地產調控政策轉向保交樓 “救活”房企仍需從根本紓困

7月28日，中央政治局召開會議，首提“保交樓、穩民生”。隨后，多個城市出臺新規，涉及加強預售資金監管、現房銷售等多個方面。與此同時，多家房企也紛紛交出“保交樓”成績單。

不過，當前房地產困局的核心還是在于大規模房企信用垮塌帶來的負面情緒及資產貶值，如果要緩解當前地產鏈條持續的下行趨勢，只保一批交付是不夠的。

中央政治局會議首提“保交樓”

由于房地產行業關乎民生，做好“保交樓”儼然已成為當下市場調控的新重點。政府及金融機構也自上而下紛紛發聲，并推進相關政策落地。

7月25日，銀保監會召開座談會，提到支持地方做好“保交樓”工作，促進房地產市場平穩健康發展。7月28日召開的中央政治局會議首提保交樓，定調“要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。

各地也針對“保交樓”密集出臺政策。8月2日，東莞市住建局發布通知文件，其中提到開發企業不得以其他任何形式私自截留、收存購房款;監管額度內的資金，應當專款專用，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自扣劃，設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調。

長沙對商品房預售資金實行全程全額監管，確保后續預售房款全部用于項目本身，防止預售資金被挪用;天津此前則提出符合條件的項目可以超節點提前撥付預售監管資金，并區分項目風險與企業集團風險，將風險企業的優質項目與企業本身分離。

與預售資金監管“頭痛醫頭腳痛醫腳”的被動相比，紓困基金的選擇更為長遠，意在通過恢復企業自身造血能力進而解決問題。近期，鄭州出臺了房地產紓困基金設立運作方案，擬暫定規模100億元。基金按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，采用母子基金方式運作，由子基金對項目實施全封閉管理，按照銷售進度逐步回收投資，并陸續退出;盤活資金專項用于危困房企問題樓盤。

多家企業披露“保交樓”成績單

為提升市場信心，多家房企披露也“保交樓”進展。

8月1日，恒大宣布公司前7個月完成保交樓任務13.9萬套、1561萬平方米;正榮地產宣布公司前7個月共完成22600余套房屋交付，累計交房35個項目/批次;佳兆業集團宣布公司前7個月在杭州、紹興、武漢、長沙等多個城市，累計交付6400套房。

碧桂園稱公司上半年在214個城市累計如約交付1070個批次，超25萬套房;綠地控股在公告中宣布“累計交付全國百余個項目共計面積933.7萬平方米”;中駿集團、遠洋集團和建業集團分別宣布已經完成超兩萬套房屋的交付。

除了“白紙黑字”的交付數據，還有房企披露了復工復產狀況。

美好置業在近日回復深交所問詢函中表示，公司延期項目武漢美好香域花境(二期)已于2022年8月5日開始部分復工。“奧園河南”官微信息顯示，新鄭奧園悅城項目已有序復工。鴻坤地產旗下廊坊鴻坤理想城項目在7月22日正式恢復正常施工。

銷售及融資數據依然低迷

不過，“保交樓”需要大量真金白銀的投入，而目前房企建設資金大多來源于項目銷售回款和融資。克而瑞發布的數據顯示，7月重點30城新房市場成交面積環比下降16%，同比下降33%;供應環比下降31%，同比下降43%。而在融資端，中指研究院數據顯示，7月房地產企業融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環比下跌3.1%。

一位房地產從業者告訴記者：國內房地產企業的過往經營模式多是以較少的資本金撬動杠桿來開發項目，當用杠桿撬動的項目資產面臨貶值風險，如果不能緩解銷售和融資的壓力，為企業注入現金流，只是要求保證“這一批”房屋交付，那么在建成后企業可能已無力續建下一批項目，進而釀成新的風險。

據海通證券測算，在假設房地產交房期為3年且過去三年銷售出去的期房住宅都沒有交付的極端情況下，未交付住宅的銷售價值為41萬億;若按照40%的建安成本占比完成建設大概需要16萬億資金;如果按照 10%的違約停建比例來測算，需要1.6萬億的資金。

海通證券還稱：“哪怕是當前還沒有出現問題的房地產企業，未來也很難保證不出現違約。對于居民來說，并不能完全確定自己購買的房子能否保障交付。而這仍會對房地產需求端構成壓制，需求端問題不緩解的話，房地產市場的出清可能還要繼續。”

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