，長沙市

要為高層、商業(yè)和車位，2022 年公司綜合考慮當(dāng)?shù)劁N售均價、銷售額、去化策略等因

素，預(yù)估高層售價為 0.91 萬元/每平，周邊競品價格為 0.83 萬元/平方米到 0.99 萬

元/平方米；公司采用 2022 年 12 月實際銷售均價預(yù)估商業(yè)銷售價格 2.76 萬元/平方

米；預(yù)估車位售價為 7.17 萬元/每個，周邊競品價格為 7.00 萬元/每個到 7.50 萬元/

每個。根據(jù)實際發(fā)生成本及預(yù)計稅金、銷售費用測算，2022 年計提減值 2.31 億元。

   項目 F, 該項目位于廊坊市安次區(qū)，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廊坊市 2022

年商品住宅銷售均價及銷售額較上年分別下降 15.64%、12.76%。項目開發(fā)業(yè)態(tài)主要為

高層、商業(yè)和車位，2022 年公司綜合考慮當(dāng)?shù)劁N售均價、銷售額、去化策略等因素，

預(yù)估高層售價為 0.90 萬元/每平，周邊競品價格為 0.83 萬元/平方米到 0.95 萬元/平

方米；預(yù)估商業(yè)售價為 1.43 萬元/每平，周邊競品價格為 1.30 萬元/平方米到 1.54

萬元/平方米；預(yù)估車位售價為 3.54 萬元/每個，周邊競品價格為 3.4 萬元/每個到

億元。

測算過程，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，與 2021 年相比是否存在較大變

化，如是，請說明主要原因及合理性，并結(jié)合相關(guān)項目實際銷售價格、所在地區(qū)市場

情況、周邊可比商品價格等，說明報告期存貨跌價準(zhǔn)備計提的合理合規(guī)性。

  公司回復(fù)：

  公司按企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求，對 2022 年年末存貨按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計

量，并進(jìn)行了相應(yīng)的會計處理。在可變現(xiàn)凈值測算過程中，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選

取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，與 2021 年相比不存在較大變化。

  （1）存貨期末可變現(xiàn)凈值的確認(rèn)依據(jù)及主要測算過程，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選

取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)

  可變現(xiàn)凈值，是指在日常經(jīng)營活動中，存貨的估計售價減去至完工時估計將要發(fā)

生的成本、估計的銷售費用以及相關(guān)稅費后的金額。

  ①對于開發(fā)產(chǎn)品，以估計售價減去估計的銷售費用和相應(yīng)稅費后的金額確定；

  ②對于開發(fā)成本，以估計售價減去項目至計劃完工后成本、估計的銷售費用和相

應(yīng)稅費后的金額確定，項目至計劃完工后成本=項目動態(tài)總成本-已經(jīng)實際入賬的成本；

  ③估計售價區(qū)分為已預(yù)售及未售部分，已預(yù)售部分按照實際簽約金額確認(rèn)估計售

價，未售部分按照該項目近期銷售均價或類似開發(fā)物業(yè)產(chǎn)品的市場銷售價格結(jié)合項目

自身定位、品質(zhì)及銷售計劃綜合確定。

  減值測試過程中涉及重要假設(shè)為未售產(chǎn)品的市場售價，相關(guān)未售產(chǎn)品的價格均充

分考慮并結(jié)合項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場及周邊可比項目、同類業(yè)態(tài)價格變化趨勢和銷

售情況而得出。

  公司基于以上重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，測算存貨可變現(xiàn)凈值，并聘請獨

立第三方評估機構(gòu)對部分減值項目進(jìn)行評估，與公司的預(yù)測數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，進(jìn)一步驗

證公司計提存貨跌價準(zhǔn)備的準(zhǔn)確性。

 （2）與 2021 年相比的重大變動說明及原因

  公司期末存貨主要集中重慶、濟(jì)南、鄭州、貴陽、成都、紹興、天津、南寧、廣

州、佛山等城市，2022 年公司存貨跌價準(zhǔn)備計提項目主要集中在房地產(chǎn)行情較差的一

二線城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的三四線城市，其中重慶、天津、貴陽、南寧、南昌、

佛山等系 2022 年房地產(chǎn)行情較差的一二線城市，內(nèi)江、岳陽、遵義、瀘州等系經(jīng)濟(jì)發(fā)

展較為落后的三四線城市，具體分布如下：

      存貨跌價準(zhǔn)備計提                                                 存貨余額

 城市                           占比             城市                               占比

        金額（億元）                                                 （億元）

 重慶               40.90        29.85%        重慶                    353.45      17.72%

 天津               18.08        13.20%        濟(jì)南                    121.69       6.10%

 貴陽                7.24         5.29%        鄭州                     74.00       3.71%

 南寧                6.78         4.95%        貴陽                     73.76       3.70%

 南昌                5.88         4.29%        成都                     66.09       3.31%

 內(nèi)江                3.81         2.78%        紹興                     59.70       2.99%

 岳陽                3.65         2.66%        天津                     49.86       2.50%

 遵義                3.32         2.42%        南寧                     47.39       2.38%

 佛山                3.17         2.31%        廣州                     43.66       2.19%

 瀘州                2.74         2.00%        佛山                     41.35       2.07%

 合計               95.57        69.76%        合計                    930.95      46.67%

市銷售價格下滑的情況，與公司本期銷售價格下降并計提減值趨勢一致。部分城市銷

售數(shù)據(jù)如下表所示：

               銷售均價(元/㎡)                           銷售額(億元)

 城市                                                                         數(shù)據(jù)來源

 重慶    8,771.00   11,411.00   -23.14%   1,234.85    3,238.15    -61.87%     克而瑞中國

 天津   17,230.00   17,097.00    1.00%    1,416.00    2,191.00    -35.00%     克而瑞中國

 南寧    9,608.00   11,054.00   -13.08%        642.40   1,022.90   -37.20%   克而瑞中國

 南昌   13,758.00   13,690.00    0.00%         465.00    668.00    -30.00%   克而瑞中國

 內(nèi)江    5,042.00    5,443.00    -7.37%        91.30     123.70    -26.19%   內(nèi)江樓市動態(tài)

 岳陽    7,537.00    7,692.00    -2.02%        136.50    198.70    -31.30%   克而瑞中國

 遵義    5,330.00    5,828.00    -8.54%        203.00    347.70    -41.62%   遵義房產(chǎn)信息網(wǎng)

 佛山   13,748.00   14,203.00    -3.20%   1,900.90      2,550.70   -25.48%   克而瑞中國

 瀘州    5,501.00    5,680.00    -3.15%        468.27    594.20    -21.19%   瀘州市統(tǒng)計局

要原因如下：

年初相關(guān)市場刺激政策頻繁出臺，公司認(rèn)為隨著政策的逐步發(fā)力，伴隨政策邊際寬松，

市場改善預(yù)期明顯，市場信心會逐步恢復(fù)提振。但是，2022 年受疫情多點散發(fā)及管控

影響，大量社區(qū)商鋪終止經(jīng)營，民眾對商鋪投資的意愿極弱，商鋪價格大幅下跌且去

化困難，同時由于經(jīng)濟(jì)低迷，新交付的小區(qū)裝修及入住率偏低，客戶購買車位的意愿

極弱。公司經(jīng)營情況惡化，債務(wù)大量逾期，為保證正常運營和回款，緩解流動性壓力，

對于地產(chǎn)行情較差的一二線城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的三四線城市的部分項目，公司

不得不以較為極端的價格處置部分商業(yè)和車位，以保證項目的正常交付和日常經(jīng)營性

資金需求，導(dǎo)致部分項目商業(yè)和車位的實際處置價格較 2021 年預(yù)計售價差異較大，

同時公司根據(jù)該業(yè)態(tài)的實際銷售價格修正未來預(yù)估售價。

  公司結(jié)合自身資金需求和項目當(dāng)?shù)厥袌龅膶嶋H情況，對房地產(chǎn)行情較差的一二線

城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的三四線城市的部分項目調(diào)整銷售策略降低住宅銷售價格

以求回流資金，住宅實際銷售價格較 2021 年預(yù)計售價下降，同時公司根據(jù)該業(yè)態(tài)實

際銷售價格修正未來預(yù)估售價。

  基于房地產(chǎn)行情較差的一二線城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的三四線城市在 2022 年

出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額、銷售單價不同程度下滑的客觀事實，已出現(xiàn)明顯的減值跡象，公

司對位于該類城市中出現(xiàn)減值跡象的項目計提存貨減值，符合項目及行業(yè)實際情況。

加的原因，報告期計提大額減值的項目減值跡象的判斷依據(jù)及發(fā)生時點，是否存在報

告期集中計提存貨跌價準(zhǔn)備的情形，以前年度存貨跌價準(zhǔn)備計提是否充分、合理。

  請年審機構(gòu)就計提存貨跌價準(zhǔn)備的主要計算過程、重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取依

據(jù)等進(jìn)行重點核查，并就報告期存貨跌價準(zhǔn)備計提的合理合規(guī)性、以前年度存貨跌價

準(zhǔn)備計提是否充分合理發(fā)表明確意見。

  公司回復(fù)：

頻繁出臺，公司認(rèn)為隨著政策的逐步發(fā)力，伴隨政策邊際寬松，市場改善預(yù)期明顯，

市場信心會逐步恢復(fù)提升。2022 年全國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，全國商品房銷售面

積 135,837 萬平方米，比上年下降 24.3%，其中住宅銷售面積下降 26.8%。商品房銷

售額 133,308 億元，下降 26.7%，其中住宅銷售額下降 28.3%。根據(jù)克爾瑞中國等成

交數(shù)據(jù)統(tǒng)計可見，公司存貨主要集中的城市均呈現(xiàn)銷售規(guī)模和銷售價格下滑的情況，

加之公司 2022 年度出現(xiàn)經(jīng)營情況惡化，債務(wù)大量逾期，為保證正常運營和回款，緩

解流動性壓力，公司的銷售政策較上年度有較大的改變。結(jié)合上述問題 1、2 的回復(fù)，

公司在 2021 年度，2022 年度均根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 1 號—存貨》的相關(guān)規(guī)定，測

算存貨可變現(xiàn)凈值，并據(jù)此計提存貨跌價準(zhǔn)備，其存貨減值的測試方法和原則與以前

年度保持一致性，不存在報告期集中計提存貨跌價準(zhǔn)備的情形，以前年度存貨跌價準(zhǔn)

備計提充分、合理。

  年審會計師核查程序及結(jié)論：

  在執(zhí)行公司 2022 年度年報審計過程中，會計師考慮到存貨對公司資產(chǎn)的重要性，

加之估計每個房地產(chǎn)項目達(dá)到完工狀態(tài)時將要發(fā)生的建造成本和未來凈售價等涉及

重大管理層判斷和估計，因此將公司對存貨可變現(xiàn)凈值的評估識別為關(guān)鍵審計事項，

并實施了以下主要核查程序：

內(nèi)部控制的設(shè)計和運行有效性；

最新預(yù)測所更新的存貨動態(tài)成本預(yù)算情況；

數(shù)據(jù)、項目銷售預(yù)算計劃進(jìn)行比較；

行核對，并將截至 2022 年 12 月 31 日的最新預(yù)算成本與截至 2021 年 12 月 31 日的預(yù)

算成本進(jìn)行比較，以評價管理層預(yù)測的準(zhǔn)確性；

  （1）并表子公司：存貨余額 3 億元以上的項目全部復(fù)核減值，存貨余額 1 億元至

  （2）權(quán)益法公司：選取存貨余額 5 億元以上的項目進(jìn)行復(fù)核。

報告，與管理層的預(yù)測數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比較，進(jìn)一步評價管理層計提存貨跌價準(zhǔn)備的準(zhǔn)

確性。

  經(jīng)核查，認(rèn)為公司 2022 年存貨減值計提大量增加的原因系行業(yè)環(huán)境、自身經(jīng)營

情況及經(jīng)營策略的變化所致，公司針對 2022 年 12 月 31 日和 2021 年 12 月 31 日兩個

時點的存貨可變現(xiàn)凈值均系基于當(dāng)時所面臨的環(huán)境和條件下作出的會計估計，2021 年

度存貨跌價準(zhǔn)備計提充分合理，報告期存貨跌價準(zhǔn)備計提亦合理合規(guī)。

  問題 6：年報顯示，你公司其他流動資產(chǎn)-合同取得成本 2022 年末余額為 17.49

億元,于報告期首次計提合同取得成本減值損失 8.56 億元。請你公司說明其他流動資

產(chǎn)-合同取得成本的具體核算內(nèi)容、確認(rèn)依據(jù)及主要會計處理過程，報告期大額計提

減值損失的主要原因、判斷依據(jù)及合理性，是否符合企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。請年

審機構(gòu)核查并發(fā)表明確意見。

  公司回復(fù)：

  其他流動資產(chǎn)-合同取得成本系房屋銷售時發(fā)生的與銷售合同直接相關(guān)的代理傭

金和銷售提成。根據(jù)修訂后的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 14 號—收入》規(guī)定，為取得合同而發(fā)

生的預(yù)期能夠收回的增量成本，應(yīng)當(dāng)作為合同取得成本確認(rèn)為一項資產(chǎn)，并采用與該

資產(chǎn)相關(guān)的商品收入確認(rèn)相同的基礎(chǔ)進(jìn)行攤銷，計入當(dāng)期損益。因此，公司在房屋預(yù)

售時，將該房屋銷售合同對應(yīng)的合同取得成本計入其他流動資產(chǎn)，在房屋交付并結(jié)轉(zhuǎn)

收入時，將對應(yīng)的其他流動資產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)計入銷售費用。

  由于 2022 年公司計提大額存貨減值，故對存在減值的存貨項目，公司亦考慮了

該項目在其他流動資產(chǎn)—合同取得成本項下列示的已售未結(jié)轉(zhuǎn)項目的銷售費用。先將

存貨按照存貨賬面成本與可變現(xiàn)凈值的差額計提減值，再將存在減值的項目對應(yīng)的合

同取得成本全額計提相應(yīng)的減值，分類考慮已售未結(jié)轉(zhuǎn)項目的存貨減值和費用減值。

為此 2022 其他流動資產(chǎn)——合同取得成本計提減值金額 8.56 億元，符合企業(yè)會計準(zhǔn)

則的相關(guān)規(guī)定。

  年審會計師核查程序及結(jié)論：

  會計師獲取了公司 2022 年計提存貨減值的項目清單，并分類執(zhí)行了本回函問題

應(yīng)的合同取得成本的減值計提金額，會計師認(rèn)為合同取得成本減值計提時點是合理的、

計提金額是準(zhǔn)確的。

  問題 7：年報顯示，你公司其他權(quán)益工具投資 2022 年末余額為 9.56 億元,同比

下降 61.27%。報告期你公司為緩解流動性壓力處置對渤海銀行股份有限公司的大部

分股權(quán)投資，終止確認(rèn)時累計利得和損失金額為 1.66 億元，對和諧健康保險股份有

限公司股權(quán)投資成本為 22.57 億元，期末公允價值為 9.54 億元。請你公司說明處置

渤海銀行股份有限公司股權(quán)投資的具體情況及主要會計處理過程，說明對和諧健康保

險股份有限公司股權(quán)投資的公允價值大幅變動的主要原因及合理性。

  公司回復(fù)：

  截至 2021 年年末公司持有渤海銀行股份有限公司（以下簡稱“渤海銀行”）的股

份數(shù)量為 80,729,000 股，其股權(quán)投資屬于非交易性權(quán)益工具投資，因此公司將其指

定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的權(quán)益工具投資。2022 年，公司為緩

解階段性流動性壓力，變現(xiàn)公司部分資產(chǎn)，其中包括渤海銀行股票。根據(jù)《企業(yè)會計

準(zhǔn)則第 22 號—金融工具確認(rèn)和計量》第十九條規(guī)定將非交易性權(quán)益工具投資指定為

以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產(chǎn)的，當(dāng)該金融資產(chǎn)終止確認(rèn)時，

之前計入其他綜合收益的累計利得或損失應(yīng)當(dāng)從其他綜合收益中轉(zhuǎn)出，計入留存收益。

報告期公司處置渤海銀行股票時，之前計入其他綜合收益的累計損失 25,225.71 萬元

轉(zhuǎn)出，分別沖回法定盈余公積 2,220.82 萬元，減少未分配利潤 23,004.89 萬元。

理性

  根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 22 號—金融工具確認(rèn)和計量》第四十四條企業(yè)對權(quán)益工

具的投資和與此類投資相聯(lián)系的合同應(yīng)當(dāng)以公允價值計量。當(dāng)被投資方的權(quán)益、產(chǎn)品

或潛在產(chǎn)品的市場發(fā)生重大變化時，可能表明成本不代表相關(guān)金融資產(chǎn)的公允價值，

企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其公允價值進(jìn)行估值。公司及審計機構(gòu)認(rèn)真核查了和諧健康保險股份有限

公司（以下簡稱“和諧健康”）提供的 2022 年度財務(wù)報表及《關(guān)于 2022 年凈資產(chǎn)下

降原因及虧損原因的說明》，上述材料反映出和諧健康較上年同期凈資產(chǎn)下降 157.14

億元，主要原因是：（1）2022 年二級市場投資表現(xiàn)欠佳，投資凈收益無法覆蓋保險

業(yè)務(wù)成本，導(dǎo)致 2022 年和諧健康整體累計凈虧損 49.01 億元；（2）受金融市場行情

影響，和諧健康投資資產(chǎn)浮虧導(dǎo)致凈資產(chǎn)減少 202.28 億元；（3）和諧健康投資的非

上市股權(quán)項目，經(jīng)外部評估師事務(wù)所評估增值 94.15 億元。公司按照上述準(zhǔn)則規(guī)定采

用保險行業(yè)上市公司市凈率及和諧健康期末凈資產(chǎn)測算并確定其公允價值，因此公司

對和諧健康的股權(quán)投資會計處理符合企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求。

  問題 8：年報顯示，你公司投資性房地產(chǎn) 2022 年末余額為 136.36 億元,采用公

允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。報告期你公司確認(rèn)公允價值變動損益 15.69 億元，同比下

降 491.65%。請說明你公司投資性房地產(chǎn)涉及項目的主要情況，相關(guān)項目減值跡象的

判斷依據(jù)及主要減值測算過程，結(jié)合主要項目所在區(qū)域市場情況、租金價格及其變化

等，分析投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提是否充分、合規(guī)，是否與所在區(qū)域市場變化趨勢

保持一致，是否偏離同行業(yè)一般水平。請年審機構(gòu)核查并發(fā)表明確意見。

  公司回復(fù)：

少金額 113,466.88 萬元，占本年公允價值變動金額的 72.33%，具體明細(xì)如下：

                                                              單位：萬元

                                  期末公允價                       本期公允價值

序號          項目      位置    項目業(yè)態(tài)                 期初公允價值

                                     值                          變動

      昆明商業(yè)綜合體項目-購

      物中心

      慈溪商業(yè)綜合體項目-購

      物中心

         合計                       928,708.94   1,047,747.79   -113,466.88

市場情況、租金價格及其變化等，分析投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提是否充分、合規(guī)，

是否與所在區(qū)域市場變化趨勢保持一致，是否偏離同行業(yè)一般水平

     公司在資產(chǎn)負(fù)債表日，針對期末自持投資性房地產(chǎn)，聘請重慶華康資產(chǎn)評估土地

房地產(chǎn)估價有限公司對其公允價值進(jìn)行評估。評估機構(gòu)采用市場法、收益法進(jìn)行評估，

對于采用收益法進(jìn)行評估的項目，2022 年因疫情反復(fù)、實體經(jīng)濟(jì)下滑、競爭對手沖擊

等原因，導(dǎo)致部分存量租賃合同因退租、未續(xù)約等原因未能完全實現(xiàn)，部分項目周邊

租金整體水平下降，導(dǎo)致租賃收入不及預(yù)期。評估師對 2023 年進(jìn)行預(yù)測時需綜合考

慮 2022 年經(jīng)營水平低于預(yù)期的消極影響，調(diào)低了未來收入預(yù)期，故因 2022 年實際收

益比 2021 年時點預(yù)估數(shù)據(jù)下滑，導(dǎo)致 2022 年收益法計算的投資性房地產(chǎn)公允價值比

響，大量社區(qū)商鋪終止經(jīng)營，民眾對商鋪投資的意愿極弱，商鋪價格下跌且去化困難，

導(dǎo)致 2022 年市場法下的投資性房地產(chǎn)公允價值比 2021 年下降。主要項目公允價值下

降原因如下：

   項目一，涪陵金科美鄰廣場位于重慶市涪陵區(qū)老城區(qū)， 2022 年受到涪陵區(qū)新城

區(qū)百匯廣場等新商業(yè)體沖擊，項目所在地的人流量下降，導(dǎo)致租金整體水平下降。評

估師基于對項目周邊租金市場調(diào)查結(jié)果，調(diào)整未來的租金預(yù)期收入，采用收益法計算

后降低項目公允價值 2.68 億元。

   項目二、項目七和項目六，重慶金科樂方和重慶金科悅 FUN 位于重慶市渝北區(qū)，

兩江健康科技城位于重慶市北碚區(qū)。2022 年因重慶房地產(chǎn)市場急劇下滑，客戶對商鋪、

寫字樓投資的意愿極弱，商鋪、寫字樓價格下跌且去化困難，導(dǎo)致周邊可比案例售價

下降，評估師基于項目可比案例的詢價結(jié)果，采用市場法計算后分別降低上述項目公

允價值 2.20 億元、0.76 億元和 0.86 億元。

   項目三，金科天宸薈公寓及商業(yè)位于北京大興區(qū)， 2022 年度受疫情多點散發(fā)及

管控影響，北京房地產(chǎn)市場投資熱情下降，北京近郊區(qū)域的商業(yè)及公寓價格下跌。評

估師基于項目可比案例的詢價結(jié)果，采用市場法計算后降低項目公允價值 2.19 億元。

   項目四，昆明商業(yè)綜合體項目-購物中心位于昆明市西山區(qū)，2022 年因疫情反復(fù)、

實體經(jīng)濟(jì)下滑等原因，導(dǎo)致存量租賃合同因退租、未續(xù)約等原因未能完全實現(xiàn)，租賃

收入不及預(yù)期。評估師基于 2022 年的實際經(jīng)營情況修正未來的預(yù)期收入，采用收益

法計算后降低項目公允價值 1.70 億元。

   項目五，慈溪商業(yè)綜合體項目-購物中心位于慈溪市白沙路街道，主要因 2022 年

疫情反復(fù)、實體經(jīng)濟(jì)下滑等原因,導(dǎo)致 2022 年租賃收入未達(dá)預(yù)期。評估師基于 2022 年

的實際經(jīng)營情況修正未來的預(yù)期收入，采用收益法計算后降低項目公允價值 0.96 億

元。

   綜上所述，公司的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提充分、合規(guī)，與所在區(qū)域市場變化

趨勢保持一致，未偏離同行業(yè)一般水平。

     年審會計師核查程序及結(jié)論：

   針對投資性房地產(chǎn)減值事項，會計師實施了以下核查程序：

   會計師檢查了投資性房地產(chǎn)公允價值變動的準(zhǔn)確性和合理性。針對投資性房地產(chǎn)

公允價值，獲取獨立評估師的評估報告，驗證公司管理層會計估計的準(zhǔn)確性；針對本

年度公允價值下降幅度較大的項目，向公司或評估機構(gòu)詢問相關(guān)原因，抽樣復(fù)核評估

師測算底稿，對其中的關(guān)鍵參數(shù)、關(guān)鍵假設(shè)進(jìn)行復(fù)核，關(guān)注本期的評估方法和相關(guān)參

數(shù)假設(shè)較上期是否發(fā)生重大變化，同時結(jié)合周邊可比項目情況以及上年預(yù)測結(jié)果在本

年度的實現(xiàn)情況，分析本年度投資性房地產(chǎn)公允價值下降的合理性；復(fù)核期末公允價

值，檢查公允價值變動損益計算及會計處理是否正確。

  經(jīng)核查，認(rèn)為公司 2022 年投資性房地產(chǎn)公允價值變動合理。

  問題 9：報告期內(nèi)，你公司處置金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“金

科智慧服務(wù)”）股份 1.43 億股，并于 2022 年 12 月 6 日喪失對金科智慧服務(wù)的控制

權(quán)，處置價款 30.44 億元，因處置金科智慧服務(wù)產(chǎn)生的投資收益 2.07 億元，喪失控

制權(quán)后，剩余股權(quán)按公允價值重新計量產(chǎn)生的利得 10.26 億元。同時，你公司就轉(zhuǎn)讓

金科智慧服務(wù)股份附帶的業(yè)績承諾補償義務(wù)確認(rèn)交易性金融負(fù)債 17.93 億元。請說明

你公司處置金科智慧服務(wù)股份的具體情況，主要會計處理過程及判斷依據(jù)，是否符合

企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，以及你公司是否及時履行恰當(dāng)?shù)膶徸h程序和信息披露義務(wù)。

請年審機構(gòu)核查并發(fā)表明確意見。

  公司回復(fù)：

  （1）公司于 2021 年 12 月 15 日與 BROAD GONGGA INVESTMENT PTE.LTD（以下簡

稱“博裕資本”）簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定以 37.34 億港元價格轉(zhuǎn)讓金科智慧服務(wù)

不同條件的多類回售權(quán)及補償權(quán)，且公司仍是金科智慧服務(wù)的第一大股東，故根據(jù)會

計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，公司應(yīng)繼續(xù)確認(rèn)該長期股權(quán)投資，同時將收到的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款確

認(rèn)為其他流動負(fù)債。

  （2）博裕投資所控制的主體（THEMATIC BRIDGE INVESTMENT PTE. LTD.）于 2022

年 9 月 27 日、2022 年 10 月 24 日發(fā)布要約收購公告，在本次要約收購之前，博裕投

資及其控制主體已經(jīng)持有金科智慧服務(wù) 148,106,700 股份（占金科智慧服務(wù)總股本的

（占金科智慧服務(wù)總股本的 4.79%），并通過二級市場增持獲得金科智慧服務(wù)

科智慧服務(wù) 226,048,971 股股份（占金科智慧服務(wù)總股本的 34.63%），超過公司持有

金科智慧服務(wù) 30.33%股份比例，成為金科智慧服務(wù)第一大股東。

  （3）公司與博裕資本于 2022 年 11 月 14 日簽訂《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議之補充協(xié)議》

                                            （以

下簡稱補充協(xié)議），該補充協(xié)議經(jīng)金科智慧服務(wù) 2022 年 12 月 6 日召開的特別股東大

會審議通過，且博裕投資已實質(zhì)有權(quán)提名大多數(shù)董事，已具備對金科智慧服務(wù)的實際

控制，在持有股權(quán)期間享有實質(zhì)性股東權(quán)利，公司根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定終止

確認(rèn)上述轉(zhuǎn)讓的 22%股權(quán)，對于金科智慧服務(wù)股份改為權(quán)益法核算。

  本次交易中，公司在轉(zhuǎn)讓金科智慧服務(wù)的長期股權(quán)投資后，若金科智慧服務(wù)在利

潤未達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，公司應(yīng)選擇進(jìn)行股權(quán)回購或業(yè)績補償。由于公司無法決

定或控制金科智慧服務(wù)未來可以產(chǎn)生的凈利潤，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 37 號—金融

工具列報》第八條、第十條相關(guān)規(guī)定，公司不能無條件避免以交付現(xiàn)金或其他金融資

產(chǎn)的合同義務(wù)，公司應(yīng)當(dāng)將該授予的期權(quán)確認(rèn)為一項金融負(fù)債。

  公司結(jié)合準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，在公司履行回購款或者補償款義務(wù)時應(yīng)確認(rèn)一項金融負(fù)

債，故將未來可能支付的回購款現(xiàn)值 37 億元減去相應(yīng)股份的公允價值金額確認(rèn)為負(fù)

債，在交易性金融負(fù)債中核算，并根據(jù)金科智慧服務(wù)股份的公允價值變動持續(xù)計量。

截至 2022 年 12 月 31 日，該交易性金融負(fù)債余額為 17.93 億元。同時由于博裕投資

擁有對董事會中大部分董事的提名權(quán)，且已成為金科智慧服務(wù)第一大股東,公司已喪

失了對金科智慧服務(wù)的控制權(quán)，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 33 號—合并報表》的相關(guān)規(guī)

定，在編制合并財務(wù)報表時，對于剩余股權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照其在喪失控制權(quán)日的公允價值

進(jìn)行重新計量。公司根據(jù)金科智慧服務(wù)在喪失控制權(quán)日的股票價格，確認(rèn)股份重新計

量產(chǎn)生的利得 10.26 億元。

BRIDGE 全面現(xiàn)金要約后，于 2022 年 9 月 27 日及時披露了《關(guān)于公司控股子公司收到

自愿性全面要約的提示性公告》（公告編號：2022-146 號），公告作出了風(fēng)險提示，

明確提示本次自愿要約收購?fù)瓿珊罂赡軐?dǎo)致金科智慧服務(wù)的控股權(quán)發(fā)生變更。本次自

愿收購要約為要約人 THEMATIC BRIDGE 向除博裕集團(tuán)以外的金科智慧服務(wù)全體股東發(fā)

出的全面要約，公司系被要約人之一，公司未通過該次要約收購處置金科智慧服務(wù)股

票，因此不涉及公司相關(guān)的審議程序。

  由于博裕投資已實質(zhì)有權(quán)提名大多數(shù)董事，已具備對金科智慧服務(wù)的實際控制，

在持有股權(quán)期間享有實質(zhì)性股東權(quán)利，公司根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定終止確認(rèn)上

述轉(zhuǎn)讓的 22%股權(quán)，對于金科智慧服務(wù)股份改為權(quán)益法核算，并在年度報告中“公司

子公司重大事項”章節(jié)中進(jìn)行了信息披露。

  綜上，報告期內(nèi)金科智慧服務(wù)相關(guān)事項不涉及審議程序，公司已及時履行金科智

慧服務(wù)股權(quán)處置相關(guān)事項的信息披露義務(wù)。

  年審會計師核查程序及結(jié)論：

  針對金科智慧服務(wù)股權(quán)處置相關(guān)事項，會計師實施了以下核查程序：

真實性；

設(shè)置的原因，判斷公司的會計處理是否符合相關(guān)會計準(zhǔn)則規(guī)定；

金科智慧服務(wù)喪失控制權(quán)的會計處理是否準(zhǔn)確；

處理的計算過程，檢查計算過程的準(zhǔn)確性。

  經(jīng)核查，認(rèn)為公司處置金科智慧服務(wù)股份會計處理符合企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。

  問題 10：年報顯示，你公司報告期計提商譽減值損失 2.88 億元，因企業(yè)合并新

增商譽 2.35 億元，同時因資產(chǎn)處置減少商譽 6.54 億元。請你公司說明商譽減值測試

的主要參數(shù)、關(guān)鍵假設(shè)的選取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，對部分并購標(biāo)的報告期新增商譽又進(jìn)行處

置的主要原因及合理性，是否符合企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。請年審機構(gòu)核查并發(fā)表

明確意見。

  公司回復(fù)：

  （1）商譽減值測試的主要參數(shù)、關(guān)鍵假設(shè)

  公司采用包含商譽資產(chǎn)組的預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算該資產(chǎn)組的可收回金額。

與未來現(xiàn)金流預(yù)測相關(guān)的關(guān)鍵參數(shù)和假設(shè)包括預(yù)測的未來現(xiàn)金流和折現(xiàn)率，其中現(xiàn)金

流的關(guān)鍵參數(shù)有物業(yè)單價的變動、物業(yè)管理面積的變動、用餐人數(shù)的變動、日均消費

額的變動、營業(yè)成本及其他相關(guān)費用，估值機構(gòu)獲取金科智慧服務(wù)提供的未來現(xiàn)金流

預(yù)測資料，并對其預(yù)測數(shù)據(jù)的可行性進(jìn)行了核實，折現(xiàn)率是反映當(dāng)前市場貨幣時間價

值和相關(guān)資產(chǎn)組特定風(fēng)險的稅前利率。

  （2）商譽涉及的目標(biāo)公司情況

  公司的商譽主要系原控股子公司金科智慧服務(wù)在收購過程中非同一控制下企業(yè)

合并所形成，收購形成的主要商譽明細(xì)如下表所示：

                               收購?fù)瓿赡?ensp;   收購股權(quán)比   收購形成商譽

 序號      目標(biāo)公司（資產(chǎn)組）      業(yè)務(wù)類型

                                 度       例       （萬元）

      包頭智慧物業(yè)服務(wù)有限公司（以下

      簡稱包頭智慧）

      四川通用物業(yè)管理有限責(zé)任公司

      （以下簡稱四川通用）

      重慶三心物業(yè)服務(wù)有限公司（以下

      簡稱重慶三心）

      四川瑞德物業(yè)發(fā)展有限公司（以下

      簡稱四川瑞德）

      重慶美利山物業(yè)服務(wù)有限公司（以

      下簡稱重慶美利山）

      重慶韻涵餐飲文化有限公司（以下

      簡稱重慶韻涵）

          合   計                                  61,215.91

  （3）確認(rèn)原則

  金科智慧服務(wù)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 8 號—資產(chǎn)減值》的相關(guān)規(guī)定，對收購公司

產(chǎn)生的商譽進(jìn)行減值測試，并委托具備專業(yè)勝任能力的獨立估值機構(gòu)（以下簡稱估值

機構(gòu)）對包含商譽資產(chǎn)組組合的可回收金額進(jìn)行評估，包含商譽資產(chǎn)組可收回金額應(yīng)

當(dāng)根據(jù)公允價值減去處置費用后的凈額與預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者

確定。再根據(jù)資產(chǎn)組的可收回金額減去資產(chǎn)組賬面價值的金額確定商譽減值金額，本

年商譽減值測試結(jié)果如下表所示：

                                                單位：萬元

        目標(biāo)公司（資          收購股     資產(chǎn)組可回收金         包含商譽的資產(chǎn)組

 序號              業(yè)務(wù)類型                                          商譽減值金額

          產(chǎn)組）           權(quán)比例         額             賬面價值

           合計            -          62,262.72      89,217.91    28,813.00

      報告期內(nèi)新增商譽均為金科智慧服務(wù)下屬的收并購項目產(chǎn)生，金科智慧服務(wù)因控

制權(quán)轉(zhuǎn)移已于 2022 年 12 月 6 日不再納入合并范圍，商譽同步處置。

      年審會計師核查程序及結(jié)論：

      針對商譽減值事項，會計師實施了以下核查程序：

接手續(xù)等資料，核查業(yè)務(wù)的真實性和會計處理的準(zhǔn)確性；

數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，分析合理性。

      經(jīng)核查，認(rèn)為公司對商譽及商譽減值損失的處理符合企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。

      問題 11：年報顯示，截至 2022 年末，你公司遞延所得稅資產(chǎn)期末余額為 49.96

億元，同比增加 21.28%。你公司 2022 年計提資產(chǎn)減值損失 150.74 億元，并就部分

可抵扣虧損、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等可抵扣暫時性差異確認(rèn)對應(yīng)遞延所得稅資產(chǎn)，部分未確

認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)。請你公司說明遞延所得稅期末余額增加的主要原因，遞延所得稅

資產(chǎn)與資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、可抵扣虧損之間的勾稽關(guān)系是否一致，并結(jié)合你公司持續(xù)經(jīng)營

能力及持續(xù)盈利能力、存在大額可抵扣虧損和資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等情況，說明你公司未來

是否能獲得足夠的用來抵扣可抵扣暫時性差異的應(yīng)納稅所得額，并進(jìn)一步說明相關(guān)遞

延所得稅資產(chǎn)確認(rèn)是否符合企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。

     公司回復(fù)：

     期末公司確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)明細(xì)如下：

                      期末數(shù)（億元）                    期初數(shù)（億元）                變動數(shù)（億元）

       項    目        可抵扣          遞延            可抵扣        遞延         可抵扣           遞延

                    暫時性差異       所得稅資產(chǎn)       暫時性差異         所得稅資產(chǎn)       暫時性差異       所得稅資產(chǎn)

資產(chǎn)減值準(zhǔn)備                 31.56        7.67          17.17      4.18       14.39            3.49

可抵扣虧損                 111.86       26.56          80.17     19.27       31.69            7.29

內(nèi)部交易未實現(xiàn)利潤               2.50        0.62           3.23      0.81       -0.73           -0.19

附回售未終止確認(rèn)股權(quán)

轉(zhuǎn)讓

其他                     42.94       10.39          39.32      9.36        3.62            1.03

       合   計          207.72       49.96         170.17     41.19       37.55            8.77

     由上表可見，公司遞延所得稅資產(chǎn)期末余額增加主要系資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和可抵扣虧

損暫時性差異確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)余額增加所致。其中：資產(chǎn)減值準(zhǔn)備暫時性差異

增加主要系公司本期對聯(lián)營合營企業(yè)往來款確認(rèn)的壞賬準(zhǔn)備增加，具體原因詳見本回

函問題 4 公司回復(fù)之 2、（2）其他應(yīng)收款信用減值準(zhǔn)備情況中公司本期壞賬準(zhǔn)備增加

的原因分析；可抵扣虧損暫時性差異增加系公司及子公司本期經(jīng)營虧損所致。

原因系本期計提存貨跌價準(zhǔn)備所致，但本期計提的存貨跌價準(zhǔn)備并未同比例確認(rèn)大額

遞延所得稅資產(chǎn)，確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備僅占總體的 18.56%。

     （1）與資產(chǎn)減值準(zhǔn)備之間的勾稽

     報告期內(nèi)，公司確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)的減值準(zhǔn)備與未確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)的減值

準(zhǔn)備合計金額與各項資產(chǎn)減值準(zhǔn)備余額勾稽一致，明細(xì)如下表：

                                                                            單位：億元

 資產(chǎn)減值準(zhǔn)備                                    存貨

                   應(yīng)收賬款     其他應(yīng)收賬                合同資產(chǎn)減      商譽減值

確認(rèn)遞延       未確認(rèn)遞                            跌價                           勾稽（H=A+B-C-D-E-

                   壞賬準(zhǔn)備     款壞賬準(zhǔn)備                值準(zhǔn)備余額      準(zhǔn)備余額

所得稅資       延所得稅                            準(zhǔn)備                                    F-G）

                   余額（C）       余額（D）                （F）         （G）

產(chǎn)（A）       資產(chǎn)（B）                           余額

                                  （E）

   （2）與可抵扣虧損之間的勾稽

   報告期內(nèi)，公司可彌補虧損金額為 215.00 億元，其中確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)的可

彌補虧損金額僅為 111.86 億元，未確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)的可彌補虧損金額 103.14

億元。故本期遞延所得稅資產(chǎn)年末余額增加主要系未來可彌補的虧損增加所致。

   公司未來能夠獲得足夠的用來抵扣可抵扣暫時性差異的應(yīng)納稅所得稅，主要理由

如下：

   （1）房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到預(yù)售有一定的開發(fā)周期，在項目預(yù)售前，會形成大量的

成本費用而無對應(yīng)的收入進(jìn)行匹配，從而形成暫時性的可彌補虧損。

   （2）預(yù)售階段房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)計毛利率計算繳納企業(yè)所得稅，竣備交付后再按實

際毛利率結(jié)轉(zhuǎn)繳納；公司仍存在大量已售未結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)、且實際毛利率高于預(yù)計毛利率，

未來結(jié)轉(zhuǎn)后的利潤可以用于彌補以前年度虧損。

   （3）根據(jù)公司經(jīng)營安排，目前存在大量的階段性持有物業(yè)、固定資產(chǎn)以及其他資

產(chǎn)（如對外投資），通過處理上述資產(chǎn)形成的收益可用于彌補以前年度虧損。

   （4）歷史的以及新增的對外投資成立的合資合作公司，均為利潤較好的項目，經(jīng)

營過程中產(chǎn)生的利潤或通過股權(quán)歸邊等，可形成投資收益用于彌補以前年度虧損。

   問題 12：年報顯示，你公司報告期利息支出為 20.94 億元，同比增加 89.94%。

請你公司結(jié)合有息債務(wù)規(guī)模變化情況，量化分析利息支出同比大幅增加的主要原因及

合理性。

   公司回復(fù)：

金融負(fù)債由上年末 806.10 億元下降至 746.57 億元，較上年壓降 59.53 億元；且公司

綜合貸款利率較 2021 年也略微有所下降，從 2021 年度的 7.69%降至 7.59%。但報告

期內(nèi)，受市場影響，公司拿地速度放緩，存量項目逐步竣工導(dǎo)致符合利息資本化的項

目及對應(yīng)的金額減少，從而導(dǎo)致有息負(fù)債費用化利息支出增加，具體情況如下：

                                                              單位：億元

        項   目            2022 年度           2021 年度            變動

      費用化利息支出                      20.94             11.03          89.85%

      資本化利息支出                      46.52             77.88         -40.27%

     有息負(fù)債利息支出合計                    67.46             88.91         -24.13%

      其中：費用化占比                 31.04%            12.41%             18.63%

      其中：資本化占比                 68.96%            87.59%            -18.63%

  由上表可見，公司 2022 年總體有息負(fù)債對應(yīng)的利息支出較 2021 年有所下降，與

公司有息負(fù)債余額下降趨勢一致，但費用化利息支出在增加，故公司利息支出增加合

理。

     問題 13：年報顯示，截至報告披露日，你公司連續(xù)十二個月內(nèi)累計收到的訴訟、

仲裁案件金額合計 355.90 億元，占你公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的 285.86%。你公

司 2022 年計提預(yù)計負(fù)債 6.56 億元。請你公司結(jié)合《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 13 號—或有事

項》第四條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)將或有事項相關(guān)義務(wù)確認(rèn)為預(yù)計負(fù)債的條件等，說明你公司是

否就相關(guān)訴訟承擔(dān)了現(xiàn)實義務(wù)、履行該義務(wù)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)的可能性、該義務(wù)

的金額如何計量，報告期及以前年度計提預(yù)計負(fù)債是否充分、合規(guī)，相關(guān)訴訟仲裁案

件是否及時履行信息披露義務(wù)。請年審機構(gòu)核查并發(fā)表明確意見。

     公司回復(fù)：

  截至報告披露日，公司連續(xù)十二個月內(nèi)累計收到的訴訟、仲裁案件金額合計

期支付的工程款等，但相關(guān)訴訟、仲裁案件涉及的借款本金、利息、商票、工程款等

負(fù)債公司均已根據(jù)合同條款和工程進(jìn)度等確認(rèn)并列報于相應(yīng)負(fù)債科目。

  本期計提預(yù)計負(fù)債主要系金融性債務(wù)逾期和無法按期繳納土地出讓金所致，具體

如下：

                 類   別                               金額（億元）

 土地違約金                                  3.88

 金融性債務(wù)逾期                                2.21

 延期交房違約金                                0.47

             合   計                      6.56

主要有：金融性債務(wù)逾期、欠付土地出讓金、逾期交房、對外擔(dān)保和未決訴訟。

   根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 13 號—或有事項》第四條及《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 13 號—或

有事項》應(yīng)用指南相關(guān)規(guī)定，確認(rèn)預(yù)計負(fù)債需同時滿足以下條件：

   （1）該義務(wù)是企業(yè)承擔(dān)的現(xiàn)時義務(wù)；企業(yè)沒有其他現(xiàn)實的選擇，只能履行該義

務(wù)，如法律要求企業(yè)必須履行、有關(guān)各方合理預(yù)期企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行等。

   （2）履行該義務(wù)很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)；通常是指履行與或有事項相關(guān)的

現(xiàn)時義務(wù)時，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)的可能性超過 50%。

   （3）該義務(wù)的金額能夠可靠地計量。其中尤其需要充分考慮與或有事項有關(guān)的風(fēng)

險和不確定性，在此基礎(chǔ)上按照最佳估計數(shù)確定預(yù)計負(fù)債的金額。

   針對土地違約金，公司 2022 年未按照合同約定的付款時間支付土地款，結(jié)合公

司對相關(guān)項目后續(xù)計劃安排和與政府關(guān)于土地款事項的溝通情況，綜合判斷年末預(yù)計

承擔(dān)的違約金或定金損失，對于很可能無法取得違約金減免或退地的項目確定預(yù)計負(fù)

債 3.88 億元。

   針對金融性債務(wù)逾期和未決訴訟，原告訴求的罰息、違約金、賠償金等款項，對

于已判決生效或裁決生效并在執(zhí)行程序中的案件，滿足預(yù)計負(fù)債確認(rèn)條件，根據(jù)判決

或裁決結(jié)果，公司確認(rèn)預(yù)計負(fù)債 2.21 億元；針對尚在訴訟程序中的涉訴案件，一方

面由于法院尚未判決，原告訴求的罰息、違約金、賠償金等款項是否構(gòu)成公司承擔(dān)的

現(xiàn)時義務(wù)具有不確定性；另一方面，公司正積極與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商，尋求債務(wù)展期和

降息，部分債務(wù)已經(jīng)取得降息、豁免罰息及違約金的成果。在保交樓、保穩(wěn)定的共同

目標(biāo)下，對于公司債務(wù)展期，市場各方普遍予以支持，相關(guān)罰息及違約金預(yù)期能夠得

到豁免。因此，結(jié)合公司債務(wù)展期情況，針對尚在訴訟程序中的涉訴案件，公司未確

認(rèn)相關(guān)預(yù)計負(fù)債。

   針對延期交房違約金，在 2022 年度，公司受資金面影響，個別項目出現(xiàn)延期交

付，該延期項目事實清晰，且銷售合同中已明確規(guī)定延期賠償金的計算規(guī)則，若客戶

起訴賠償支付違約金，該訴求很可能會被法院認(rèn)可。基于謹(jǐn)慎性，公司按照合同規(guī)定

的延期交付利率計算并計提了項目延期交房違約金 0.47 億元。針對公司為聯(lián)營合營

企業(yè)、外部單位提供借款擔(dān)保，2022 年因債務(wù)人無法償還到期本金及利息，債權(quán)人提

起訴訟，訴訟中本公司作為共同被告履行代償義務(wù)。公司認(rèn)為第一償還順位系項目公

司本身，公司作為擔(dān)保人，代為償還的金額取決于項目公司本身的資產(chǎn)執(zhí)行情況，金

額難以確定，故未計提預(yù)計負(fù)債，將其作為或有事項披露；

   公司以前年度未出現(xiàn)上述情況，公司在報告期及以前年度計提預(yù)計負(fù)債充分、合

規(guī)。

   公司已針對累計 12 個月內(nèi)發(fā)生的訴訟、仲裁情況按時履行信息披露程序，具體

詳見公司 2022 年度半年報、2022-161 號、2022-183 號、2023-014 號、2023-021 號、

     年審會計師核查程序及結(jié)論：

   針對預(yù)計負(fù)債事項，會計師實施了以下核查程序：

核公司測算違約金時采用逾期天數(shù)，違約金率等關(guān)鍵參數(shù)的準(zhǔn)確性；詢問了解公司針

對該地塊的拿地計劃和資金計劃，以及公司與相關(guān)政府部門的商談結(jié)果，結(jié)合賬面前

期成本的開支情況，判斷公司支付土地違約金的可能性，根據(jù)事項進(jìn)展情況和《企業(yè)

會計準(zhǔn)則第 13 號—或有事項》的相關(guān)規(guī)定，判斷與或有事項相關(guān)的義務(wù)是否符合預(yù)

計負(fù)債的確認(rèn)條件，預(yù)計負(fù)債的計提是否同時具備真實性和完整性；

根據(jù)合同約定、訴訟請求或判決結(jié)果，復(fù)核公司測算逾期利息時采用的逾期天數(shù)，逾

期利率等關(guān)鍵參數(shù)的準(zhǔn)確性；根據(jù)案件進(jìn)展情況和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 13 號—或有事

項》的相關(guān)規(guī)定，判斷與或有事項相關(guān)的義務(wù)是否符合預(yù)計負(fù)債的確認(rèn)條件，預(yù)計負(fù)

債的計提是否同時具備真實性和完整性；

對比，詢問未按時交樓的原因，查閱購房合同逾期條款，并復(fù)核了逾期違約金的計提

金額，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 13 號—或有事項》的相關(guān)規(guī)定，判斷與或有事項相關(guān)的

義務(wù)是否符合預(yù)計負(fù)債的確認(rèn)條件，預(yù)計負(fù)債的計提是否同時具備真實性和完整性；

擔(dān)保事項主債務(wù)人是否已逾期，并復(fù)核了可能承擔(dān)的擔(dān)保本金及逾期利息、罰息、違

約金及其他費用，并作為或有事項如實披露。

     經(jīng)核查，認(rèn)為公司 2022 年確認(rèn)的預(yù)計負(fù)債依據(jù)充分，判斷謹(jǐn)慎，符合《企業(yè)會計

準(zhǔn)則第 13 號—或有事項》的相關(guān)規(guī)定。預(yù)計負(fù)債的判斷原則和口徑與以前年度保持

了一致性，計提時點合理，計提金額準(zhǔn)確。

     問題 14：年報顯示，你公司 2022 年支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金為 169.00 億

元，其中，聯(lián)營、合營企業(yè)和合作方經(jīng)營往來款項 15.46 億元，單位資金往來 68.17

億元，代收代繳款項 13.86 億元。請你公司說明報告期支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)

金較上年同比大幅減少的原因及合理性，以及主要往來款項的款項性質(zhì)、交易對方及

其與你公司、董監(jiān)高、控股股東是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，是否構(gòu)成財務(wù)資助或非經(jīng)營性資

金占用，是否及時履行恰當(dāng)?shù)膶徸h程序和披露義務(wù)（如適用）。

     公司回復(fù)：

     （1）報告期公司收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的主要款項

         項   目   2022 年發(fā)生額（億元）      2021 年發(fā)生額（億元）      變動

聯(lián)營、合營企業(yè)往來款項                37.86              213.13    -175.27

合作方經(jīng)營往來款                    1.88              99.12         -97.24

單位資金往來                     46.15              101.19        -55.04

保證金                        11.58              98.02         -86.44

小    計                      97.47             511.46    - 413.99

占比                         84.40%             93.85%        96.39%

     （2）報告期公司支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的主要款項

           項   目     2022 年發(fā)生額（億元）         2021 年發(fā)生額（億元）           變動

聯(lián)營、合營企業(yè)往來款項                       8.39              167.78              -159.39

合作方經(jīng)營往來款                          7.07              139.77              -132.70

單位資金往來                           68.17              105.01               -36.84

保證金                              31.72              111.35               -79.63

小    計                           115.35             523.91              -408.56

占比                               68.25%             86.80%               94.01%

的三重壓力，宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，購房者觀望情緒較重，商品房銷售規(guī)模同比大幅下

降，房地產(chǎn)行業(yè)流動性面臨較大困境，公司自身現(xiàn)金流承壓。在這種資金流緊張的情

況下，公司堅持資金計劃“三收三支”原則，嚴(yán)格按照“以收定支、先收后支、收大

于支”的規(guī)范，強化資金計劃管控，從上圖可見，公司全年收到的主要其他與經(jīng)營活

動有關(guān)的現(xiàn)金總體減少 413.99 億元，按照資金管控計劃，勢必會導(dǎo)致支付的其他與

經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金同步減少，這與公司資金現(xiàn)狀和管控措施相符，減少合理。

方及其與你公司、董監(jiān)高、控股股東是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，是否構(gòu)成財務(wù)資助或非經(jīng)營

性資金占用

                                                   與董監(jiān)高      與控股股       是否構(gòu)成

         款項性質(zhì)                   交易對方               的關(guān)聯(lián)方      東的關(guān)聯(lián)       非經(jīng)營性

                    （億元）                   聯(lián)方關(guān)系

                                                    關(guān)系       方關(guān)系        資金占用

                                聯(lián)營、合       聯(lián)營、合營

聯(lián)營、合營企業(yè)往來款項              8.39                        否        否          否

                                營企業(yè)          企業(yè)

                                控股子公

合作方經(jīng)營往來款                 7.07   司的少數(shù)         否       否        否          否

                                 股東

                                外部第三

單位資金往來                  68.17                否       否        否          否

                                 方

保證金                     31.72   供應(yīng)商          否       否        否          否

小    計                 115.35    --          --      --       --         --

占比                     68.25%    --          --      --       --         --

  公司核查了支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金中的主要款項，其中部分提供給聯(lián)營

合營企業(yè)的股東借款、支付給合作方的項目公司富余資金調(diào)用款構(gòu)成財務(wù)資助，公司

已按照上市規(guī)則履行了相關(guān)的審議、披露程序。

  特此公告

                        金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司

                             董   事   會

                          二○二三年六月十一日

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