全國各地降溫政策絡繹推新 樓市“小陽春”降溫

6月17日，國家統(tǒng)計局公布5月住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月70大中城市中有62城新房價格上漲，50城二手住宅價格環(huán)比上漲。從各級城市房價變化來看，雖然廣州仍拉動一線城市新房價格漲幅微擴，但隨著全國各地降溫政策絡繹推新，此前“小陽春”降溫的說法逐漸被證實。二手房價出現(xiàn)普降，深圳二手房價更是在連漲23個月后首次下調(diào)。業(yè)內(nèi)認為，后期隨著全國信貸繼續(xù)收緊，房價漲勢仍將放緩。

廣州拉動一線城市房價微擴

與前幾月相仿，相較二、三線城市，一線城市新房價格增速仍領先各級城市。從數(shù)據(jù)來看，5月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月微擴0.1個百分點;同比上漲6.0%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。

相較前述一線城市，二、三線城市新房價格漲幅趨緩。5月31個二線城市和35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.4%，漲幅均與上月相同。

值得關注的是，國家統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示，前5月，全國商品房銷售表現(xiàn)依舊不俗。其中，銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%;商品房銷售額70534億元，同比增長52.4%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，拆分單月數(shù)據(jù)看，5月單月商品房銷售額高達1.69萬億元，這是歷史上最好的一個5月。

“銷售活躍、房價上漲仍是主流，但在各地密集調(diào)控下，房價漲幅出現(xiàn)收窄，特別是政策力度相對較高的部分城市，上漲放緩明顯出現(xiàn)了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

然而，當全國商品房價格漲勢出現(xiàn)放緩，為何一線城市新房價格漲幅仍微擴?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，一線城市的漲幅最大，主要是受廣州市場的影響。廣州潛在的炒房現(xiàn)象仍有很多，后續(xù)依然需要嚴管購房交易秩序，防范各類炒作。

從數(shù)據(jù)來看，在本輪新房價格漲幅排名中可以看出，重慶新房價格以1.9%的環(huán)比增速領跑全國，廣州則以1.5%的漲幅位列第二。大幅領先北京、上海和深圳0.3%、0.4%和0.6%的環(huán)比漲幅。

不過，廣州市已于日前發(fā)布了相關調(diào)控措施，只是效力顯現(xiàn)仍需時日。4月21日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布了《關于完善廣州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，廣州人才買房社保要求從半年延長到1年，不能補繳;開始嚴查資質(zhì)作假。業(yè)內(nèi)認為，受新政影響，5月一手成交數(shù)量已開始“轉(zhuǎn)冷”，但新政威力尚未充分體現(xiàn)，預計6、7月成交將會進一步受到新政影響，月成交將有所回調(diào)。

二手房價漲幅回落

如果說各地調(diào)控效應尚且無法通過新房售價充分顯現(xiàn)，二手房價這一樓市風向標已初顯端倪。從5月二手住宅房價指數(shù)來看，上漲城市數(shù)量為50個，比上月減少4個;持平城市3個，較上月增加1個;下跌城市17個，比上月增加3個。

具體而言一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點。一線城市中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%，漲幅比上月分別回落0.1、0.2和0.3個百分點;深圳由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

“隨著二手房價格管控出現(xiàn)效果，深圳二手房價格本輪首次出現(xiàn)下調(diào)。”張大偉指出，這也是從2019年7月來連續(xù)23個月，深圳作為本輪房價上漲龍頭二手房價格第一次下調(diào)。從1月環(huán)比上漲1.7%作為全國第一，到4月出現(xiàn)房價持平，5月開始了本輪第一次環(huán)比下調(diào)。在他看來，導致深圳二手房價下滑的原因包括調(diào)控加碼、信貸收緊和市場整體出現(xiàn)高位回落。

在二、三線城市中，31個二線城市和35個三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，二手房價格上漲城市數(shù)量繼續(xù)減少，且價格漲幅較上月收窄，漲幅達年內(nèi)最低水平。整體來看，由于近期多城調(diào)控重點轉(zhuǎn)向二手房市場，二手房降溫幅度更加明顯。預計接下來調(diào)控升級仍將會延續(xù)，房價漲幅將會繼續(xù)趨緩。

“整體來看，相較于新房，二手房市場降溫更加明顯，各等級城市二手住宅銷售價格漲幅均有所回落。隨著多城出臺調(diào)控政策重點轉(zhuǎn)向二手房市場，如深圳、成都出臺的二手房成交指導價新規(guī)等相關精準調(diào)控下，二手房價格漲幅呈現(xiàn)收窄態(tài)勢。”陳霄指出。

漲幅有望繼續(xù)放緩

為了防范年初樓市“小陽春”之下的房價無序波動，全國地產(chǎn)調(diào)控政策頻發(fā)。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，前5月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策落地234次。主要以住建部約談、整頓中介、經(jīng)營貸、土地供應為重點。

“從全國市場看，2021年全年刷新樓市紀錄已經(jīng)成為定局，整體趨勢看，因為信貸寬松導致的房價上漲，還會持續(xù)一段時間。”張大偉表示，今年6月至下半年，隨著信貸政策的回歸正常，未來房價漲幅有望放緩，但上漲或仍是主流。

近期，央行公布的5月信貸社融數(shù)據(jù)顯示，5月居民部門中長期貸款增加4426億元，環(huán)比減少492億元，同比減少236億元。居民端中長期貸款今年首次同比轉(zhuǎn)負，業(yè)內(nèi)認為這將持續(xù)影響居民購房需求。

此外，融360大數(shù)據(jù)研究院對全國42個重點城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年5月，全國首套房貸款平均利率為5.33%，較2020年底上漲11個基點;二套房貸款平均利率為5.61%，較2020年底上漲8個基點。

嚴躍進指出，就近期全國各地貸款動向看，最大的變化是，銀行出現(xiàn)了利率集體性上調(diào)。一方面或說明有窗口指導，另一方面也是共識，即銀行普遍都感受到了壓力，進行利率調(diào)整。這也需要購房者防范貸款方面風險。尤其二手房方面，如果貸款撥付不到位，容易引起糾紛。

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