多地首套房貸利率降至4%以下 四季度房地產市場有望加速修復

9月底，中國人民銀行接連兩天出臺降低首套房貸利率的政策，包括下調首套個人住房公積金貸款利率、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。自上述政策發布后，10月份以來，多地已經發文落實該政策。《證券日報》記者近日采訪多地銀行和房地產中介了解到，已經有多個城市的首套房商貸利率降至4%以下。另外，多個城市也下調了首套個人住房公積金貸款利率。

諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪對《證券日報》記者表示，此次利率再次下調為市場傳遞了積極信號，房貸利率下調意味著購房群體的購房成本進一步降低，同時購房需求的進一步釋放將有助于房地產市場活躍度的提升，有助于穩固購房群體、地方政府等相關主體對樓市預期的信心。隨著“一城一策”持續深入，符合條件的城市政府可自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，這或許意味著四季度房貸“降息”現象將隨之增多。

多地房貸利率降至4%以下

今年以來，LPR的多次下調帶動了住房商業貸款的利率不斷下降，多數城市的首套房貸款利率下限達到了4.1%的標準。9月29日，中國人民銀行、銀保監會發布通知稱，對于2022年6月份至8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限，即允許符合條件的城市再次下調首套住房貸款利率。上述政策發布后，已有多地下調首套房商貸利率。

近日，記者從天津、石家莊部分銀行個貸人員以及多位房產中介人士獲悉，自10月14日起，石家莊、天津等地的銀行將跟進下調首套房貸款利率。其中，天津地區多家銀行已將首套房貸款利率從4.1%降至3.9%，石家莊地區的多家銀行則將首套房貸款利率從4.1%降至3.8%。據記者不完全統計，截至目前，已有山東濟寧、廣州清遠及陽江、貴州貴陽、湖北武漢及宜昌、襄陽等多個城市首套房貸款利率打破4.1%的下限，最低降至3.7%。

除了符合要求的城市外，其他不符合利率階段下調的城市，大多仍然執行首套4.1%，二套4.9%的商業房貸利率。而北京、上海等一線城市則執行更高的標準。

除首套房商貸利率下調外，多地首套個人住房公積金貸款利率也陸續下調。9月30日，中國人民銀行公告稱，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。據記者了解，10月份以來，包括北京在內的多個城市宣布執行中國人民銀行公布的公積金利率下調政策，調整后，5年期以下(含5年)和5年以上利率均減少15個百分點，分別降至2.6%和3.1%。

關榮雪認為，在市場處于穩步修復階段，樓市韌性較強的一二線城市主要依靠自身調節機制，對于寬松政策的依賴度較輕，在堅持“房住不炒”定位下，這類城市政策端的調整多持謹慎態度，房貸政策可能維持原狀或微幅放松趨勢。當然，不排除在市場修復進程遇阻的情況下，其他一二線城市房貸政策端逐步放寬。

四季度房地產市場有望加速修復

中國人民銀行近日發布的2022年前三季度金融統計數據報告顯示，前三季度人民幣貸款增加18.08萬億元，同比多增1.36萬億元。分部門看，住戶貸款增加3.41萬億元，其中，短期貸款增加1.09萬億元，中長期貸款增加2.32萬億元。

在關榮雪看來，9月份，居民中長期貸款增加3456億元，同比少增1211億元，但少增幅度持續收窄。可見在降息、房地產市場供需兩端等政策進一步加碼下，市場信心逐步修復，提振居民按揭貸款需求。

東方金誠首席宏觀分析師王青對記者表示，今年前三季度居民中長期貸款大幅少增，主要是受新增居民房貸快速下滑拖累，這與今年以來樓市銷量同比大幅下行相印證。這也是近期監管層持續引導居民房貸利率下調的主要原因，這意味著調整房貸利率是影響居民中長期貸款及樓市走向的關鍵所在。

據中指研究院不完全統計，今年以來，全國多個省份和城市從降首付比例、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產調控政策，需求端政策不斷發力。下半年以來，各地因城施策節奏有所加快，僅在三季度各地出臺樓市政策超300條。

在多重政策利好下，購房者信心有所恢復。近日，中國人民銀行發布2022年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，未來3個月，有17.1%的居民打算購房，這一比例高于二季度的16.9%。

業內人士認為，隨著樓市政策利好釋放，地方因城施策逐步深化，對于提振房地產市場行情意義重大，有利于促進剛性和改善購房需求釋放，四季度房地產市場有望加速修復。

王青認為，即使四季度MLF利率保持不變，受近期銀行存款利率較大幅度下調推動，5年期LPR報價大概率下調15個基點至30個基點。這會帶動包括一二線城市在內的全國房貸利率更大幅度下調。后期視樓市運行狀況，不排除部分城市下調二套房貸利率下限的可能。

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