山東青島：業(yè)主收房發(fā)現(xiàn)近一半竟是公攤面積！到底怎么回事？

買房是件大事，買房的時候，很多人都會詢問房子的公攤面積是多少。在山東青島，有購房者在收房時發(fā)現(xiàn)，自己買的房子，公攤面積達46%，接近一半面積的房子都被公攤攤出去了。

山東青島：業(yè)主收房發(fā)現(xiàn)近一半竟是公攤面積

青島西海岸新區(qū)這個房地產(chǎn)項目的六期，是三棟55層的超高層建筑，分別是56號樓、61號樓、62號樓，去年交房。當時，興致勃勃趕來收房的業(yè)主們，都發(fā)現(xiàn)自家的房子變小了。

購房業(yè)主：我家房產(chǎn)證面積是128.35平方米，套內(nèi)面積不到70平方米。

購房業(yè)主：這是110平方米的房子，實際使用面積應該是59.25平方米。

業(yè)主們反映，根據(jù)購房之初銷售人員的解釋，小區(qū)屬于超高層建筑，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積可能會達到31%，所以簽訂購房合同時是按照這個標準來計算的公攤。但令人沒想到的是，最終收房時的公攤系數(shù)卻遠遠超過31%，經(jīng)過相關(guān)部門的調(diào)查，這三棟樓的分攤系數(shù)均在46%以上。

在當?shù)赜嘘P(guān)部門的一份回復中，明確說明：該項目56號樓分攤系數(shù)為0.465，61號樓分攤系數(shù)為0.461，62號樓分攤系數(shù)為0.463，導致公攤建筑面積較大的原因，主要是這三棟樓46層以下墻體厚度為60公分，47層及以上墻體厚度為40公分，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，建筑外墻一半面積需計入公攤面積內(nèi)。此外，這三棟樓有兩層公共配套用房不計入受分攤面積，因此導致分攤系數(shù)相比其他高層住宅偏大。

對于這樣的解釋，業(yè)主們很難接受。在他們看來，100多平方米的房子，到手縮水了近一半，造成每個戶型都非常局促，家里要購買合適的家具家電都存在許多問題。

記者隨后聯(lián)系了這個項目的開發(fā)商，工作人員聽明來意后，直接掛斷了記者的電話。

而青島西海岸新區(qū)相關(guān)部門則表示，目前有關(guān)情況仍在處理過程中。

公攤面積由來已久 規(guī)定不明易生糾紛

對公攤面積的困惑，在很多購房者心中都存在。到底什么是公攤面積?又該如何計算呢?

公攤面積制度在我國存在已久，2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。

具體來說，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。而公用建筑面積一般由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積;二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

簡單來說，如果電梯和公共設施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

公攤面積在多大范圍內(nèi)算是合理，國家目前并沒有明確的規(guī)定，在實際操作過程中，這一點往往容易產(chǎn)生糾紛。

公攤面積計算復雜 信息公開化程度不高

一般情況下，一個住宅小區(qū)的公攤數(shù)據(jù)，需要經(jīng)過以下程序：一個是設計單位的圖紙測算，一個是主管部門對公攤的核算，在項目竣工后，測繪部門還要對房產(chǎn)面積再進行一次測算。目前，涉及公攤測量，我國共有《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》2個國家標準，但由于一些地方還沒有建立多測合一體系，缺乏第三方的監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計算不透明等現(xiàn)象。

商品房預售制增加公攤不確定性

此外，目前不少商品房采用的是預售制，普通購房人只能被動地從開發(fā)商等處了解信息，這也為最終到手房屋的公攤面積增加了不確定性。

房屋面積縮水超3% 購房人有權(quán)退房或受補償

目前，國家對住宅的公攤面積并沒有設置上限和下限，但這并不意味著公攤面積可以任由開發(fā)商隨意設定。購房人在前期簽訂購房合同時，應該特別留意哪些關(guān)于公攤面積的信息呢?

其實，在《商品房銷售管理辦法》中，對于房屋面積縮水是有明確要求的。《辦法》中明確指出，出現(xiàn)誤差，按照面積誤差比絕對值3%的標準，多退少補。

簡單說，就是合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權(quán)退房。同意不退房的，實際面積小于合同約定面積時，絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房人。

因此，在長期從事處理房地產(chǎn)糾紛案件的律師黃羅平看來，購房人在前期簽訂購房的時候，一定要注意根據(jù)政策細化買賣合同的條款。比如，目前開發(fā)商在售樓處都必須公開房屋面積預測報告或?qū)崪y報告，購房者可以從這個報告中查出擬購買的房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，由此算出公攤比例。在必要時，購房人可以在簽訂商品房買賣合同時簽訂補充協(xié)議，就公攤面積及相應的違約責任進行補充約定，以便更好地維護自身的合法權(quán)益。

對公攤有異議 購房者可申請面積鑒定

在收房后，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測繪中心申請面積鑒定。

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