西安樓市：“千人搖”鋪天蓋地 “萬(wàn)人搖”不斷增加

如今的西安樓市“千人搖”鋪天蓋地、“萬(wàn)人搖”不斷增加，在這個(gè)房?jī)r(jià)連續(xù)61個(gè)月上漲的城市，無(wú)數(shù)購(gòu)房者奔走在搖號(hào)買(mǎi)房的路上，陪跑6、7次成為常態(tài)。

“搖號(hào)已經(jīng)搖到麻木了。”蔡強(qiáng)有些無(wú)奈地向時(shí)代財(cái)經(jīng)說(shuō)道。

27歲的他剛剛成家立業(yè)，想要在西安買(mǎi)下自己的小窩，在這里定居。他準(zhǔn)備出五六十萬(wàn)元的一筆首付款，但讓他沒(méi)有想到的是，在西安買(mǎi)房會(huì)是如此不易，這個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程變成了一場(chǎng)博運(yùn)氣的“游戲”。

耗時(shí)5個(gè)月，在看過(guò)數(shù)不清的樓盤(pán)，經(jīng)歷6次搖號(hào)后，他才終于有機(jī)會(huì)進(jìn)入旭輝國(guó)宸府的選房區(qū)。這個(gè)位于浐灞生態(tài)區(qū)，均價(jià)近1.89元/平方米、僅有131套房源的項(xiàng)目，一共吸引了1665個(gè)家庭參與搖號(hào)，中簽率僅有7.8%。

這一次蔡強(qiáng)運(yùn)氣很好，搖號(hào)結(jié)果排在前二十位，擁有充足的選擇空間跟自由。但此前的5次搖號(hào)，他距離這個(gè)機(jī)會(huì)都很遠(yuǎn)，每次結(jié)果出來(lái)，基本都排在數(shù)百名之后。

此前運(yùn)氣最好的一次，蔡強(qiáng)幸運(yùn)地進(jìn)入了融創(chuàng)時(shí)代奧城的候補(bǔ)區(qū)，那是他第三次參與新房搖號(hào)，也是他自覺(jué)最有機(jī)會(huì)的一次，但沒(méi)想到在選房區(qū)門(mén)口等了一下午，卻依然沒(méi)有遞補(bǔ)上。

“一次次落空的現(xiàn)實(shí)，逐漸澆滅了心中的小火苗。真的讓人懷疑難道是我不配買(mǎi)房嗎?”

像蔡強(qiáng)這樣的買(mǎi)房故事如今正在西安樓市里不斷上演。從2020年7月紫薇東進(jìn)成為西安史上第一個(gè)“萬(wàn)人搖號(hào)”的樓盤(pán)開(kāi)始，西安樓市一度進(jìn)入高熱狀態(tài)，“打新”氛圍濃厚。即便在年底的調(diào)控下曾短暫降溫，卻很快又在春節(jié)后再度翻熱。

如今的西安樓市“千人搖”鋪天蓋地、“萬(wàn)人搖”不斷增加，在這個(gè)房?jī)r(jià)連續(xù)61個(gè)月上漲的城市，無(wú)數(shù)購(gòu)房者奔走在搖號(hào)買(mǎi)房的路上，陪跑6、7次成為常態(tài)。

8次“萬(wàn)人搖”

西安樓市剛剛迎來(lái)歷史上的第八個(gè)萬(wàn)人搖項(xiàng)目。

根據(jù)西安商品房誠(chéng)意登記系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截至6月2日下午六點(diǎn)，中海曲江大城項(xiàng)目20#、21#、22#、26#4棟245套房源，吸引了12722個(gè)家庭進(jìn)行意向登記，其中剛需家庭3443個(gè)，普通家庭9289個(gè)。

這已是中海曲江大城第二次成為“萬(wàn)人搖號(hào)”的樓盤(pán)。半個(gè)月之前，項(xiàng)目3#、7#、14#3棟102套房源入市時(shí)，也曾吸引11846個(gè)家庭意向登記并核驗(yàn)通過(guò)。登記之所以火爆，除卻與區(qū)位、開(kāi)發(fā)商品牌相關(guān)外，更主要的原因在于項(xiàng)目限價(jià)背后的套利空間。

2月19日，與中海曲江大城一街之隔的一宗宅地出讓?zhuān)巳f(wàn)科、中海、華潤(rùn)、招商等15家房企激烈競(jìng)價(jià)，最終被西安曲江上和置業(yè)有限公司以“總地價(jià)21.5億元 無(wú)償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積16.8萬(wàn)平方米”的代價(jià)競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率141.43%，綜合樓面價(jià)高達(dá)25342元/平方米，成為西安新的“單價(jià)地王”。

地價(jià)的攀升令市場(chǎng)產(chǎn)生“房?jī)r(jià)即將上漲”的預(yù)期。貝殼數(shù)據(jù)顯示，中海曲江大城目前共有18套二手房在售，均價(jià)31566元/平方米，比上月上漲32.07%。周邊項(xiàng)目金地中心風(fēng)華掛牌價(jià)同樣超過(guò)三萬(wàn)。相較之下，新房?jī)扇f(wàn)元左右的價(jià)格背后是巨大的套利空間，搖到即賺到。

事實(shí)上，紫薇東進(jìn)、山水美樹(shù)等項(xiàng)目能引發(fā)萬(wàn)人搖號(hào)的原因也不外乎如此。西安樓市資深專(zhuān)家沈瑋指出，限價(jià)政策越緊，新盤(pán)和周邊二手房倒掛越嚴(yán)重，不可避免的將吸引大批人參與搖號(hào)。這時(shí)原先保護(hù)剛需、穩(wěn)定市場(chǎng)的限價(jià)政策，因?yàn)槊黠@的市場(chǎng)紅利就逐漸變成了市場(chǎng)的投機(jī)行為。

調(diào)控效果打折扣

在這8個(gè)萬(wàn)人搖項(xiàng)目之外，西安剛需面臨的更現(xiàn)實(shí)的處境是鋪天蓋地的千人搖。在西安主城區(qū)之內(nèi)的所有項(xiàng)目幾乎開(kāi)盤(pán)必?fù)u號(hào);而二手房不僅稅費(fèi)高，還時(shí)常遭遇價(jià)格跳漲、業(yè)主不誠(chéng)心賣(mài)等一系列問(wèn)題，購(gòu)房者的選擇并不多。

因此哪怕是完全避開(kāi)8個(gè)熱度極高的萬(wàn)人搖項(xiàng)目的蔡強(qiáng)，依然面臨買(mǎi)不到房的困境。他參與搖號(hào)的融創(chuàng)宸悅和鳴、時(shí)代奧城、望江府、當(dāng)代境、旭輝國(guó)宸府等項(xiàng)目，中簽率普遍不足10%。

這樣概率在整個(gè)西安樓市是一個(gè)普遍現(xiàn)象。據(jù)沈視樓市統(tǒng)計(jì)，2020年西安市主城六區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、臨潼區(qū)以及灃東新城商品住房意向平臺(tái)信息，共登記78713套房源。但今年全市上線(xiàn)房源數(shù)量銳減，截至5月末，全市僅上線(xiàn)21743套房源。可在這兩萬(wàn)多套房源背后，核驗(yàn)通過(guò)家庭竟高達(dá)187342組，中簽率僅有11%。

有業(yè)內(nèi)人士分析到，造成這種現(xiàn)狀的原因，一方面是由于西安新建商品住宅價(jià)格備案審批權(quán)限從市級(jí)下放到區(qū)縣、各開(kāi)發(fā)區(qū)，西安的價(jià)格公示暫停了2個(gè)月，對(duì)近期市場(chǎng)新增供應(yīng)產(chǎn)生較大的影響。

同時(shí)，更為核心的因素是，市場(chǎng)上有大量已經(jīng)亮相的純新盤(pán)項(xiàng)目，如今一直在與限價(jià)政策周旋，遲遲無(wú)法獲批入市銷(xiāo)售。供應(yīng)量的短缺，決定了大家只能在有限的籃子里挑雞蛋。在購(gòu)房成本增長(zhǎng)的情況下，買(mǎi)房人只能扎堆涌向倒掛以及性?xún)r(jià)比高的新房搖號(hào)，爭(zhēng)得頭破血流。

這也讓西安去年年底出臺(tái)的“11.30樓市新政”并未起到意想之中的作用。市場(chǎng)短暫降溫后，在春節(jié)后很快又再度翻熱。樓市秩序并未隨著調(diào)控的升級(jí)變得井然有序，沈瑋認(rèn)為，不去加大供應(yīng)量，不對(duì)等的供需關(guān)系會(huì)讓調(diào)控效果大打折扣。

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