促樓市政策擴大到改善性需求：多地二套房首付比例低至三成

支持改善性需求釋放成為各地優(yōu)化調(diào)整樓市政策的又一方向，多地二套房首付比例低至三成。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年截至5月23日，全國已有近40城調(diào)整優(yōu)化商貸政策。另據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，4月以來，已有江蘇南通、湖北大冶、寧夏銀川、河北石家莊、江蘇常州、河北張家口、浙江紹興、甘肅蘭州、江西上饒等地調(diào)整商貸首付比例，多地在下調(diào)首套房首付比例至20%的同時，降低二套首付比例至30%。

以江蘇南通為例，5月20日，南通市住房和城鄉(xiāng)建設局與南通市發(fā)改委等七部門聯(lián)合印發(fā)《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》明確，居民家庭通過商業(yè)銀行貸款購買普通商品住房的，首次購房首付比例最低執(zhí)行20%，二套房首付比例最低執(zhí)行30%。居民家庭購買普通住房商業(yè)貸款利率下限執(zhí)行全國最低標準，首套住房商業(yè)貸款利率下限執(zhí)行貸款市場報價利率(LPR)減20個基點，二套房商業(yè)貸款利率下限執(zhí)行現(xiàn)行最低標準。

根據(jù)央行5月20日公布的貸款市場報價利率，1年期LPR為3.7%，5年期LPR為4.45%，這也意味著5年期以上首套住房商業(yè)貸款利率最低可以做到4.25%，二套最低可以做到5.05%。

另以寧夏銀川為例，5月19日，寧夏銀川市6部門聯(lián)合印發(fā)的《關于促進銀川市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的實施意見》提出，通過調(diào)低首付比例降低購房者前期籌款壓力，個人通過商業(yè)銀行和公積金貸款購買首套房最低首付款比例下調(diào)至20%，二套房最低首付款比例下調(diào)至30%;對擁有1套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款的，執(zhí)行首套房貸款政策。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，從目前各地二套房首付實行30%的城市來看，大都是面臨市場降溫明顯，政策提振信心相對乏力的城市。從實際的方式來看，有的是采取全面二套房首付30%，有的則是對于第一套房的商貸是否結清有一定要求。

在張波看來，降低二套首付比例對于提振樓市場熱度的前提在于，市場上是否有足夠潛在的改善型二套房需求量，有些城市前幾年市場土拍量大，市場上存量高，處于明顯供大于求的狀況，降低二套房首付能夠拉動的需求相對有限。

植信投資研究院資深研究員馬泓認為，調(diào)整二套房首付比例有助于提振住房需求，更好地滿足居民住房改善性需求。進入二季度，全國房地產(chǎn)政策寬松空間進一步打開，轉暖的信號更為清晰。針對當前房地產(chǎn)市場的疲軟態(tài)勢，4月底中共中央政治局會議增加了“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策、支持剛性和改善性住房需求”和“優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管”的措辭，此后央行、銀保監(jiān)會等監(jiān)管部門也相繼表態(tài)，對住房金融政策進行“松綁”，并下調(diào)LPR五年期利率15bp。從全局來看，無論是對于宏觀經(jīng)濟穩(wěn)增長還是穩(wěn)就業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對全局而言是非常重要的。

馬泓指出，伴隨中央政策的調(diào)整，地方房地產(chǎn)政策自2021年末開始從偏緊的狀態(tài)逐步轉為適度寬松，當前著力釋放市場購房需求。據(jù)統(tǒng)計，相關金融寬松政策正從年初四線、三線城市逐步推廣至二線城市，包括蘭州、南寧、重慶等地方已經(jīng)相應下調(diào)了二套房首付比例。預計當前和未來一個階段，有必要按照中央二支持、一優(yōu)化和一促進的政策要求，從需求和供給兩端，針對各地房地產(chǎn)市場差異化特征，進一步推出有力度的政策舉措，著力釋放市場購房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過，張波提及，過度降低二套房首付也有一定的風險，尤其在首套房也有房貸未結清的情況下，購房者未來的月供壓力會明顯增大，在一定程度上會增加信貸風險。

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