世茂服務收入增長“秘訣”：外拓能力強大 城市服務等多元業務賦新能

受新冠肺炎疫情反復、房地產行業下行等因素影響，物業管理行業整體業績承壓。不過，世茂服務克服了種種困難，實現了總收入和管理面積的雙增長，顯示出十足的韌性。

世茂服務8月31日披露的中期業績報告顯示，期內公司實現營業收入42.66億元，同比增長12.9%。Wind數據顯示，目前已經發布2022年中期業績的54家港股上市物業公司中，世茂服務的收入規模穩居行業前10。此外，世茂服務實現毛利11.14億元，歸母凈利潤1.40億元，保持行業前列水平。

記者注意到，世茂服務的收入結構進一步優化，其中非業主增值服務的收入占比下降至7.5%，而2019-2021年同期的數據分別為34.2%、20.9%和10.2%。有業內人士稱，非業主增值服務高度依賴于關聯房企的樓盤開發速度以及輸送意愿，不具備明確的可持續性。在房地產行業下行周期，該業務貢獻度下降在一定程度上意味著抗風險能力的提升。

此外，世茂服務物業管理服務和城市服務的收入分別為23.42億元和6.71億元，占總收入的比例分別高達54.9%和15.8%。

外拓能力強大，合約面積達3.33億平

對關聯方依賴度下降的世茂服務，其管理規模上卻依然在快速增長。截至2022年6月30日，世茂服務合約面積和在管面積分別為3.33億平方米和2.56億平方米，同比增幅分別為39.3%和46.2%，這為其后續業績的穩定高速增長提供了充足的資源保證。

世茂服務管理規模的增長，離不開其優異的外拓能力。2022年上半年,世茂服務新增外拓合約面積3060萬平方米,同比增長12.9%;繼續加大對住宅業態的拓展力度,新增住宅項目合約面積占比達51.7%,為增值服務的發展創造了更多用戶和空間;新增非住宅項目合約面積中,高校類項目合約面積占比達32.8%,凸顯了世茂服務與浙大新宇融合效果顯著。

同時，2021年底以來，受資金鏈緊張等因素影響，物業行業收并購交易宗數及交易金額都出現大幅下滑。不過，世茂服務依然將5家公司納入囊中，在長三角、大灣區等重點區域內的業務規模和項目濃密度進一步提升，同時補充了在醫院等專業領域的服務能力。

值得一提的是，世茂服務對被收并購的公司都進行了財務、人力、風控以及業務信息等四個方面的“一體化管理”賦能提效，使其實現了運營能力、服務品質及客戶滿意度的提升。在相關媒體發布的“2022年上半年物業服務滿意度100強”名單中，世茂服務以89.15的高分位列第一。

布局多元業態，城市服務收入勁增4倍

近年來，越來越多的物業管理企業都開始跳出傳統“四保”業務，往更開闊的業務邊界拓展，城市服務便是追逐的風口之一。對于世茂服務而言，其進入城市服務賽道不算最早的，但從交出的成績單和彰顯出的成長性來看，絕對算得上其中的“佼佼者”。

2021年10月，世茂服務正式發布城市服務業務，不到一年的時間已在行業站穩腳跟。上半年，世茂服務的城市服務業務上半年新增項目33個，中標總金額合計高達10.52億元。其中，陜西藍田縣、洋縣城鄉環衛一體化服務項目合同總金額分別達3.48億元和1.22億元;貴州畢節市金海湖新區城區環衛作業市場化服務項目總金額達1.20億元。

2022年上半年，世茂服務城市服務業務實現收入6.71億元，同比增長400%，占收入的比例為15.8%，而上年同期僅為3.6%。這意味著城市服務已經超越非業主增值服務，成為世茂服務的第三大收入和利潤來源。

記者也梳理了其他幾家頭部物業管理業務的中期業績，雅生活服務和碧桂園服務的城市服務板塊收入分別增長了302.4%和25.8%;旭輝永升服務城市服務收入為1.84億元;華潤萬象生活則獲取了逾30個城市空間項目，年化合同金額2.6億元。

中指研究院物業事業部總經理牛曉娟表示，按照全國城鄉社區服務事務總財政支出，把其中與物業沒關系的剔除掉，同時考慮城市支出復合增長率、物業公司滲透率等因素，預測五年內城市服務能達到7600億元的體量。有業內人士也告訴記者：“城市服務作為新興賽道，尚未出現行業寡頭，巨大的市場空間對所有物業服務企業開放，像世茂服務這種城市服務業務打磨已基本完成的頭部物企或將持續受益。”

行業長期向好，公司有望迎更大發展空間

世茂服務各項業務穩健發展的同時，其所處的市場大環境也在逐漸回暖。2022年上半年，中央到地方層面物管行業各項利好政策頻出，涉及疫情防控支持、社區增值服務、城市服務、智慧社區建設等領域。

在此背景下，“行業長期向好”成為各大機構共識。光大證券在近期研報中指出，物管行業定位“社會治理基層支柱”，在疫情常態化防控、老舊小區改造、智慧社區建設等方面具有較高參與度，政策持續友好，行業發展空間廣闊。

中金公司研報則稱，物管行業在管規模在住宅與非住、增量與存量等多重因素支持下，未來5-10年有望保持中高個位數增長，頭部物企市占率亦有持續提升空間。興業證券也認為，在“穩增長”和“寬信用”的大環境下，房地產公司將有更友好的發展環境，物管公司則會有更好的業務成長性，更安全的財務狀態，估值將會有更大的彈性。

廣闊市場前景下，市場普遍認為，那些經營獨立性高、內生增長能力強、盈利質量佳的物管公司將迎來更大的發展空間。顯然，世茂服務就是這樣的存在。世茂服務方面也表示，將進一步提升自身運營能力，夯實前線基礎，打磨管理細節，提高業務質量，發掘更多內在價值，厚積薄發，行穩致遠，實現高質量發展。

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