“認(rèn)房又認(rèn)貸”！南京樓市再松綁：首付比例最低至三成

8月12日, 江蘇省南京市下調(diào)了商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例，無房有貸、有房無貸的居民家庭，首付比例由最低50%下調(diào)至30%，有房且貸款未結(jié)清的居民家庭首付比例由最低80%降至60%。這意味著，在經(jīng)歷了年內(nèi)多次調(diào)整后，南京樓市再次松綁。

這一新規(guī)改變了南京過去“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。此前在南京，名下有一套住房、無購(gòu)房貸款記錄的，或有貸款記錄已結(jié)清的購(gòu)房者，再購(gòu)房均屬于二套房，首付比例最低50%;若有一筆房貸款未結(jié)清，首付比例則高達(dá)80%。如今，貸款結(jié)清后再購(gòu)房，首付比例最低可至三成，大大降低了購(gòu)房門檻。

有市場(chǎng)人士認(rèn)為，此次南京樓市松綁政策力度較大，預(yù)計(jì)在多重政策陸續(xù)發(fā)布并產(chǎn)生“組合拳”效果后，將對(duì)該地區(qū)樓市的活躍度有所改善。

再度降低購(gòu)房門檻

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，今年以來，南京地區(qū)已經(jīng)陸續(xù)推出過幾次樓市新政，經(jīng)歷了多輪調(diào)控，其目的只有一個(gè)，即降低購(gòu)房門檻。

此次，從網(wǎng)傳政策截圖內(nèi)容來看，江蘇省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制秘書處于8月12日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整南京市差別化住房信貸政策的決議》(以下簡(jiǎn)稱《決議》)，對(duì)即日起新發(fā)放商業(yè)個(gè)人住房貸款首付比例進(jìn)行調(diào)整。

《決議》內(nèi)容顯示，在南京市區(qū)(不含溧水區(qū)、高淳區(qū))有購(gòu)房記錄、但申請(qǐng)貸款時(shí)實(shí)際無住房居民家庭，或有1套住房，但無購(gòu)房貸款記錄的居民家庭或相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，購(gòu)房商業(yè)貸款首付比例不低于30%;市區(qū)(不含六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū))具名家庭有1套住房，且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)個(gè)人住房貸款買普通住房的，最低首付比例不低于60%。

針對(duì)上述內(nèi)容，《證券日?qǐng)?bào)》記者向包括平安銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等在內(nèi)多家銀行進(jìn)行咨詢后了解到，該消息屬實(shí)，有銀行工作人員向記者表示，已經(jīng)收到這一通知，并于8月12日下午起按上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，從《決議》內(nèi)容來看，此次南京樓市松綁政策的力度較大。

李宇嘉介紹，降低首付比例或?qū)?ldquo;認(rèn)房又認(rèn)貸”這類樓市政策調(diào)整，在弱二線城市以及三、四線城市推出的比較多，強(qiáng)二線城市或者像南京這種熱點(diǎn)城市推出的較少。這類政策是為了對(duì)居民的合理貸款購(gòu)房需求給予滿足，調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”則屬于滿足改善型購(gòu)房需求的，這種需求現(xiàn)在在熱點(diǎn)城市處于主導(dǎo)地位，比首套房的需求要更多一點(diǎn)。

“南京是一個(gè)年代悠久的城市，手上有房的人群較多，換房需求比較大，此前樓市活躍的那幾年貸款買房的人比較多，這時(shí)候換房就會(huì)受到‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的影響，隨著政策的逐步實(shí)施將有利于釋放這一部分需求，樓市交易會(huì)進(jìn)一步改善。”李宇嘉說。

進(jìn)一步推動(dòng)樓市溫和復(fù)蘇

事實(shí)上，此前寬松性政策已在逐步發(fā)力。

2022年4月底，南京政務(wù)服務(wù)中心內(nèi)辦理購(gòu)房證明的所需材料提示牌內(nèi)容更新：非本市居民還需提供：申請(qǐng)開具購(gòu)房證明之日起1年內(nèi)在南京累計(jì)繳納6個(gè)月個(gè)人所得稅或社保證明等相關(guān)材料。在此之前的政策為：申請(qǐng)開具購(gòu)房證明之日起前3年內(nèi)在南京累計(jì)繳納2年個(gè)人所得稅或社保證明等材料。

6月13日，該限購(gòu)政策再次調(diào)整為6個(gè)月社保可以補(bǔ)繳，征繳方式不做區(qū)分，即個(gè)人補(bǔ)繳、單位補(bǔ)繳都可以，購(gòu)房門檻又迎來新一輪的降低。

7月25日，江蘇省南京市高淳區(qū)發(fā)布《高淳區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)政策(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《政策》)提出，要給予購(gòu)房者購(gòu)房補(bǔ)貼，引導(dǎo)商業(yè)銀行為剛需和改善型住房群體提供商業(yè)性個(gè)人住房?jī)?yōu)惠利率貸款。

對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，南京年內(nèi)接連發(fā)布樓市松綁政策透露出，現(xiàn)在南京樓市的需求還比較疲弱的信號(hào)，購(gòu)房者買房信心不足，在這種情況下，就需要對(duì)首付或者月供進(jìn)行調(diào)整，特別是購(gòu)房者的首付能力。

李宇嘉介紹，在一些熱點(diǎn)城市，有貸款記錄、有一套房，或者有一套房貸款沒還清這三種情況下購(gòu)買二套房，首付至少是50%以上，最高甚至能夠達(dá)到80%，對(duì)于改善型購(gòu)房需求的影響比較大。目前如果需要進(jìn)一步釋放這類需求，就要把比例限制進(jìn)行一定的調(diào)整。

事實(shí)上，正如李宇嘉所說，南京樓市今年的成交情況確實(shí)不容樂觀。

克而瑞南京發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至6月份，南京商品住宅總供應(yīng)370.03萬(wàn)平方米，成交462.17萬(wàn)平方米，相比去年同期供應(yīng)668.88萬(wàn)平方米、成交769.56萬(wàn)平方米來看，整體供銷數(shù)據(jù)均出現(xiàn)了較大程度的下挫;截至6月底，南京市在售庫(kù)存上升至657萬(wàn)平方米，去化周期9.7個(gè)月，達(dá)到2015年以來的新高;上半年二手房成交36506套，同比下降46%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，南京樓市成交數(shù)據(jù)較差，說明樓市壓力仍然沒有完全解除，此次傳出進(jìn)一步松綁消息，疊加未來樓市可能出現(xiàn)的“金九銀十”行情，或許會(huì)出現(xiàn)一波成交小高峰，積極信號(hào)較為明顯，或?qū)⑦M(jìn)一步推動(dòng)樓市溫和復(fù)蘇。

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